"העובדה שלא רואים התחדשות עירונית בפריפריה מדאיגה"
פרויקטי תמ"א נולדו מתוך הצורך להתגונן ולהתמגן מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים. אז איך זה שדווקא בפריפריה, החשופה יותר, הפרויקטים האלה לא מתרוממים? "יש לזה פתרון, והמדינה יכולה לדאוג לשפר את המצב הקיים - זה פשוט מחייב חשיבה מחוץ לקופסה", אומר יעקב אטרקצ'י
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לא כולם חושבים על התחדשות עירונית במובן המקורי שלה: בעצם, פרויקטי תמ"א לסוגיהם נולדו מתוך מחשבה קדימה - במטרה להתגונן ולהתמגן מפני מצבים של רעידות אדמה, וגם מפני איומים ביטחוניים ונפילות טילים. אמש פורסם דו"ח מיוחד של מבקר המדינה שקובע חד משמעית - מדינת ישראל איננה ערוכה כנדרש לאירוע של רעידת אדמה.
פרויקטי התחדשות עירונית קשורים בעצם בחיזוק המבנים הקיימים או הריסתם ובנייתם מחדש בהתאם לתקנים מודרניים, ובתוספת מרחב מוגן פנים דירתי - ממ"ד. אלא שהפריחה המשמעותית של פרויקטים מהסוג הזה מתרחשת דווקא באיזור גוש דן - שנחשב להרבה פחות מועד לפורענות. הדו"ח שפורסם אתמול משרטט את הכשלים ביישום התוכנית לחיזוק מבנים בפריפריה, ומדגיש כי התוכנית אינה שוויונית בצורה קיצונית.
הסיבה המרכזית היא כלכלית: פרויקטים של התחדשות עירונית מחייבים כדאיות כלכלית עבור יזמים, ולכן הם צצים כפטריות אחרי הגשם דווקא באיזורים שבהם הרבה פחות דחוף לטפל. "הכדאיות הכלכלית של תוכניות תמ"א נקבעת על ידי כוחות השוק", מסביר עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת הנדל"ן אאורה. "דווקא בפריפריה, היכן שיש צורך דחוף בחיזוק מבנים או הריסת מבנים והקמת חדשים, ערכי הקרקע נמוכים כי אין מחסור בעתודות קרקע זמינות למגורים. בעיקר בתקופת הממשלה הנוכחית אנחנו רואים שמשווקים הרבה דירות באיזורים האלה במחיר למשתכן וערך הקרקע כמעט לא קיים, אז היכולת של יזם לעשות פרויקט תמ"א שם היא אפסית".
בשבועות האחרונים, שני המצבים האלה עלו לכותרות: הורגשו מספר רעידות אדמה - בעיקר בצפון הארץ, ואף גרמו נזק קל למבנים. בנוסף, התחממות המצב הביטחוני בצפון ובעיקר באזור עוטף עזה, ופרישה של מערכת כיפת ברזל. על הרקע הזה מתחדד הצורך בפרויקטי התחדשות עירונית דווקא בפריפריה. "העובדה שלא רואים פרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי באזורים האלה היא מדאיגה", אומר אטרקצ'י, "זה לא שלבנות בגוש דן זה רע, אבל זה לא מספק פיתרון אמיתי לאזורים בעייתיים. יש לזה פתרון, והמדינה יכולה לדאוג לשפר את המצב הקיים - זה פשוט מחייב חשיבה מחוץ לקופסה".
אטרקצ'י מציע לפתור את המצב באמצעות רגולציה. "אני מאוד מאמין בכלכלה חופשית. המדינה לא צריכה להיכנס במקום יזמים, וזה יהיה רע מאוד אם היא תשקיע כספי ציבור כדי לשפץ במקומות שבהם יזמים לא נכנסים. המדינה חייבת לעודד כדאיות אצל יזמים, כדי לגרום להם להשקיע גם בפרויקטים בפריפריה".
איך תעבוד השיטה? אטרקצ'י מציע שהמדינה תתנה אישור פרויקטים באזור גוש דן, בכך שיזמים יפנו לפרויקטים גם בפריפריה. "ניתן לרתום יזמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה ללא עלות מצד המדינה על ידי הוספת כמות של יחידות דיור בפרויקטים שיבנו בגוש דן - תחת התחייבות למטלה ציבורית לא כלכלית של ביצוע פרויקטים דומים בפריפריה. שמאי בלתי תלוי מטעם הוועדה המחוזית יקבע את העלות בפרויקט בפריפריה ויקבע בהתאם מה יהיו התוספות הנחוצות בפרויקט בגוש דן". לטענתו, באופן הזה הממשלה תוכל לעודד יזמים לממש את המטרות הראשוניות של התחדשות עירונית באזורים שבאמת זקוקים לכך, מבלי לרוקן את הקופה הציבורית ותוך חיסכון עצום של כספים שיופנו למטרות אחרות - רווחה, חינוך ובריאות.
"אני מתנדב להיות חלוץ ולעשות את הפרויקט הבא שלי בגוש דן בעסקה כזו עם המדינה, ואני בטוח שיזמים אחרים ישמעו את הרעיון הזה ויסכימו גם. זה דורש בסך הכל ריענון מחשבתי אצל מקבלי ההחלטות. זה לא משהו שמחייב עכשיו תהליך ארוך של חקיקה, זו בסך הכל הנחייה שיכולה להיטיב עם האנשים שגרים בפריפריה ובאמת זקוקים לזה. בעיניי, לפרויקטים של התחדשות עירונית יש מרכיב חברתי חשוב. אמנם בשנים האחרונות זה די פופולרי להשמיץ יזמים, אבל אני רואה את עצמי כיזם חברתי, ואני בא ואומר למדינה 'נסו אותי'. כבר מחר בבוקר אני מוכן לעסקה כזו עם המדינה".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
