הכירו את פרויקט הדיור הישראלי היוקרתי בבירת הנופש של אוקראינה

*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן

"פנינת הים השחור", כך קוראים לעיר האהובה שלהם תושבי אודסה. עיר נמל תוססת על הים השחור, שלישית בגודלה באוקראינה. עוד לפני שהעיר הוקמה בשנת 1792 לפי פקודתה של יקטרינה הגדולה, השליטה של האימפריה הרוסית, היו כאן יישובים של יוונים בעת העתיקה, טטרים ועות'מנים.

כבר במאה ה-19 אודסה הייתה אחת הערים הבולטות של האימפריה הרוסית, אחרי מוסקבה, סנט-פטרסבורג ו-וורשה. הבנייה ההיסטרית של העיר מזכירה יותר את הסגנון הים תיכוני, מושפע מאד על ידי איטלקים וצרפתים. בניינם מסוימים בנויים כערבוב סגנונות מעניין – ארט נובו, רנסנס והתקופה הקלאסית. בתקופה הסובייטית הייתה העיר אחד מיעדי התיירות האהובים ביותר – אנשים מכל המדינה ענקית היו מוכנים לנסוע ימים ולילות ברכבת רק כדי להשתכשך בים השחור והיום היא ממשיכה לצבור את הפופולריות גם בקרב תיירים מכל העולם.

לאודסה יש גם זיקה יהודית חזקה, הקהילה המקומית הגיעה לכאן עוד לפני חוקי תחום המושב, כאן נולדו וגדלו זאב ז'בוטינסקי, ח.נ. ביאליק ורבים אחרים. כאשר מדברים על ההומור היהודי, תמיד מזכירים את ההומור האודסאי המיוחד.

לא במקרה אודסה, עיר אקזוטית ומיוחדת, כל כך בולטת בנוף מזרח אירופאי, משכה את תשומת ליבו של אורן גזית מ-"גרין פארק". אורן, בעל ניסיון של כ-15 שנה בתחום הנדל"ן ידוע כבר בזכות יכולות המיוחדת לזהות הזדמנויות ויכולת זו הוכיחה את עצמה כבר כמה וכמה פעמים, כמו במקרה של פרויקט "שכונת הפעמון" בעפולה ופרויקטים נוספים בארץ ובחו"ל.

אז למה דווקא אודסה?

"אני טוען שלהיכנס לשווקים שכבר מיצו את הפוטנציאל שלהם – זו לא חוכמה", מסביר גזית. "החוכמה היא לשים לב קצת לפני – איפה מחירי הנדל"ן הולכים לעלות. אחרי כמה גיחות קצרות לאזור, ראיתי ששוק הנדל"ן האוקראיני, שספג פגיעה קשה בעקבות המשבר העולמי מתחיל להתאושש. חוץ מזה, מדובר ביעד מאד קרוב לארץ – שעתיים ורבע טיסה ואתה כבר שם. שני השיקולים האלה הכריעו והחלטנו יחד עם השותפים שלי, יניב אשכנזי ויוסי ישראלי, שאודסה היא היעד הבא שלנו לפתח בו נדל"ן איכותי ונגיש".

ובכן, שטחי הנדל"ן שנמכרו עד לפני המשבר העולמי ב-2008 במחירים של כ-4500-5000 דולר למטר רבוע, צנחו אחרי המשבר עד ל-1200. ככל שהמשיכה הרגיעה, השוק החל להתאושש לאט-לאט והמחירים החלו לטפס למעלה עד ל-1800-2000 דולר למ"ר. בתנאים נוכחיים, בו הממשלה החדשה והאיחוד האירופי משקיעים מאמצים רבים כדי לשקם ולפתח את המדינה המגמה ברורה: המחירים ימשיכו לעלות עד שיגיעו לרמה של שוק הנדל"ן האירופי.

מאז ומעולם אודסה נחשבה לנקודה אסטרטגית על המפה העולמית. עיר-נמל על הים השחור היוותה שער חשוב עבור יבוא ויצוא גם היום, במיוחד אחרי שאוקראינה הצטרפה לאיחוד האירופי לפני מספר שנים. גם התיירות באודסה ממשיכה לצמוח. בעונת האביב והקיץ מגיעים לאודסה כ-1.5 מיליון תיירים מכל העולם. מגיעים לכאן גם יותר ויותר ישראלים, אם לפני כמה שנים היו מגיעים רק כ-20 אלף בשנה, היום המספר הזה גדל כבר ל-70 אלף וחברות התעופה מחשיבות את אודסה כיעד מועדף ומגבירות את התיירות לשם.

