תמ"א 38: שיטת החישוב השתנתה, הדיירים הפסידו

ב-2016 החליטה הממשלה על השינוי, ודיירי בניין בבת ים שכבר החלו בהליך הבינו שהדבר גורם להם נזק. הם עתרו לבית המשפט – אבל נדחו

עו"ד רון ניבפורסם: 18.06.18 , 17:43

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה עתירה שהגישו 10 בעלי דירות בבניין בבת ים, העומדים לפני פרויקט תמ"א 38, שטענו כי שינוי שיטת חישוב תוספת הבנייה פוגעת בגודל הנכסים העתידיים שלהם.

במרכז העתירה עמד שינוי שיטת חישוב השטחים, הידוע כתיקון 3/א לתמ"א 38, ולפיו תוספות הבנייה ומספר הקומות יחושבו באופן יחסי ובהתאם לבניין הקיים ולא באופן תיאורטי. ב-2014 הגישו העותרים בקשה להיתר בנייה על פי תמ"א 38, ובמסגרתה ביקשו להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש בן תשע קומות המכיל 28 דירות ומתקן חניה. בהמשך התברר שיש בבקשה טעות בנוגע למספר הקומות כיוון שהיא תאמה מבנה בן שמונה קומות בלבד.

חוק ונדלן

התיקון לתמ"א 38: לא ממש עידן חדש

עו"ד דור צפריר-צורי

משרד האוצר ביקש להגדיל את הכדאיות ליזמים תוך הענקת הטבות. אבל לא נראה שהתיקון ייצר מהפיכה בכל הקשור להתחדשות עירונית בפריפריה

התיקון לתמ"א 38: לא ממש עידן חדש

שנתיים לאחר מכן החליטה הוועדה המקומית של עיריית בת ים שהבקשה תובא לדיון חוזר, וכי ההיתר יוצא לאחר תיקון הבקשה בהתאם והשלמת כל האישורים הנדרשים. בסופו של דבר היתר הבנייה לא הוצא, ולכן פג תוקפה של ההחלטה שאישרה את הבקשה.

במקביל, בשנים 2016-2015 בוצעו שינויים פרשניים בשאלה כיצד לחשב תוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. שינויים אלה באו לידי ביטוי ב"מסמך קמיניץ", שמאוחר יותר אומץ על ידי הממשלה. במסגרתו החליטו הרשויות שמעתה ואילך יש לחשב את זכויות הבנייה על בסיס הבניין הקיים. בכך הופסקה שיטת "החישוב התיאורטי" שהייתה נהוגה עד אז, ויכלה לכלול שטחים גדולים יותר.

באפריל 2017 קיימה הוועדה המקומית בבת ים דיון בכמה בקשות, כולל זו של העותרים, ובסופו של דבר הוחלט שיש לחשב את השטחים בהתאם לתיקון והחלטת הממשלה. נגד החלטה זו הוגשה העתירה, שבה נטען כי מדובר בהתנהלות שרירותית ולא סבירה אשר פוגעת באופן מהותי וקשה בעותרים. לשיטתם, הוועדה הייתה צריכה להוציא היתר בנייה בתוך תקופת ההחלטה לתת היתר, כך שתחול עליה שיטת החישוב הקודמת.

"נלכדו" בשינוי

אבל השופטת ארנה לוי כתבה "לא מצאתי מקום והצדקה להתערבות כלשהי של בית משפט זה בהחלטה כלשהי מההחלטות מושא העתירה ולא מצאתי כי בית משפט זה יכול להושיט סעד כלשהו לעותרים". היא ציינה שהוועדה צודקת בכך שתוקפה של החלטת 2014 פג עוד ב-2016, כיוון שהעותרים לא הגישו בקשה להארכת תוקף ההחלטה.

היא הסבירה ששיטת החישוב החדשה חלה על כל הבקשות להיתרים שתלויות ועומדות, אלא אם הטיפול בהן הסתיים באופן מוחלט. בכל יתר המקרים, גם אם מדובר בשלבים מתקדמים של בקשה להיתר, יש להחיל את הדין הקיים.

השופטת לוי קיבלה גם את טענת הוועדה שלפיה ממילא לא ניתן היה להוציא היתר עד נובמבר 2016, מאחר שהעותרים לא עמדו בתנאים מסוימים, למשל המצאת אישור כבאות.

בתוך כך היא ציינה כי היא מבינה את תחושתם של העותרים, שהחלו לטפל בבקשה ב-2014, כאשר הפרשנות בנושא חישוב השטחים המותרים הייתה שונה ומרחיבה. אלא שהליכי הוצאת היתרים עלולים להתמשך, ובמהלך הזמן עשויים לחול שינויים בפרשנות הנורמות התכנוניות. "איתרע מזלם של העותרים והם 'נלכדו' בשינוי שחל", כתבה.