ניתוח מחירי הדירות ברחבי ישראל בשנה החולפת: האם המחירים בעיר שלכם עלו?
מיוחד: ניתוח שערכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין, חושף פערים דרמטיים של עשרות אחוזים בין מגמות המחירים בערים השונות ברחבי הארץ, אפילו בערים סמוכות. איזו רשות מקומית בצפון הובילה את עליות המחירים עם זינוק של כ-50% והיכן נרשמו ירידות משמעותיות? כל הנתונים ודיון באולפן ynet
משרד האוצר בראשותו של השר משה כחלון, התגאה בנתוני הלמ"ס מסוף השבוע שעבר, לפיהם השנה הסתיימה עם ירידות של כחצי אחוז במחירי הדיור, וזאת אף שבחודשים האחרונים שבו המחירים לטפס. כעת, בדיקה מיוחדת שערכה ל-ynet שמאית המקרקעין נחמה בוגין, מגלה כי ייתכן שהשמחה היתה מוגזמת. הממצאים מגלים שונות דרמטית במגמות המחירים בין הערים השונות, גם בין כאלו שנמצאות באותו המחוז.
רוצים לדעת מה קרה למחירי הדירות בעיר שלכם? הכנסו לסקירה המלאה
כך לדוגמה במחוז תל אביב - בעוד שבהרצליה נרשמה השנה ירידה במחירי הדירות של 4.6%, הרי שבני ברק רשמה עלייה של 11% במחיר הממוצע לדירה בעיר. דוגמה נוספת היא במחוז המרכז, שם נרשמה ירידה של כ-22% במחירי הדירות בגדרה וירידה של כמעט 20% במחירי הדירות בתל מונד, לעומת עלייה של למעלה מ-16% לדירות ברמלה ו-12% לדירות בנס ציונה.
הבדיקה בחנה את השינויים במחיר דירה ממוצעת בערים השונות על פני תקופות של חצי שנה ושנה, בהסתמך על ניתוח של נתוני רשות המסים בין יוני 2017 ליולי 2018. "כשמסתכלים על התמונה הכללית רואים שבסך הכל יש גם עליות מאוד משמעותיות, של 10%, 20% ואפילו 30%", אמרה בוגין בראיון לאטילה שומפלבי ואלכסנדרה לוקש באולפן ynet.
אלו עליות שנובעות מתיקונים של שנה וחצי-שנתיים האחרונות? או שלא ידענו לחזות את המגמה והעליות מתמשכות?
"אני חושבת שיש פה במידה מסויימת תיקון של ישיבה על הגדר, של חוסר ודאות, של הבלבול המטורף שיוצר האוצר בזה שהוא לא נותן את התמונה הנכונה, בזה שהוא מוציא החוצה מה שבא לו, בזה שהוא משתיק את מי שאומר מה שלא ממש מתאים לתיאוריה. השתיקו את השמאי הממשלתי הראשי קודם לכן ואז למ"ס הפכה להיות כוכבת. ואז גם הלמ"ס לא ממש יודעת מה היא אומרת כי גם הלמ"ס מדבר על עלייה".
"זה דבר רע להקפיא את השוק בלי שום תוחלת", הוסיפה. "זה דבר רע לעצור את השוק, זה דבר רע להבריח משקיעים, להשקיע כסף ישראלי בחו"ל. כסף כחול-לבן צריך להישאר פה. זה דבר רע מאוד שלא דואגים להתחלות בנייה, זה דבר רע מאוד ששר האוצר נאבק אישית בקבלנים, במשקיעים".
תל אביב - רוב הערים רשמו עליות
הממצאים מעלים כי בחצי השנה האחרונה נרשמו עליות במחיר העסקה הממוצע לדירה בכל המחוזות בארץ, למעט מחוז המרכז, בו נרשמה ירידה של 2.71% מאז יוני אשתקד. עם זאת, בחצי השנה האחרונה לבדה גםבמחוז זה נרשמה עליה, של 0.49%.
