חשבונית, בבקשה

אז מחירי הדירות עולים או יורדים? תלוי את מי שואלים. אם שואלים, למשל, את אגף שומה שבמשרד המשפטים, הרי שהסקירה האחרונה שערך מצביעה על ירידת מחירים שנתית, גם אם קטנה יחסית, לראשונה זה למעלה מעשור. אבל אם שואלים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התוצאות הפוכות. לאחרונה פורסם כי בחודש אחד המחירים עלו בכמעט אחוז, אבל תל-אביב התנתקה לגמרי עם קפיצה של 2.2 אחוזים.

לכל כתבות מוסף "ידיעות הנדל"ן

לכן התשובה לשאלה איננה כה פשוטה. בראש ובראשונה כי קשה לדעת כמה באמת עולה דירה. הרי זה לא רק המחיר שנדרש תמורתה בעסקת המכירה, אלא זה גם הכסף שאותו משיבים מידי חודש לבנק בתשלומי המשכנתה. לכן כדי לדעת מה קורה עם מחירי הדירות בשוק, צריך קודם לענות על השאלה ממה מורכב מחיר הדירה. את הסוד הזה, וסודות נוספים, נחשוף כאן בסיועו של מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

מחיר דירה מורכב למעשה משוויים של ארבעה גורמים - קרקע, עלויות הבנייה, רווח יזמי ומע"מ. כשיזם/קבלן עומד לקנות קרקע לבנייה הוא קודם כל בודק בכמה יוכל למכור את הדירות שיבנה שם. בשלב השני יבדוק כמה זה יעלה לו, ובשלב השלישי מהו שיעור הרווח שידרוש ממנו הבנק המלווה. אם הוצאותיו יהיו נמוכות מהרווח הצפוי, סביר שהוא יקנה את הקרקע.

האם מדינת ישראל ממשיכה לשמש ספסרית הקרקעות? | צילום: שאטרסטוק

מחיר הקרקע

למחיר הקרקע יש השפעה רבה ביותר על מחיר הדירה הסופי. איך הוא נקבע? האמרה הידועה בנדל"ן "מיקום, מיקום, מיקום" היא אמנם נכונה כדרכן של קלישאות, אבל האמת מורכבת קצת יותר. אין ספק שככל שמתקרבים ללב אזורי הביקוש, כך מחיר הקרקע עולה. באזורים הטובים בישראל מחיר הקרקע יכול לעמוד על יותר ממחצית המחיר שאותו ניתן לדרוש תמורת הדירה שתיבנה עליה.

קרקע יקרה גם תקבע את אופי הבנייה, האם היא תהיה יוקרתית או פשוטה יותר. מובן שאין טעם להשקיע בקרקע יקרה אם מתכוונים לבנות דירות פשוטות. באותו היגיון, אין טעם לבנות דירת פאר על קרקע זולה פשוט כי אוכלוסיית היעד לא תוכל להרשות לעצמה לרכוש את הדירה.

בנוסף למידת הביקוש של האזור, ישנם עוד משתנים רבים שישפיעו על מחיר הקרקע - קרבתה למפגעים או אלמנטים משביחים, הטופוגרפיה של השטח, גודל המגרש וצורתו, תמהיל השימושים, מגבלות ודרישות תכנוניות, מידת הבשלות של הקרקע לבנייה מיידית, הזכויות הנרכשות ועוד ועוד ועוד.

מעבר למרכיבים הפיזיים, התכנוניים והמשפטיים יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה, בשיעור שישה אחוזים, וגם את מחיר השבח, הלא הוא הכסף, הפער בין מועד הרכישה של הקרקע לבין מועד מכירת הדירה שנבנתה עליה, ויכול לנוע בין חמישה עד עשרה אחוזים לשנה. הוא בעצם מגלם בתוכו, בנוסף למס הרכישה ולמחיר הכסף, גם היטל השבחה בסך 20 אחוז שתקבל הרשות המקומית, כ-15 אחוז מס שבח וכן את ההוצאות שהיו בדרך למוכר הקרקע: לפחות כחמישה אחוזים ממחיר הקרקע, כחמישה אחוזים לשכר יועצים שסייעו לו בתהליך ההשבחה והמכירה.

