"שר האוצר רצה להבריח את המשקיעים מהשוק - והצליח"
האם הצניחה במספר הדירות שמכרו קבלנים מבשרת על ירידות מחירים? סקירת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר מגלה, לראשונה מזה כעשור, ירידת מחירים ברבעון האחרון לעומת אשתקד. עם זאת, מומחי נדל"ן מצננים את האווירה: "אנחנו צופים שבאיזשהו שלב השוק יאזן את עצמו". צפו בריאיון באולפן ynet
נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול (ב') מלמדים על המשך הקיפאון בשוק הדיור, וגם על התעוררות מסוימת בשלושת החודשים האחרונים - עם עליה מתונה ברכישות דירות חדשות מקבלנים. אבל, אם שואלים את יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, לא מדובר בנתונים מעודדים במיוחד.
מספר הדירות שמכרו הקבלנים צנח ב-23% בתוך שנה
ירידה של 10% בקניית דירות ביוני; רכישות המשקיעים קטנו ב-33%
"רואים הצלחה, כביכול, של מדיניות האוצר, הן בתחום המיסוי והן בתחום מחיר למשתכן, שבאמת מורידה את מספר העסקאות בצורה משמעותית", אמר כהן בראיון לאולפן ynet.
"הבעיה היא ש-75%-80% משוק הדיור זה לא מחיר למשתכן, ולהם בעצם יורד ההיצע. ההיצע יירד, זה ייצור לחצים וכמובן שזה ידחוף את השוק, אולי לא בטווח המיידי אבל בטווח העתידי, כלפי מעלה".
עד לפני כמה חודשים עוד ישבו כאן מומחים ושמאים ואמרו שאי אפשר לדעת לאן הרוח נושבת. אתה אומר שאפשר לדעת, שום בועה לא הולכת להתנפץ.
"היום אפשר לדעת, הסטטיסטיקה מוכיחה את עצמה ויש ירידה משמעותית. שר האוצר אמר: אני רוצה להבריח משקיעים מהשוק, והנה שר האוצר הצליח".
הבריח משקיעים, אבל מצד שני הבריח גם זוגות צעירים או אנשים שרוצים לקנות דירות שלא במסגרת מחיר למשתכן.
"כי היום הוא הביא למצב של חוסר ודאות, אנשים חוששים היום, המגמה היא כלפי מטה. אלה שיכולים מעדיפים להישאר על הגדר".
ננה חן, משנה למנכ"ל בקבוצת הנדל"ן רפאלי, אישרה בראיון לאולפן ynet כי הקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים, על אף הירידה במכירות. "אנחנו צופים שבאיזשהו שלב השוק יאזן את עצמו", אמרה. "נכון להיום, יש אכן ירידה בעיקר בפריפריה. אני יכולה להגיד שבמרכז המדינה, תל אביב רבתי, המחירים שומרים על עצמם, אני מצליחה להמשיך למכור באותם מחירים ויש אפילו היענות וביקוש. לעומת זאת, בפריפריה יש איזושהי בעיה, אך אני מקווה שגם שם השוק יאזן את עצמו".
לראשונה מזה למעלה מעשור: ירידת מחירים בשנה החולפת
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מסר היום ל-ynet כי "נתוני הלמ"ס שהתפרסמו אתמול אינם מבשרים טובות לשוק הדיור ולכמיהה לירידת מחירים בו. מחד, ירידה ברכישת דירות חדשות הנובעת מעיכובים רבים בתכנית מחיר למשתכן שאינם מאפשרים קשירת עסקאות ומאידך, התחלות הבנייה שממשיכות לדשדש, מבלי שפריצת דרך בנושא ההיצעים באזורי הביקוש נראית באופק. אם אנו אכן לפני בחירות, הרי שנקודת הפתיחה שלהן, מבחינת שוק הדיור, הינה גרועה".
במקביל, מסקירה רבעונית שפרסם היום דנוס עולה כי ברבעון השני של שנת 2018 נרשמה ירידה בשיעור של 0.9% (נומינלי) במחירי הדירות הממוצעים, לעומת הרבעון שקדם לו. הירידה נרשמה ב-8 מתוך 16 ערים שנבדקו. בשנה החולפת נצפתה - לראשונה מזה למעלה מעשור - ירידת מחירים, בשיעור ממוצע (נומינלי) של 0.3% בערים שנסקרו, ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
בסקירה מצוין כי "ההתאוששות הקלה בהיקף העסקאות בשוק הדיור נמשכת, כמו גם המשך הדשדוש במחירים. עם זאת, ניכרת תחילת מגמה של ירידת מחירים, כאשר אנו מצויים ברבעון שני ברציפות המצביע על כך. לראשונה מזה למעלה מעשור הסקירה מצביעה גם על ירידת מחירים שנתית, גם אם קטנה יחסית.
