למי קראת אינטרסנטים?

לאחרונה כינה שר האוצר משה כחלון את מבקרי המדיניות שלו להורדת מחירי הדיור בשם "אינטרסנטים", אבל האם כולנו אכן איננו כאלה? לזוגות הצעירים יש אינטרס שמחירי הדירות יירדו. לקבלנים וליזמים יש אינטרס להרוויח, כלומר שמחירי הדירות יישארו גבוהים. למשקיעים יש אינטרס ששכר הדירה יעלה ובהתאם גם שיעור התשואה שיגרפו לכיסם. למשפרי הדיור יש אינטרס סותר: למכור את הדירה שברשותם בכמה שיותר, ולקנות את הדירה החדשה בכמה שפחות כסף. למשכירים יש אינטרס ששכר הדירה במשק יעלה, ולשוכרים - ששכר הדירה יירד. וכחלון עצמו? לו יש אינטרס להרוויח מבחינה פוליטית. השאלה היא איך מכל סבך האינטרסים הללו, אפשר להגיע למצב של win־win?

שוק הדיור היום נתון בבלבול, בציפיות ובקיפאון. כל מספר זוכה. לרוב, הסקרים, הגרפים והמחקרים משרתים אינטרסנטים. הנה, אחרי שבעשור האחרון עלו מחירי הדיור ביותר ממאה אחוז, דיווח כי בשנה האחרונה הם ירדו לראשונה ב־0.1 אחוזים. כך לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מרגש? כמעט. כמה חודשים אחר כך, עדכנה הלמ"ס את הנתונים והכריזה: בשנה האחרונה מחירי הדיור בעצם עלו ב־0.1 אחוזים.

אותה הלמ"ס קבעה רק לאחרונה שבארץ לא ממש בונים עכשיו: ברבעון הראשון של 2018 נרשם שפל של חמש שנים בהתחלות הבנייה בישראל. ברבעון זה החלה בנייתן של 9,290 יחידות דיור בלבד – הנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי בשנת 2012. ב־12 החודשים שחלפו מאפריל 2017 עד מרץ 2018 הוחל בבנייתן של 43,350 דירות, ירידה של 22 אחוז בהשוואה ל־12 החודשים הקודמים (אפריל 2016 - מרץ 2017).

קרן המטבע הבינלאומית כבר שיגרה אזהרה: אם התחלות הבנייה בישראל ימשיכו לרדת, מחירי הדירות יעלו. גם כלכלני ה־OECD הזהירו מקצב בנייה נמוך בישראל. בגיליון זה נסביר במסגרת סדרת הכתבות "מדינת חלם", למה זה קרה ואיך אפשר לשנות את המגמה.

צילום : תמר מוצפי

על מי נסמוך

כשלא בונים מספיק, ההיצע אינו עונה על ביקושים. מומחה הנדל"ן אוהד דנוס סבור שכדי לקיים את צרכי השוק, יש צורך ב"ייצור של 60 אלף דירות בשנה לפחות באזורי הביקוש, וכמות עסקאות של לפחות 120 אלף דירות יד שנייה וחדשות". ולמרות הנתונים הללו, יש מי שטוענים שאין בשוק היום מחסור בדירות. "זה עידן מוזר ולא מובן", אומרת ד"ר אפרת טולוקובסקי, ראש מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, "הכלכלנים מוצגים לציבור כמטעים וטועים. על מי רוצים שנסמוך? על פוליטיקאים?"

הפוליטיקאים הבכירים, שר האוצר ושר הבינוי והשיכון, קיבלו לאחרונה שתי החלטות חשובות לטווח ארוך: כחלון החליט לחסל את שיטת מכרזי המרבה במחיר על קרקעות למגורים של מנהל מקרקעי ישראל. כמו בשיטת המחיר למשתכן, גם כאן קבלנים יידרשו להציע הצעות למחיר דירה סופי הנמוך ביותר. גלנט החליט לעודד את ההתחדשות העירונית בערים השוכנות לאורך השבר הסורי־אפריקאי והחשופות לסכנת רעידת אדמה, מאילת ועד קריית־שמונה, באמצעות חילופי שטחים מהמרכז. כך קבלנים יסכימו לבנות במקומות שבהם הקרקע זולה. שתי ההחלטות הללו קרדינליות להורדת מחירים. השאלה האם בדרך תיפגע איכות הבנייה. מאז הקמת הרשות להתחדשות בראשות חיים אביטן מתחילים לחוש תנופה בהתחדשות המתבקשת כל כך, אך הדרך לשיפור מצב שוק הדיור עוד ארוכה.