אם, למשל, מחירה של קרקע זמינה לבנייה עומד על 400 אלף שקל, כך הוא יחולק בין הגורמים השונים: המדינה, לפי שומה שערך דנוס, תקבל 80 אלף שקל (מס רכישה ומס שבח מהמוכר), העירייה תקבל 75 אלף שקל (היטל השבחה), הבנק יקבל 38 אלף שקל (מחיר ההלוואה), ואילו היועצים יקבלו 19 אלף שקל. מה שאומר, שלמעשה הקרקע עצמה שווה רק 188 אלף שקל, 48 אחוז מהמחיר שנדרש תמורתה.

מחיר עלויות הבנייה

ככלל, עלויות הבנייה כוללות את שכר העבודה ועלות החומרים. בשכר העבודה אין מדובר רק בשכר הבנייה של הפועלים. ראשית, יש להביא בחשבון את שכר התכנון והיועצים. קידום תוכנית מתאר ואחריה קידום תוכניות מפורטות לשטח הבנייה, עד לקבלת היתר, כוללות שכר עבודה למתכננים ולכל היועצים הנלווים - עורכי דין, שמאים, מודדים, מהנדסים, יועצי תחבורה, ניקוז, נוף ועוד רבים. לעיתים, זה יכול להגיע עד ל-17 יועצי תכנון שונים עד לשלב הוצאת היתר הבנייה.

לאחר מכן יש לשלם שכר למפקחים, למנהלי העבודה, לפועלים, לפועלי הגמר, לקבלני משנה, למנופאים, ליועצי בטיחות וגופים שונים כמו רשות העתיקות, חברת החשמל, רשות הכבאות, הג"א, חברות תשתית ועירוניות. בנוסף יש לשלם תשלומי פיתוח ועוד תשלומים כאלה ואחרים שחלקם נכללים בסעיף הנקרא בצ"מ - בלתי צפוי מראש. ובל נשכח את הוצאות הניהול.

בעלות החומרים כלולים כל חומרי הגלם - ברזל, עץ, בטון, חול, מים, אלומיניום, זכוכית, חצץ, פלסטיק, גומי, נחושת, צבע, סיד וכן מוצרים מוגמרים כמו ריצוף וחיפוי, כלים סניטריים, נגרות בניין, שיש, מתגים ומפסקים, ברזים ועוד.

יהיה נכון לומר כי על כל השירותים והמוצרים הללו חל מס הכנסה/מס רווחי הון בשיעור של כ-50 אחוז. אם, למשל, יעמדו עלויות הבנייה על 600 אלף שקל, הרי ש-300 אלף שקל מהם יגיעו לקופת המדינה, ועוד 300 אלף לכיסם של העוסקים במלאכה.

שיעור הרווח היזמי

בדו"חות הכספיים של חברות יזמיות וקבלניות שמתפרסמים מעת לעת, שיעורי הרווח אינם עולים על 15 אחוז. לא יהיה זה בלתי סביר לטעון שמי שקובעים את שיעור הרווח היזמי הם הבנקים. הם אינם מוכנים לסכן את כספי לקוחותיהם בשביל פחות מ-15 אחוז רווח ליזם. ההנחה היא שיזם שירוויח פחות מכך יאבד עניין בפרויקט, ולכן קיימת סכנה כי ההתקדמות שלו תיעצר. היזם/קבלן צריך להרוויח היטב שאם לא כן, לא ישקיע את מרצו בפרויקט.

יש לזכור כי היזם צריך לקחת אחריות על עבודתו, שנמשכת כמה שנים לאחר שעבודת הבנייה מסתיימת והדירה נמסרת לקונה. על פריטים מסוימים, ניתן לרוכש אחריות עד עשור. בנוסף, היזם צריך לרשום את הדירות החדשות על שם הרוכשים. הוא צריך לשלם את עלויות המימון, וגם צריך להתפרנס בעצמו במהלך הבנייה, שהרי זוהי עבודתו. ובוודאי שעליו גם להרוויח. וגם הוא הרי משלם מיסים וביטוח לאומי כמו כולנו.

כך, אם לדוגמה, מחיר הקרקע ועלויות הבנייה מגיע למיליון שקל, שיעור הרווח היזמי הוא 15 אחוז, כלומר 150 אלף שקל. אחרי תשלום מיסים נשארים בידי היזם 75 אלף שקל.

שיעור המע"מ

שיעור המס נקבע כמובן על ידי המדינה. אז אם, לדוגמה, הקרקע עלתה 400 אלף, עלויות הבנייה עלו 600 אלף והרווח היזמי הסתכם ב-150 אלף שקל, ובסך הכל 1.150 מיליון, המע"מ ייקר את מחיר הדירה ב-17 אחוז, כלומר 194 אלף שקל. בסך הכל במקרה זה הדירה תעלה 1.346 מיליון שקל.

