מדוע חורגים מתקציב השיפוץ? אלו הסיבות
מדוע קיים פער נצחי בין התקציב שקבעתם ומשקף את הצעת המחיר, לבין המחיר הסופי שתשלמו בסיום השיפוץ או הבנייה? אתר "המקצוענים" עם הדברים שאסור לפספס כבר בשלב החוזה עם הקבלן
קל מאוד לחרוג מתקציב השיפוץ, ולא רק בגלל גחמות של בעלי הדירה המשפצים. עלויות נלוות יכולות להיות נסתרות ולא להיות מצוינות מפורשות בחוזה. קבלני שיפוצים, פעמים רבות מציעים לכם הצעת מחיר שנראית אטרקטיבית על הנייר, כדי לקבל את העבודה (ולזכות במכרז שמתקיים בין 3-4 קבלנים), אך במהלך השיפוץ מתווספות תוספות שלא העליתם על דעתכם שתידרשו לשלם אותן. התוצאה: מחיר השיפוץ מזנק מעלה משמעותית.
כך למשל, אתם יכולים למצוא את עצמכם נדרשים להוסיף תשלום מופרז עבור התקנה "מיוחדת", על תוספת נקודות חשמל, על פינוי פסולת והטמנה, על חומרי בניין, על עלויות הובלה נלוות ועל עלויות נסתרות הכרוכות בשל חוסר שיתוף-פעולה עם בעלי מקצוע חיצוניים שתביאו מטעמכם.
נושא זה עלה במספר פאנלים שונים, במסגרת וועידה הארצית לבנייה פרטית והתיישבות, בהובלת יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס. זו הפעם הראשונה לקיומה של הוועידה, שנועדה לקיים לראשונה דיאלוג בין הגורמים השונים בענף זה. לקחו בה חלק אדריכלים, מנהלי פרויקטים, מפקחי בנייה, מעצבי-פנים, מהנדסים ונציגי חברות מתחום הבנייה והשיפוצים.
בין הדיונים שעלו בהקשר זה היו האתגרים בגיבוש מחירון לבנייה פרטים ושיפוצים, סוגיית התקציב המקורי והחריגה ממנו וכן הצורך בשיתוף-פעולה בין הלקוח, האדריכל, מנהל הפרויקט ומפקח הבנייה.
בדיונים יוצגו דעות שונות ומגוונות, ולא אחת עלתה לדיון הסוגיה הקשורה לפער בין האינטרסים השונים של כל אחד מהצדדים. אמנם כולם רוצים לסיים את הפרויקט בהצלחה ועם מבנה בטיחותי לדיירים, ואולם האינטרס של בעל הנכס הוא להישאר קרוב לתקציב, ואילו האינטרס של שאר בעלי המקצוע הוא להתפרנס. כך, אם חלק מהם תלויים בבעלי מקצוע אחרים, לצורך קבלת הפרויקט הבא שלהם, הלקוח נותר לעתים ללא צד שבאמת יגן עליו וישמור עליו בגבולות התקציב שקבע מראש. ושוב, בלי לקחת בחשבון את השדרוגים והתוספות שמבקש בעל הנכס, תוך כדי תהליך שיפוץ, אלא בהתייחס רק לאלמנטים שהניח שיהיו כלולים במחיר, ולהפתעתו הם מצריכים תוספת.
אז כדי שתוכלו להאמין לקבלן שמבטיח לכם בחיוך שהכל 'יהיה בסדר', כדאי שתדאגו גם בכתב לכך שיהיה בסדר. מה חשוב מאוד שיהיה כתוב במפורש בחוזה כדי שלא יהיו הפתעות ומדוע? לפניכם המדריך – כתבה ראשונה בסדרה.
עוד כתבות בנושא:
סוגי עץ לרהיטים: מה ההבדלים ביניהם?
צביעת דירה: איך מחשבים עלויות צבעשיפוץ בגבס בבית: אסתטיקה ואקוסטיקה
כמה שיותר פירוט וחלוקת התשלום לשלבי השיפוץ
לפני הכל, ובטרם נתייחס לנקודות המיוחדות, הרי שהצעת המחיר צריכה להיות מפורטת ככל הניתן ולכלול פירוט של כל עבודה בפני עצמה בנפרד. כך, במצב שבו תחליטו לוותר על אחד משלב העבודה, ניתן יהיה לשנות את המחיר בהתאם ובצורה מדויקת יותר.
"אמנם, יהיו הפתעות שנובעות מהתשתית הקיימת בבית (דבר שקורה בעיקר בשיפוצים) ועדיין, כדי להתקרב לעלות השיפוץ המקורית כדאי לדאוג להצעת מחיר ברורה", ממליצים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "עליה לכלול את עלויות הפירוק, הבנייה, עבודות הגבס, עבודות החשמל, האינסטלציה, הריצוף וחיפויי הקירות, עלויות הצבע, עלויות האיטום ועלויות החומרים. כמו כן, חשוב לצרף להצעה את המפרטים הטכניים של המעצב או האדריכל ולא לנסות 'להתגלגל' תוך כדי תנועה. ככל שתסגרו פרטים מסוימים מראש, ותקבלו החלטות בשלב ראשוני, כך לא תמצאו את עצמכם עם מחיר שיפוץ שהוכפל".