"ניתן לייחס זאת לעובדה כי ברבעון השני של 2017 היה השוק בשיא רמת המחירים, מה שמעלה את ההסתברות לירידת מחירים גם בשוק מדשדש, אך ההסבר כי בכל זאת ניכרת תזוזת שוק למטה, גם אם קלה יחסית, נראה נכון יותר.
"עוד ניתן לומר, שהעיר תל אביב ניתקה עצמה מהמגמה הכללית בשוק, כשהיא מציגה עליה רבעונית של כ-4% ומחירה הממוצע של דירת 4 חדרים שוב חצה בחדות את רף ה-3 מיליון ש"ח, וחזר לרמתו בשנה שעברה".
"יש במחיר למשתכן מצבים אבסורדיים"
עופר זרף, מנכ"ל ובעלים חברת הנדל"ן יסודות איתנים, אמר כי "המגמה של ירידה במכירות בשנה האחרונה נובעת מאותה האטה של השוק. בצד הביקוש יש הרבה רוכשים פוטנציאלים שיושבים על הגדר בגלל מחיר למשתכן ומשקיעים שעזבו את השוק הישראלי לטובת נדל"ן בחו"ל, ובצד ההיצע יש פחות סחורה: המדינה משווקת פחות קרקעות וקבלנים לא יוצאים עם פרויקטים חדשים עקב מצב השוק".
זרף סבור כי העלייה במכירות בשלושת החודשים האחרונים נובעת ככל הנראה ממכירות מחיר למשתכן, אבל מוסיף כי "אנחנו רואים היום שיותר זוגות צעירים מתחילים לחשוב על לחזור לשוק החופשי, על מנת לרכוש דירות שבנייתן ואיכלוסן צפויים בטווח הנראה לעין. יש במחיר למשתכן מצבים אבסורדיים, דוגמת המכרז בזיכרון יעקב, שאכלוסו יתקיים רק עוד 6 שנים לפחות. הרוכשים יודעים לעשות את חישובי השכירות ומבינים שזה לא בהכרח יותר משתלם".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, סבור כי העלייה בקצב מכירת הדירות בשלושת החודשים האחרונים נובעת מאכזבה מתוכניות הממשלה. "חלק מחסרי הדירות לא זכו בהגרלות בהן השתתפו", הוא מפרט, "חלק זכה בהגרלה במיקום בארץ שלא מתאים לו והחליט לוותר, חלק זכה במיקום המתאים לו אבל כאשר הגיע תורו לבחור דירה נשארו דירות שלא מתאימות לו וגם הוא ויתר על מימוש הזכייה, וכדומה".
פרדימן התייחס אף הוא לירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה של דירות חדשות על ידי הקבלנים, ואמר כי "הביקוש האמיתי לדירות לא קטן, שכן קצב הגידול באוכלוסייה לא הצטמצם. ככל שהפער בין הגידול באוכלוסייה לבין מספר התחלות הבנייה יגדל, כך יחזור הלחץ לעליית מחירים".
כמה דירות נמכרו? תלוי את מי שואלים
מהנתונים שפרסמה אתמול הלמ"ס עולה, כי מספר הדירות שמכרו הקבלנים ירד ב-23.1% בחודש יוני לעומת חודש יוני אשתקד, ל-1,814 דירות חדשות. לעומת חודש מאי 2018, בו נמכרו 1,940 דירות חדשות, מדובר בירידה של 6.5%.
עוד עולה מהנתונים, כי ב-12 החודשים האחרונים - יולי 2017 עד יוני 2018 - חלה ירידה של 18.8% בכמות הדירות החדשות שמכרו הקבלנים, לעומת 12 החודשים הקודמים (יולי 2016 - יוני 2017).
עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים – אפריל 2018 עד יוני 2018, חלה עלייה של 10.5% במספר הדירות שמכרו הקבלנים לעומת שלושת החודשים הקודמים (ינואר עד מארס 2018). לאחר ניכוי העונתיות, בתקופה זו חלה עלייה מתונה יותר, של 4.8%, לעומת התקופה הקודמת.
נתוני המגמה מעלים כי בחודשים מארס-יוני 2018 עלה מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-1% בממוצע לחודש, לכ-1,710 דירות. מגמת עלייה זו באה לאחר תקופה ארוכה, בין יוני 2017 לפברואר 2018, שבה מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-1.6% בממוצע לחודש.
בשונה מנתוני הלמ"ס, נתוני האוצר שפורסמו מוקדם יותר השבוע ושכוללים את כל עסקאות מחיר למשתכן מעלים, כי בחודש יוני נרכשו 8,500 דירות, מהן 530 דירות במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בירידה של 10% בהשוואה יוני 2017, וירידה של 8% בעסקאות בניכוי מחיר למשתכן.
עוד עולה מהנתונים, כי השפל ברכישות המשקיעים העמיק בחודש יוני, כאשר סך הדירות שנרכשו על ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. משקלם בסך העסקאות נותר על רמה נמוכה, של פחות מ-14%.