השורה התחתונה

אז מי היא המרוויחה הגדולה ממכירת דירה ב־1.346 מיליון שקל? לפי החישוב של דנוס, לא היזם, גם לא בעל הקרקע, אלא המדינה בכבודה ובעצמה, או במילים אחרות, אנחנו, האזרחים. במקרה של הדוגמה שלפנינו, מדינת ישראל שלשלה לכיסי הציבור 649 אלף שקל, שהם 48 אחוז משווי הדירה. לפי החישוב הבא:  194 אלף שקל מע"מ, 300 אלף שקל מעלויות הבנייה, 75 אלף שקל מס הכנסה ששילם היזם על שכרו ו-80 אלף שקל מס רכישה ומס שבח. אם נוסיף לכך את הכנסות הרשות המקומית מהיטל השבחה בסך 75 אלף, שיעור ההכנסות למדינה יגדל ל-54 אחוז. שכר עבודה, חומרים ויועצים (נטו) עומד על 23 אחוז, בעלי הקרקע, נהנים משיעור של 14 אחוז ממחיר הדירה, היזם/קבלן משיעור של שישה אחוזים והבנק - משלושה אחוזים.

קבלו עוד דוגמה: דירה בת 78 מ"ר בפרויקט תמ"א 38/2 של מאירוביץ' גלנור ברמת-גן נמכרה בשני מיליון שקל. ממה נגזר המחיר? הקרקע עלתה תשעה מיליון שקל. עד לקבלתה שולמה ריבית בסך 1.1 מיליון שקל. עלויות התכנון והיועצים השונים - יועצי קרקע, תחבורה, רשות העתיקות ועוד - עמדה על כמיליון שקל. הבנייה עלתה 15 מיליון שקל. עלויות המנהלה, השיווק והייעוץ המשפטי הסתכמו ב־1.4 מיליון שקל. 900 אלף שולמו להוצאות מימון ומיסוי, ביניהן עמלת חוק מכר, מימון, הקמה ופיקוח, עמלת ליווי, פתיחת תיק ופיקוח פיננסי. עוד מיליון שקל הוקדשו לעלויות עתידיות כמו אחריות הקבלן לתיקונים ועוד ובצ"מ. בסך הכל מסתכמת עלות ההקמה של כל הפרויקט בכ-29.4 מיליון שקל.

כמה היזם הרוויח מכך? לא הרבה. "הרווח הגולמי (המתקבל ממחיר המכירה למ"ר, פחות מחיר העלות למ"ר, כולל הקרקע כפול גודל הדירה), עמד על 468 אלף שקל", מסביר היזם חיים מאירוביץ'. "על הרווח הגולמי אנו משלמים מס הכנסה בגובה 48.41 אחוז, נכון להיום. כלומר מה שנשאר ליזם הוא 241,441 שקל בלבד. כיוון שהזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה עומד על שלוש שנים ומשך הבנייה הוא 24 חודשים, נותר לנו רווח מזערי של 48,288 שקל נטו בלבד לשנה, כלומר 4,000 שקל לחודש".

מדד תשומות הבנייה בעלייה מתמדת | צילום: שאטרסטוק

כשקרקע אינה בשלה

עד כאן ניתחנו מצב של קרקע שהייתה בשלה וזמינה לבנייה. כאשר מדובר בקרקע שאין לגביה תוכנית לבנייה למגורים, הדרך עד לקבלת מפתח לדירה שתוקם עליה יכולה להיות ארוכה מאוד ויקרה מאוד. "התהליך דורש הוצאות לא קטנות, המהוות עשרות אחוזים מהמחיר הסופי של הדירה, ויש לקחת זאת בחשבון בעת הרכישה", אומר עו"ד שמואל שוב, שותף במשרד שוב ושות'.

עו"ד שוב נותן לדוגמה את אחת הקרקעות המבוקשות כיום באזור המרכז, קרקע הנכללת בתוכנית 3700 בצפון תל-אביב. במתחם זה נמכרות כיום קרקעות במחיר של כ-900 אלף שקל ליחידת דיור אחת (היטל ההשבחה חל על הקונה ומוערך בכ-300 אלף שקל). "אחרי רכישת הקרקע יש צורך בקידום התב"ע - תשלום שכר לאדריכלים, יועצי תנועה, מודדים ועוד, כעשרה יועצים שונים. במתחם גדול כמו 3700 הרשות המקומית היא היזמית, היא זו שיוזמת את התכנון, אבל את ההוצאות הללו היא תגבה מבעלי הקרקע".