לגבי השאלה האם כדאי לכלול כתב כמויות מפורט או להסתפק בהצעת מחיר גלובאלית עבור כל שלב, נרחיב במדריך נפרד, אך בכל מקרה חשוב שההצעה תהיה מחולקת לשלבים ברורים.
"לעניין התשלום, חשוב לשלם מקדמה ריאלית, אך לא מעבר לכך, ולהתנות את התשלום בסיום של כל שלב", מוסיפים במוקד השירות. "גם בסיום העבודה חשוב שיישאר סכום כסף משמעותי אצלכם, כדי להבטיח שקבלן השיפוצים יסיים את העבודה בזמן ולשביעות רצונכם. פעמים רבות עלויות העבודה וההתקנות השונות תלויות בחומרים שתבחרו: ריצוף למשל, הוא פונקציה של סוג וגודל אריחים. אם טרם בחרתם אותם, דרשו טווח מחירים לסוגי ההתקנה השונים מראש".
(צילום: shutterstock)
בדקו שהפועלים מועסקים כדין, ושאתם מוטב בפוליסה של הקבלן
מי משלם לפועלים וכיצד ניתן לוודא שהפועלים מקבלים את כל הזכויות הסוציאליות שלהם?
"בחוזה צריך להיכתב במפורש שקבלן השיפוצים הוא שישלם את שכר העבודה של הפועלים שמטעמו וכי הוא ישלם להם את כל הזכויות הסוציאליות שלהם", אומר מאיר אביגל, מנכ"ל חברת אביגל ניהול פרויקטים בבנייה, ומרצה בקורס 'בנה ביתך'. "אם הקבלן מעסיק אותם במזומן, סביר להניח שהוא לא משלם עליהם ביטוח לאומי. במקרה כזה, בעל הדירה יכול להיות בבעיה. גם אם בעל הדירה יעשה ביטוח עבור כל בעל מקצוע שנכנס לעבוד בביתו, הרי שרבים לא יודעים שהביטוח לא יהיה תקף במקרה כזה. אם בחוזה כתוב שהקבלן הוא שאחראי על התשלומים ועל הזכויות הסוציאליות של הפועלים, בעל הדירה מגובה. חשוב לוודא גם שלקבלן יש את כל הביטוחים הנדרשים שמגנים גם מפני גרימת נזק לעובדים, לכל מי שנמצא באתר השיפוץ ולכל נזק רכוש שנגרם (ולא חסרים מקרים של גרימת נזק לתשתיות בבית במהלך שיפוץ). כדאי גם שהקבלן יכלול את בעל הדירה כמוטב בפוליסה הזו באחריות צולבת, כדי למנוע מצב שבמצב של גרימת נזק למישהו, בעל הדירה ייתבע גם כן כצד בתיק".
דאגו לסעיף בחוזה שיחייב את הקבלן לשתף פעולה עם בעלי מקצוע מטעמכם
אילו בעלי מקצוע יצריכו תוספת מחיר לעלות השיפוץ, ואינם נכללים בהצעה בדרך-כלל?
אביגל: "לרוב כל עבודות הנגרות אינן חלק מעלות השיפוץ, לרבות מטבח. אמנם קבלן השיפוצים יכין את תשתיות המים, החשמל והגז אך לא יתקין את המטבח את השיש ואת הכיור. כמו כן, כל האלמנטים הדקורטיביים המיוחדים כרוכים בתוספת וכן עלויות של הקמת גינה ותשתית לגינה".
מוקד השירות: "כן חשוב לתמחר הכנת תשתית אם רוצים בהמשך להקים גינה, כדי להקטין עלויות. למשל, כלילת הגינה בתוכנית החשמל תעלה הרבה פחות אם תיעשה כמקשה אחת במהלך השיפוץ, מאשר אם ננסה להוסיף תשתית חשמל בסיום השיפוץ".
כיצד ניתן להבטיח שבעלי המקצוע שמטעם בעלי הדירה יזכו לשיתוף-פעולה מצד הקבלן, ומה עושים במקרה של גרימת נזק לקירות גבס או לריצוף במהלך ההתקנות השונות?
"חשוב לציין בחוזה סעיף שמתייחס לכך", מסביר אביגל. "ניתן לכתוב: 'קבלן השיפוצים ישתף-פעולה עם בעלי מקצוע חיצוניים ויבצע את ההכנות הנדרשות לפני כניסתם לעבודה ואת התיקונים הנדרשים לאחר סיום העבודה שלהם'. זה פותר מצבים שבהם אם בעל מקצוע התקין מעקה מיוחד וגרם לנזק באחד הקירות, הקבלן יצטרך לתקן זאת. אם יש לי פרגולה מיוחדת בחוץ והקבלן עשה עבודת טיח, במקרה כזה, הקבלן יצטרך לאפשר למתקין הפרגולה להשתמש בפיגומים שהקים בחוץ".
ומה לגבי עניין הביטוח? מדוע שקבלן שיפוצים ירצה שבעל מקצוע שאינו מטעמו ישתמש במתקנים שלו, זה לא מסכן אותו?
אביגל: "כשעושים ביטוח הוא על כלל האתר, ולא מתייחס לפועלים ספציפיים, לכן אין בעיה עם זה".
בכתבה הבאה: מהם החומרים שאמורים להיות חלק מהצעת המחיר, מי אחראי על ההובלה ומה עושים כשמגלים שהמחיר לא כולל מע"מ
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