אז פנינו אל האנשים שתפקידם לנווט את שוק הדיור הממשלתי: בכירי משרד הבינוי והשיכון. במפגש המתועד כאן מודים ותיקי המשרד כי כבר שנים שנושא הדיור לא היה כה מרכזי ועקרוני במדיניות הממשלה. הם שוקדים על תוכניות להגדלת הבנייה, שמים לנגד עיניהם את האוכלוסיות המוחלשות, מחפשים מימון, מתמקדים בשיפורים תכנוניים, בהכנסת שיטות בנייה חדשות, בתיקון טעויות. כן, הם בהחלט מוכנים להודות שיש כאלה, ושיש להם עוד הרבה מאוד מה לשפר, החל מהבירוקרטיה במשרדי הממשלה, דרך הביקורת על המחיר למשתכן ועד היעדר הפיקוח על הקבלנים.

תוכנית הדגל של ממשלת ישראל בתחום הנדל"ן, המחיר למשתכן, חוגגת עכשיו שלוש שנים להשקתה. בינתיים, 48 אלף איש זכו בדירה, אבל כמות היתרי הבנייה שניתנו בקושי חוצה את ה־15 אלף, ורק אלפים בודדים מבין הזוכים חתמו כבר על חוזי מכר. האכלוס צפוי לעוד ארבע־חמש שנים. תעשייה שלמה של "כאילו דירה". ועם זאת, אי אפשר לשכוח שבזכות מחיר למשתכן על ההכנסות מן הקרקע ברשות מקרקעי ישראל מ־8 מיליארד שקל בשנה ל־14 מיליארד שקל בשנה. אז האם מדובר בכישלון או בהצלחה? בחנו את נקודות האור ואת נקודות התורפה של מחיר למשתכן.

פרויקט פינוי-בינוי אשדר מונסון(צילום: תמר מוצפי)

מה שאינו שנוי במחלוקת הוא נושא ההתחדשות העירונית, שלמרבה השמחה צובר לאחרונה תאוצה רצינית. השנה אפשר לומר לראשונה שאחת מכל חמש דירות ברבעון הראשון של 2018 החלה להיבנות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. במחוז תל־אביב, 52 אחוז מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה נבנו במסגרת התחדשות עירונית; במחוז הצפון, שני אחוזים בלבד.

התחדשות עירונית היא תהליך מפרך שדורש אורך נשימה. נציגי הדיירים בבניינים שעוברים תהליך כזה הם הכוח המניע של הפרויקטים. בגיליון זה הם מספרים איך היזמים ושכנים הפעילו חוקרים פרטיים נגדם, מגלים איך התמודדו עם טענות השכנים שהאשימו אותם כי קיבלו תנאים טובים יותר, ומדברים גם על הצורך לשמש כפסיכולוג לעת מצוא בבית המשותף. כדאי ומומלץ ללמוד מפועלם ההתנדבותי למען השכנים.

פרדוקס מ"ר

אם כבר מדברים על בנייה, פיתוח תשתיות באזורים שאינם אזורי הביקוש, לצד הגדלת הנגישות התחבורתית אליהם והגדלת אפשרויות התעסוקה בסביבה, יכולים להניב עבורכם עסקה משתלמת. הפריפריה, מתברר, לא רחוקה כמו שנדמה ויש בה לא מעט מציאות. גם באזור השרון אפשר ליהנות מאיכות חיים במחירים אטרקטיביים. ואפילו בתל־אביב, מתברר, יש דירות פחות יקרות. סימנו עבורכם את מעגלי הביקוש החדשים, רגע לפני שהמחירים שם ימריאו.

המחירים נגזרים ממספר החדרים בדירה או משטחה? אחד העיוותים הגדולים בשוק הנדל"ן הישראלי נולדו משיטת חישוב גודל הדירות. הרי כל אחד רוצה שדירתו תהיה גדולה ומרשימה יותר. אז איך עושים זאת בלי להוסיף אגורה? מדברים במספר החדרים, לא במטרים מרובעים. התוצאה: לפעמים המחיר למ"ר באזור יקר יחסית עשוי להיות נמוך יותר מאשר באזור שנחשב זול יחסית. הבנתם? הסבר בתוך הגיליון.

הצד היפה של המדינה לא יוזנח גם הוא עם סיפורים על המבנים שבלעדיהם הנוף הישראלי לא היה מה שהוא היום – מכנסת ישראל דרך עיר הבהדים ועד שדה התעופה החדש בתמנע. שאלנו את האנשים שלקחו בהם חלק איך התגברו על האתגרים שבדרך ומה זה להקים מבנה שהפך לפיסת היסטוריה. שיעור מולדת מסוג אחר.

הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" ב"ידיעות אחרונות"