אחרי שאושרה התב"ע כתוכנית כוללנית (מתארית), יש להוציא תוכנית מפורטת, הכוללת טבלאות איזון וחלוקה של השטחים בין הגורמים השונים, כיצד ייראה הבינוי ושאר הפרטים שהתוכנית הכוללת לא מתייחסת אליהם. העלויות של תוכנית כזו מגיעות לכ-40 אלף שקל לכל יחידת דיור. הוצאה צפויה נוספת מהווה היטל הפיתוח שגובה העירייה כשהיא מתחילה לעבוד על בניית התשתיות במתחם. לדברי עו"ד שוב, במתחם 3700 יש לעירייה סמכות לסלול כבישים ולהחל בפיתוח כבר בתחילת הדרך - צעד טוב לפיתוח המתחם, אבל כרוך בהוצאה לא קטנה שיש להקדים ולשלם אותה: כ-100 אלף שקל כעלויות פיתוח ליחידה.

היטלים יקרים נוספים שהעירייה גובה הם היטלי ההשבחה שנבעו מעליית הערך של הקרקע לאור אישור התוכנית. היקף ההיטלים שגובה העירייה על התוכנית המתארית מסתכמים בכ-300 אלף שקל ליחידת דיור. "ההיטלים של עיריית תל-אביב כלולים כבר בתוכנית המתארית, עוד לפני התוכניות המפורטות שיקבעו איך תיראה הדירה ואיפה היא תהיה בדיוק", אומר עו"ד שוב.

לאחר שיש תוכנית מפורטת, יש לתכנן את הדירות עצמן בבניין. העלויות עבור היועצים השונים העוסקים בכך, מגיעות ל-20 אלף שקלים ליחידת דיור. מעבר למחיר הקרקע ישנה כמובן עלות הבנייה עצמה - קבלן הביצוע, חומרי הגלם, העבודה - והיא תלויה בין היתר במפרט הדירה. לדברי עו"ד שוב, עלויות הבנייה המוערכות כיום באזור מתחם 3700 בתל־אביב מסתכמות ב־5,000 שקל למ"ר (כמחצית מכך לבניית מרתף).

בהתאם לכך, כאשר מחשבים עלות בנייה לדירה ממוצעת בשטח של 140 מ"ר ברוטו - עלות הבנייה מטפסת לכמיליון שקל, כולל מע"מ. בנוסף לכך, עלויות עורכי הדין בשל הייצוג וההסכמים מסתכמות ב־1.5 אחוזים משווי הדירה. וזה לא הכל: אדם הרוכש קרקע צריך גם לשלם מס רכישה בגובה שישה אחוזים.

אז מהי השורה התחתונה? חיים קראדי, מנכ"ל אשי פרשקובסקי: "אם משווים את הרווח היזמי בישראל (10 עד 15 אחוז) לרווח באירופה או בארה"ב (20 עד 25 אחוז), הרי שיש פער גדול. הרווחיות בארץ נמוכה באופן משמעותי מהעולם. מכאן ברור בצורה מובהקת שיכולת ההשפעה של מגזר הקבלנים על מחירי הדירות הוא נמוך, ומי שצריך לפתור את בעיית מחירי הדירות היא מדינת ישראל, כיוון שהיא מחזיקה בידיה את מלוא הכוח, הן כבעלת הקרקע והן כרגולטור הגובה מיסים".

העוברים והשבים

המילון הנדל"ני החדש

חברות קבלניות

בשונה מהיזמים, החברות הקבלניות הן אלו שבונות בפועל. לרשותן עומדים כוח אדם מקצועי הכולל מנהלי עבודה, מהנדסים ופועלים וכן ציוד בנייה (כבד וקל). בשנים האחרונות הרווחיות בענף הביצוע נשחקה עד דק, וברוב המקרים עומדת על אחוזים בודדים. זו הסיבה לקריסתן של לא מעט חברות בנייה, וזו גם הסיבה שחלקן פנה לתוכנית מחיר למשתכן, שם מרוויחים יותר. חברה קבלנית יכולה להיות חברה יזמית אך לא להיפך. לא כל יזם יכול להיות חברה קבלנית.

