המוצא כשהפרויקט נתקע: העברת זכויות
ההליך התכנוני בפרויקט התחדשות עירונית, עלול במהרה להיקלע למבוי סתום עקב עומס בוועדות התכנון, ושינוי מדיניות בענף. שיטת העברת הזכויות, המאפשרת ליזם להכניס שותף לעסק, מתיימרת לפתור את התסבוכת. איך מייצרים הליך תקין של העברת זכויות בהתחדשות עירונית? הנה כל התשובות
בשיתוף מרכז הנדל"ן
על רקע הקיפאון המסתמן בענף הנדל"ן למגורים, נראה כי תחום ההתחדשות העירונית הוא הגורם שמעניק את זריקת המרץ לשוק הישראלי שדורך במקום. הנוכחות הגוברת של פרויקטים מסוג התחדשות העירונית במרכזי הערים השונות מולידה גם קשיים שעשויים לעכב את התהליך, שכן לא מעט גורמים משפיעים על ההליך. במקרים מסוימים הפרויקט אף עלול להיקלע למבוי סתום ו"להיקבר" תחת שכבות האבק. האם קיימות דרכים להתגבר על מצב זה? המשיכו לעיין
"הסיבה הנפוצה ביותר לעיכוב של פרויקט התחדשות עירונית היא התמשכות של ההליכים התכנוניים", אומר שבתאי פישמן, אחד הבעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ, המתמחה בין היתר בפרויקטים להתחדשות עירונית. "רק כדי לסבר את האוזן, כיום, בשל העומס בוועדות התכנון, נדרשת שנה כדי להגיע להחלטת ועדת התכנון והבנייה על אישור היתר בנייה לפרויקט בתנאים אשר יש למלאם, ועוד שנה עד שנתיים כדי להגיע להיתר בנייה. ועדת ערר בעקבות הגשת התנגדויות השכנים – עניין נפוץ מאוד בתחום – עשויה להימשך שנה נוספת, כך שנדרשות שלוש עד ארבע שנים רק מבחינה זו, וזה כשההליך אינו חריג", מוסיף פישמן.
הסחבת בדרך לאישורים בהליך התכנוני היא כאמור רק סיבה אחת לעיכובים בהתקדמותו של פרויקט התחדשות עירונית. לעתים גם שינויי מדיניות של ועדות התכנון והבנייה, או אישור תוכניות שיזמה רשות מקומית, כמו לדוגמה תוכנית הרבעים של עיריית תל אביב שאישורה ארך כשש שנים, מאריכים את השלב התכנוני. הסיבות הללו עלולות להוביל למבוי סתום, עד למצב שבו חלק מהיזמים מקפיאים את הפרויקט או מוותרים עליו כליל. "יזמים מתפרסים בעבודתם על הרבה מאוד פרויקטים במקביל", מסביר פישמן. "כשיזם רואה פרויקט אשר נתקע, בגלל התמשכות של אותם הליכים תכנוניים למשל, תשומת הלב שלו תהיה מופנית באופן טבעי לפרויקטים אחרים, ושם הוא ישקיע את מרבית המשאבים שלו", הוא אומר
גלגל הצלה חיצוני: העברת זכויות
אותו מצב של מבוי סתום שמתאר פישמן אינו נדיר כל כך בנוף, ונובע בין היתר מכך שכל שינוי מזערי עלול להפוך את הפרויקט ללא כדאי. במצב נתון זה מתקיימות שתי ברירות. האחת: הפרויקט יישאר תקוע, ולמעשה לא ייצא אל הפועל במשך שנים רבות, אם בכלל; האפשרות הנוספת היא שיימצא גורם אחר שיהיה מוכן להשקיע בפרויקט במקום היזם הנוכחי, ובכך להבטיח את מימושו. מהלך מסוג זה מכונה גם העברת זכויות - מושג שכל דייר בבניין שעומד בפני פרויקט התחדשות עירונית צריך להכיר.
"המשאבים של היזמים מוגבלים", ממשיך פישמן בתיאור מצבים אלה. "פתאום יזם מוצא את עצמו בלי משאבים לפרויקט שנמשך זמן רב, וגם אם נפתחת הדלת לאחר שנים של המתנה, הוא אינו יכול לממש זאת כי השקיע את ההון העצמי שלו בפרויקטים מקבילים אשר זכו להתקדם. במצב כזה, היזם יחפש דרכים אחרות לממש את הפרויקט, כמו שיתוף פעולה עם יזמים שכן מסוגלים להזרים הון עצמי לפרויקט או מכירת הזכויות על הפרויקט, בעבור תמורה כלשהי, ליזם חדש", הוא מפרט.
