דוד רפאל: "השקעה בנדל"ן מסחרי כיום, משתלמת יותר מנדל"ן למגורים"
אם יש ברשותכם הון אישי להשקעה, אבל שוק הנדל"ן למגורים מרתיע אתכם בשל המחירים המאמירים באופן קבוע, דוד רפאל מסביר מדוע השקעה בנדל"ן מסחרי היא המהלך הנכון
למי שפחות מתמצא בתחום, ההגדרה של נדל"ן מסחרי או עסקי היא באופן עקרוני כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים, כגון: חנויות, משרדים, תחנות דלק, מחסנים, מבני תעשייה, בתי מלון וכו'. מבין כל הנכסים המסחריים, נכון להיום הטרנד הגדול ביותר בשוק הוא השקעה בחללי משרדים הממוקמים בבניינים חדישים ומודרניים.
"לא הרבה יודעים זאת, אבל זה סוד גלוי בעולם נדל"ן הישראלי", טוען דוד רפאל, "השקעה בנדל"ן מסחרי נותנת תשואה גבוהה משמעותית מהשכרת דירה". אם נתעמק לרגע במספרים, נגלה שתשואה מהשכרת דירה מסתכמת ב-3-4 אחוזים בלבד לשנה. לעומת זאת, תשואה מהשכרת נכס מסחרי יכולה לנוע בין 8 ל-10 אחוזים. כלומר, התשואה על ההשקעה עשויה להכפיל או אפילו לשלש את עצמה. על נתוני התשואה השוטפת, יש להוסיף את הרווח ממכירת הנכס לשוכר לאחר מספר שנים, שכמובן נמכר במחיר הרבה יותר גבוה מהמחיר בו הוא נרכש במקור.
השקעה בנדל"ן מסחרי – שקט נפשי לעומת נדל"ן מגורים
לדברי דוד רפאל, תשואה גבוהה איננה היתרון היחיד של השקעה בנדל"ן מסחרי. יתרון בולט נוסף הוא העלות הנמוכה באופן יחסי של השקעה בתחום זה: נכון לשנת 2017, מחיר של דירה במרכז תל אביב ינוע בין 40 ל-50 אלף שקל למ"ר, לעומת מחיר של משרד באותו איזור שיעלה לכם בין 7.5-8.5 אלף ש"ח למ"ר, באיזורים כגון רחובות, נס ציונה, חיפה וכפר סבא. בחישוב גס ניתן להסיק כי השקעה בנדל"ן מסחרי זולה משמעותית בהשוואה להשקעה בנדל"ן למגורים, מה שאומר שתצטרכו כיסים הרבה פחות עמוקים ממה שאולי חשבתם מלכתחילה.
"מעבר לכך, ישנם עוד שני יתרונות מרכזיים", מוסיף דוד רפאל. " היתרון הראשון הוא יחס הבנקים להשקעה בנדל"ן מסחרי. הבנקים נוטים להעניק למשקיעים הלוואות עם ריבית נמוכה, כאשר מדובר במימון השקעה של נדל"ן מסחרי.
היתרון השני הוא האפשרות לחתום לטווח ארוך יותר של כמה שנים קדימה עם השוכר, בדרך כלל 5 עד 10 שנים, מה שמעניק למשקיע שקט נפשי לעומת חוזה שכירות דירה אותו יש לחדש כל שנה".
טיפים למשקיע המתחיל
דוד רפאל, הוא מייסד קבוצת רפאל נדל"ן, חברה ותיקה בענף שנהנית מניסיון של מעל ל-25 שנה בתחום. המומחיות של הקבוצה הוא ביזום פרויקטים מורכבים של נדל"ן מניבבכל הארץ, כמו גם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. סוד ההצלחה של רפאל נדל"ן הוא בריכוז השירותים הנחוצים תחת קורת גג אחת עבור הלקוח בסגנון All in house.מה שחשוב לציין הוא שדוד רפאל אינו רק מייעץ לאחרים היכן להשקיע את כספם, אלא הוא גם מקשיב לעצותיו שלו ומיישם אותן בשטח: חברת רפאל נדל"ן מקדמת בימים אלה מספר פרויקטים של נדל"ן מסחרי יוקרתי ברחבי הארץ, תחת המותג "Goldtec Refael"" ברחובות, חולון, כפר סבא, טירת הכרמל וחיפה. בעתיד הקרוב צפויה החברה להמשיך את המגמה ולהקים מגדלי גולדטק רפאל יוקרתיים נוספים בערים שונות ברחבי הארץ.
בגולדטק רחובות למשל מדובר במגדל משרדים להשקעה בגדלים שונים החל מ-46 מ"ר. הפרויקט נמצא במיקום מרכזי בעיר, שנהנה מנגישות תחבורתית גבוהה אליו. קומת הקרקע של המבנה תכיל גם היא נדל"ן מסחרי בדמות של חנויות ובתי קפה.
"הטיפ החשוב ביותר לכל משקיע", מציין רפאל, "הוא להתחשב במיקום של הנכס. הסיבה לכך היא שמדובר בהשקעה לטווח ארוך ולכן צריך להסתכל עשור קדימה מה עתיד לקרות באותו מיקום - האם מדובר באיזור מיושן שעתיד להפוך למתחם הייטק? האם מתוכנן להיסלל כביש חדש שישפר את הנגישות אליו?"
דוד רפאל נותן כדוגמה את תחום ההשקעה בחנויות בתוך קניונים ומרכזים מסחריים. השקעה בחנות שנמצאת במקום בו יש תנועה גדולה יותר של קונים פוטנציאלים, נגיד בכניסה לקניון, תהיה משתלמת יותר מאשר אם תשקיעו בחנות שנמצאת בפינה או בקומת מרתף, גם אם היא מוצעת לכם במחיר זול. סימן נוסף שיכול להעיד שהמיקום אינו אטרקטיבי הוא ריבוי של חנויות ריקות סביב הנכס.
עוד רובד שחייבים להתחשב בו בהקשר של מיקום הנכס, הוא הארנונה שגובה כל עיר על נדל"ן מסחרי. הארנונה נמדדת על פי מ"ר של הנכס אך התעריף משתנה בין עיר לעיר. לדוגמה, תעריף הארנונה באשדוד היא 8-12 ש"ח למ"ר, בחולון 12-20 ש"ח ובתל אביב 20-28 ש"ח. חובה להכניס נושא זה לשיקולי התקציב.
טיפ נוסף של דוד רפאל הוא לבדוק היטב את מצב הנכס לפני שרוכשים אותו. "המחיר של נכס ישן עשוי להיות זול ואטרקטיבי ולכן מטעה במבט ראשון", טוען רפאל. "אבל השאלה האמיתית היא כמה תצטרכו להשקיע בשיפוצו כדי להפוך אותו לראוי להשכרה. אם הנכס דורש שיפוץ מאסיבי ויקר, יכול להיות שבשורה התחתונה הוא אינו משתלם עבורכם ועדיף שתמשיכו לחפש".
"השקעה בנכס מסחרי", מסכם דוד רפאל, "מתאימה לא רק לבעלי משרדים ועסקים, אבל גם למשקיעים פרטיים החל מעצמאים שמחפשים כיצד להשקיע את חסכונותיהם בצורה רווחית ועד לפנסיונרים שצריכים הכנסה נוספת במקביל לדמי הפנסיה".
מעוניינים להשקיע בנדל"ן מסחרי? - לחצו כאן לפרטים על "גולדטק רפאל רחובות"