יזמים

כאמור, הם אינם בונים. יזמים נוהגים לרכוש קרקע, להשביח אותה או לממש בה בנייה באופן מיידי, לצאת למכרז ביצוע ובהמשך לשווק את המוצר המוגמר כששמם מתנוסס עליו, למרות שלא הם בנו אותו. יזמים מחברים בין הגורמים השונים. זוהי משימה לא פשוטה הדורשת כישורים מיוחדים, ובראשם אופטימיות חסרת תקנה. בשנים האחרונות האופטימיות הזו הוכיחה את עצמה, מאחר ועליית מחירי הדירות מחקה את הטעויות שעשו היזמים, פיצתה אותם על מחירי הקרקע הגבוהים ששילמו ועל החריגות בעלויות של התכנון והבנייה ממה שקבעו לעצמם בדו"חות האקסל. עכשיו השוק קשה יותר, אז צריך יותר אופטימיות. כל אחד יכול להיות יזם, אם יש לו מספיק הון עצמי.

פועלי בניין

הצרה הגדולה של ענף הבנייה ואחד הגורמים לכך שמחירי הדירות ממאנים לרדת. בישראל יש מחסור בפועלי בניין, ולכן פועל בניין סיני מרוויח כאן כ-20 אלף שקל לחודש, ולעיתים אף למעלה מכך. ממשלות ישראל לדורותיהן הבטיחו שיטפלו בסוגיית המחסור בפועלי בניין, אך עד כה ללא הצלחה. מה שהמדינה כן מצליחה לעשות עם מעט הפועלים שעובדים כאן, הוא להפקיר את ביטחונם ולא להקפיד מספיק על תנאי עבודה בטוחים. בישראל פועלי בניין מתים ונפצעים בשיעור גבוה הרבה יותר מאשר במדינות ה-OECD ואף במדינות פחות מפותחות.

רמ"י

רשות מקרקעי ישראל (או בשמה הקודם מנהל מקרקעי ישראל), היא מונופול הקרקע הגדול ביותר במדינה. יש הטוענים כי היא שולטת ב-93 אחוז משטחי המדינה, אך עם זאת, בשטח שבין גדרה לחדרה יורד שיעור שליטת המונופול לכ-50 אחוז, ובל נשכח כי חלק נכבד משטחי מדינה כבר נבנו והוחכרו. לכן נכון יותר לומר כי המונופול שולט בכ-20 אחוז מהשטחים הפנויים באזורי הביקוש. שטחים אלה מצויים בעיקר במחנות צה"ל, ורמ"י פועלת בנחישות בשנים האחרונות לפנותם. רמ"י מנהלת את נכסי המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל, והייתה, כמעט מראשית ימיה, מושא להאשמות בסיאוב ובשחיתות. היא עוררה כעס רב בציבור בשל שיטת המכרזים שהנהיגה, שבמסגרתה מכרה את הקרקע למרבה במחיר, והמחיר ששולם היווה את מחיר המינימום במכרז שבא אחריו. שיטה זו נתפסה כספסרות בקרקעות המדינה, ובשנים האחרונות הופסקה ובמקומה הונהגה שיטת מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן

תוכנית הדגל של משרד האוצר, שהונהגה במטרה לדאוג למעמד הביניים מחוסר הדיור. הנחת העבודה הייתה שאם ימכרו להם דירות במחיר מוזל, יירדו מחירי הדיור בשוק כולו. במסגרת תוכנית זו, היזמים/קבלנים מתחרים ביניהם מי יציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי. התשלום עבור הקרקע והוצאות הפיתוח הוא קבוע ולא משתנה, כשבמחיר הקרקע מגולמת הנחה של 20 אחוז ממחירי השוק. נגד התוכנית נשמעו טענות רבות, בין השאר על איכות הבנייה של הדירות, איכות התכנון, משך הזמן הארוך הנדרש עד לקבלת הדירות שמאייד חלק נכבד מההנחה, והתשלום המוקדם שגם הוא פוגע בשיעור ההנחה. עד היום לא נמסרו דירות רבות במסגרת התוכנית וזאת למרות שכ-50 אלף משקי בית זכו בדירה ומעל ל-15 אלף חוזים נחתמו. התוכנית מיועדת למחוסרי דיור בעיקר, רווקים מעל גיל 35 ומשפחות חד הוריות, ועל כן השפעתה על שוק המשקיעים ומשפרי הדיור זניחה עד כה.

מחאת הדיור

קבוצת פייסבוק בשם זה המונה מעל ל-100 אלף איש. מנהליה סבורים שאם יצליחו לגרום לצרכנים למרוד ולהפסיק לרכוש דירות, מחירי הדירות יירדו.