האקלים הנוח, המשק התוסס, האווירה המדליקה הופכים את אודסה ליעד אטרקטיבי מאד עבור כל מי שרוצה לנפוש על חוף הים וגם ליהנות ממחירים זולים מאד. הבעיה היא שבאודסה יש חוסר אדיר בבתי מלון ליד חוף הים. רוב מקומות הבילוי והתשתיות נמצאים בסטנדרט מערבי (מסעדות, פאבים וקניונים) ואילו בתי המלון המעטים עדיין תקועים בתוקפה הסובייטית.

כמובן, זה לא נעלם מעיניהם של היזמים. בשנה אחרונה הוקמו באודסה מספר בתי מלון מפוארים, אך עדיין קיים קושי אדיר לתת מענה.

אז מדובר בעצם בעוד בית מלון?

"לא ולא. מדובר בקומפלקס דירות יוקרתי הממוקם על רצועת חוף הים, באזור שנקרא ארקדיה", מבהיר גזית. "שני בניינים, כל אחד בגובה של 24 קומות, 840 דירות, שכל אחת מהן רשומה בטאבו על שם הרוכש, אמנם הניהול שלהן יהיה כמו של בית מלון".

במהלך תקופת הקיץ יושכרו הדירות לתיירים לתקופות קצובות ובמהלך החורף, כך מתוכנן, ימשיך לפעול כאן מרכז חדשני של רפואה אסתטית. כל מי שיגיע להתארח יוכל ליהנות לא רק מתוכנית טיפולים מקיפה, אלא גם להשתכשך בבריכות בוץ וגופרית של ים המלח, שיובאו לשם במיוחד מישראל. לפי התכנון, בחודשי הקיץ יהיה המתחם בתפוסה מלאה ואילו בחודשי החורף, יוצעו לחברות התיירות באירופה חבילות "הכל כלול" במחירים אטרקטיביים.

מדוע כדאי להשקיע בנדל"ן אוקראיני?

נכון להיום במדינת ישראל אין אלטרנטיבית להשקיע בנדל"ן. דירות בשווי של כ-2 מיליון שקלים יכולות הלביא אחוזי תשואה בודדים, בזמן שבאודסה, ההשקעה של כ-63,000 דולר תניב תשואות שנתיות קבועות בגובה 12-15 אחוזים, לדבריו של גזית. "דרך אגב, חישוב זה מבוסס רק על עונת התיירות, כלומר 5 חודשים בשנה. אם לקחת בחשבון גם את חודשי החורף, התשואה מגיעה לכ-20 אחוזים בשנה".

מה חשוב לקחת בחשבון לפני רכישת הנדל"ן בחו"ל?

"קודם כל חשוב לבחון את המוניטין של החברה היזמית", עונה גזית חד משמעית. "המוניטין, במקרה שלנו, מדבר בעד עצמו. אחרי עשרות פרויקטים מוצלחים של בניית דיור איכותי ונגיש בארץ ובחו"ל חקרנו לא מעט את הנושא והחלטנו שאודסה היא היעד הבא שלנו. הכספים של המשקיעים נמצאים כאן, בישראל, בחשבון נאמנות.

גם חברת הניהול שתהיה אחראית על תחזוקת הבניינים והתפעול השוטף נמצאת בבעלות משותפת שלנו של חברה אוקראינית. אנחנו דואגים לכך שלכל משקיע תמיד יהיה מענה כאן, בארץ. לאחר תשלומי המס באוקראינה (של כ-5% בלבד!) התשואה נכנסה כל חודש לחשבון הבנק שייפתח לו באודסה. כל משקיע מקבל כרטיס אשראי בינלאומי ויכול לעשות איתו כל מה שברצונו. הוא אף יכול להביא כסף לארץ, אך חשוב מאד לשים לב להוראות של רשויות המס.

דבר נוסף שמייחד את הפרויקט של "גרין פארק" מחברות יזמות ובנייה אחרות בחו"ל שמוכרות למשקיע רק את המעטפת, ללא עיצוב פנימי. קשה מאד לדמיין דיור איכותי בבניין בו כל משקיע משפץ את הדירה שלו בזמנו הפנוי – זה בדיוק כמו לגור באתר בניה פעיל. במתחם שאנחנו בונים באודסה כל דירה תהיה מעוצבת ומאובזרת על הפריט האחרון, בהתאם לסטנדרטים הכי גבוהים" ותוך כשנתיים הדירות יושכרו.

באיזה שלב נמצא עכשיו הפרויקט בארקדיה?

"קיבלנו את כל האישורים, גייסנו קבלנים מקומיים והעבודות יחלו בקרוב. סביר להניח שהמתחם כולו ייבנה תוך שנתיים בערך."