זה נשמע כמעט כמו פתרון קסם. יזם אחד שאינו מסוגל עוד לשאת בעלויות הפרויקט מעביר את הזכויות לידיו של יזם אחר עם יכולות – ובא לציון גואל. למעשה, נקיטת מהלך כזה יוצרת מורכבוּת אחרת: בעלי דירות חתמו על החוזה מול יזם מסוים, וסיכמו את הפרטים אך ורק מולו. אין זה הוגן - כך הם סבורים לרוב, ובמידה רבה של צדק - שאותו יזם יוחלף באיש מקצוע אחר ולא מוכר.
"הסכמים שנחתמו בעבר, לפני יותר מחמש שנים, אפשרו ליזמים להעביר זכויות לגורם אחר ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות", מספר פישמן. "זה דבר לא תקין בבסיסו, שכן הדיירים התקשרו עם יזם מסוים, והם מצפים ממנו לבצע את הפרויקט על בסיס ההסכמות. דבר כזה, כמובן, עשוי לפגוע בתחושת האמון ובהרגשה הכללית של בעלי הדירות בנוגע לפרויקט. בשנים האחרונות, כשתחום ההתחדשות העירונית הפך למקצועי יותר, וכשבעלי הדירות מצוידים בליווי משפטי, נוספו להסכמים סעיפים המגבילים את תחום העברת הזכויות. אין זה אומר שניתן לאסור לגמרי מהלך שכזה, אבל לרוב מגבילים את היזם בהעברה של עד 49% מזכויות הפרויקט, כך שהוא נשאר בעל השליטה בו", מציין פישמן.
הדרך להעברת זכויות תקינה
שקיפות, תקשורת בריאה ושיתוף פעולה: השליטה על האופן שבו תתבצע העברת הזכויות הופכת את המהלך להוגן יותר, אך גם מעוררת קשיים. הגורם הנוסף שנכנס לתמונה כעת - ושעומד להשקיע הון עצמי גדול - מצפה להיות זה שיקבל את ההחלטות בפרויקט, כלומר בעל השליטה. זאת למרות ההנחיות בפועל, שלפיהן ככל הנראה לא יקבל לידיו יותר מ-49% מהזכויות בפרויקט. מרבית היזמים לא יסכימו לעסקה מהסוג הזה, וידרשו להיות בעלי השליטה המלאים. בסופו של יום, הדרך היחידה להפוך את היזם הנכנס לגורם המכריע היא באמצעות השגת ההסכמה של בעלי הדירות.
"היזם המעוניין להעביר חלק מזכויותיו ליזם אחר צריך לפנות לכל בעלי הדירות לטובת אישור ההחלטה", מפרט פישמן. "זו המורכבות האמיתית: לחזור לקבוצה של אנשים, שכמובן אין להם דעה אחידה, ולקבל את הסכמתם. בפועל, זה מה שנדרש כיום וזה מה שקורה בשטח. המהלך הזה גורם מיד לחששות אצל הדיירים, ואף לכעס מסוים על היזם המקורי, אבל צריך לזכור שמדובר באינטרס של שני הצדדים, ושברוב המקרים הסיטואציה שאליה נקלע הפרויקט נובעת מסיבות חיצוניות שאינן תלויות ביזם עצמו".
לצד אלה, רצוי לזכור כי הדיירים עברו תקופה ארוכה של המתנה, וכאן נכנסת לתמונה התקשורת בין הצדדים. "ביצענו מספר מהלכים של העברת זכויות, והמסקנה הברורה היא שחשוב להציג את הדברים בשקיפות, בנוכחות עורכי הדין של בעלי הנכסים והמפקח ההנדסי ובהתייעצות איתם, ולא בנפרד", ממליץ פישמן. "להציף את העניין בצורה גלויה, להסביר מה קרה מרגע שנחתם ההסכם ועד היום ולהציג את המתווה שנדון עם היזם החדש – מהם העקרונות ומי אחראי לכל דבר. שיחה כזו תפחית את החששות. אני מאמין שהפתרון הטוב ביותר הוא שיתוף פעולה בין היזם המקורי, שמכיר את הפרויקט, השקיע את כספו בפרויקט ויש לו היסטוריה עם בעלי הדירות, לבין היזם החדש. כך או כך, חשוב לזכור שהכוח נשאר כאן כל העת בידי בעלי הדירות, והם יכולים להחליט אם להסכים למהלך כזה".
אם נסכם את הנושא הסבוך, נוכל לומר בפה מלא כי להעלאת המודעות למהלכים אפשריים במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית ישנה חשיבות עצומה, בעיקר מבחינת הדיירים. העברת זכויות, למרות שהיא עלולה להיות מעט מרתיעה בתחילה, עשויה להיות הפתרון האולטימטיבי במקרים שבהם ליזם הנוכחי אין די משאבים כדי לקחת על עצמו את מימון הפרויקט.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
