מרכז תל אביב עובר דרומה
בזכות תוכנית המתאר 5000 של תל אביב, דרום העיר ומזרחה מתקרבים אט-אט למרכז השוקק - בדיוק כמו במטרופולינים הסואנים בעולם. המומחים מצביעים על שכונת נווה שאנן כשיאנית ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, ועל המגמה הכללית שסוחפת את העיר, התושבים והעירייה דרומה. "ניכר שיש תמיכה גדולה מאוד בנושא של התחדשות עירונית בדרום ובמזרח העיר", אומר גיא לקסמן
בשיתוף מרכז הנדל"ן
בעשור האחרון גבולות הגזרה של "דרום תל אביב" הולכים ומיטשטשים. זה לא מישהו באגף התכנון העירוני שהחליט לשחק עם המפות, אלא תנופת ההתחדשות העירונית שסוחפת את השכונות הדרומיות יותר בעיר, ומקנה להן מעמד חדש שמקרב אותן - בתחושה ובמהות - למרכז העיר. גם שכונת פלורנטין, שהייתה בעבר מעין סמן תחתון, הולכת ומתקרבת למרכז, בזמן שאת ההגדרה החדשה ל"דרום העיר" תופסות השכונות נווה שאנן, קריית שלום, שכונת שפירא וגבעת הרצל.
"מחירי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז תל אביב הם גבוהים מאוד", אומר גיא לקסמן, מהחברה לחיזוק מבנים בישראל, חברה יזמית המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב: "לפעמים אנחנו מדברים על יותר מ-55 אלף שקל למטר. לכן, האלטרנטיבה של דיירים חדשים היא לצאת ממרכז העיר, ודרום תל אביב הוא אזור נוח. במקביל, מתקיימת תוכנית המתאר של תל אביב 5000 - ב-15 השנים הבאות עיריית תל אביב צופה גידול של כ-50 אלף תושבים בעיר, כשכמעט מחצית מהתוכנית היא מקצה לתוספת יחידות דיור בשכונות הדרום והמזרח, כמו יד אליהו וכפר שלם. מעבר לכך יש תוכניות להפיכת התחנה המרכזית לאזור תעסוקה ומגורים, הקמת מרכז תעסוקה בצומת חולון ועוד. גם בתוכנית עצמה וגם בעירייה - ניכר שיש תמיכה גדולה מאוד בנושא של התחדשות עירונית בדרום ובמזרח העיר".
חלון הזדמנויות לזוגות צעירים
לקסמן מסביר כי "כשמסתכלים על זה בעיניים של רוכשים, אם המחירים בצפון תל אביב גבוהים, כיום באזור הדרום, יפו ומזרח העיר מחירי הדירות הם בין 17 ל-20 אלף שקל למ"ר. זוג שרוצה לקנות דירת 90 מ"ר, ביפו ובמזרח העיר היא תעלה בסביבות 2 מיליון שקל, ובמרכז העיר היא תעלה יותר מ-4 מיליון שקל. אם לוקחים בחשבון שעוברות בערך חמש שנים מרגע החתימה ועד שמקבלים דירה, אז דרום ומזרח העיר הם המקומות שבהם כדאי לעשות התחדשות עירונית. מקבלים שם זכויות מוגדלות, יש תמיכה של העירייה וברגע שהאזורים האלה יתחזקו - המחירים ימשיכו לעלות".
אכן, העיר תל אביב מובילה בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית, כשהאזור המרכזי הוא כמובן הצפון הישן. רונן רוזנטל, מנהל מערך התחדשות עירונית באתר "מדלן", מסביר כי אזור דרום תל אביב מדביק את הפער במהירות, כששכונת נווה שאנן מובילה את מספר הפרויקטים בו.
"בעשור האחרון מחירי הדירות בתל אביב עלו בכ-250%, ואפילו 300% אם מדובר בבנייה חדשה". לטענתו, מעניין לראות שגם מחירים של דירות יד שנייה מציגים עלייה משמעותית כל הזמן. "אנשים מבינים את הפוטנציאל של התחדשות עירונית", הוא אומר, "אז המחיר משקף פוטנציאל ברור של קנייה, על אף שלכאורה מצב התחזוקה של הדירה רק הולך ונהיה יותר גרוע".
סיבה מרכזית לדחיפה המשמעותית בפרויקטי התחדשות עירונית בשכונות הדרום היא תוכנית 5000. "אם ניקח לדוגמה את האזור שמתחת לרחוב סלמה", אומר רוזנטל, "נעשה שם פיתוח משמעותי של התוכנית. זה הרי אזור של מוסכים, והתוכנית סיווגה אותו כאזור למגורים ולתעסוקה, ואני אפילו אגיד שיש שם כמה פרויקטים שמתוכננים בהם מלונות. שש שנים אחורה, מי היה מאמין שיקימו מלון באזור הזה? זה משקף בצורה טובה את המהות של תוכנית 5000".
התוכנית מביאה בחשבון גם שימור של מרקמים ייחודיים בשכונות מסוימות. כך למשל, פרויקטים בשכונת שפירא ממוקדים בבנייה נמוכה. בנוסף, נעשים מאמצים תכנוניים גדולים לחיבור שכונות דרום העיר ומזרחה. "העירייה משקיעה המון במגה-פרויקטים שנועדו לחבר בין הדרום, המזרח והמרכז של תל אביב", אומר רוזנטל.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