מבחינת הנעשה בתוך המחוזות עולה כי במחוז תל-אביב, הרוב המכריע של הערים הציגו עליות במחירי הדירות לאורך השנה. את העליות הובילה בני ברק, שטיפסה מאז יוני 2017 ב-11% ל-1.69 מיליון שקל לדירה. במקום השני נמצאת אזור, שם מחיר דירה ממוצעת עלה ב-22.6% בחצי השנה האחרונה ובכ-7% בשנה האחרונה, לכ-1.7 מיליון שקל לדירה.
ת"א סיימה את השנה עם עליה זניחה במחירי הדירות של 0.6% ל-2.7 מיליון שקל לדירה, וזאת לאחר שרשמה ירידה של 1.1% במחירים בחצי השנה האחרונה. גם בגבעתיים, חולון, אור יהודה ובת-ים, נרשמו עליות מחירים של 6%-5%. קרית אונו רשמה בסיכום השנה התייקרות של 4.3%, לאחר שמחירי הדירות בה זינקו בכמעט 10% בחצי השנה האחרונה (מאז דצמבר 2017).
רמת השרון רשמה אף היא זינוק של 10.5% במחירי הדירות בתקופה של חצי שנה, אבל סיימה את השנה עם ירידת מחירים של 1.54%, למחיר של כ-2.6 מיליון לדירה. גם בהרצליה נרשמה ירידת מחירים שנתית, של 4.6%, למחיר של 2.3 מיליון שקל לדירה בממוצע.
בוגין מציינת שכיוון שרמות המחירים ממילא גבוהות ברוב הערים במחוז זה, הרי שעליות מחירי הדירות ברוב הערים, מעידה על הביקושים הגדולים והקשיחים שלהן. בנוסף היא מסמנת את הפוטנציאל שמגלה בת-ים, לאור רמות המחירים הנמוכות יחסית חרף מיקומה במרכז הארץ ועל חוף הים, ועל רקע מספר גדול של פרויקטים להתחדשות עירונית המקודמים בעיר.
מחוז מרכז - שונות גבוהה
במחוז המרכז העלתה הבדיקה שונות יותר גבוהה בין הערים. בין הערים שבלטו בעליות מחירי העסקאות למכירת דירות: גני תקווה עם עליית מחירים שנתית של 9% ל-2.6 מיליון שקל לדירה, מזכרת בתיה עם התייקרות של כ-12% ל-2.16 מיליון שקל לדירה ומודיעין, שהמחירים בה טיפסו בכמעט 6% ל-1.26 מיליון שקל מחיר ממוצע לדירה.
בנוסף, בלוד המחירים חצו את הרף של מיליון שקל לאחר עליה של 9.4%, וברעננה מחירי הדירות טיפסו כ-5.3% ל-2.3 מיליון שקל. מנגד, בגדרה נרשמה צניחה של 21.8% במחירי הדירות השנה, מ-1.6 מיליון שקל ל-1.2 מיליון שקל, בקדימה צורן נרשמו ירידות מחירים של 7.8% ובנתניה ובראשון לציון ירידת מחיר של כ-3.5% כל אחת.
בוגין מסבירה את עליות המחירים בחלק מהערים בביקושים גבוהים, ובחלקן אף מעריכה כי המחירים ימשיכו לטפס עם פתיחת הרכבת הקלה. "במחוז זה אנחנו רואים תמונה מעניינת, עם שונות רבה בין הערים", היא מציינת. "ערים כמו מזכרת בתיה ומודיעין מכבים רעות, מושכות את המדד כלפי מעלה, בעוד שבערים כמו גדרה, ראשון-לציון וקדימה צורן נרשמו ירידות מחירים, שדוחפות את הממוצע המחוזי כלפי מטה".
ירושלים - עיר הבירה משכה את המדד למטה
במחוז ירושלים נרשמה השנה התייקרות של 1.4%, ל-1.724 מיליון שקל בממוצע לעסקת מכירת דירה. בעיר הבירה עצמה נרשמה ירידה של 0.38% בחצי השנה האחרונה, אבל היא סיימה את השנה עם עליה של 2.75% ל-1.83 מיליון שקל לעסקה בממוצע.
העלייה הכי משמעותית במחירי הדירות במחוז, נרשמה במבשרת ציון - כ-22% בחצי שנה וכ-15% בשנה האחרונה, לכ-2.36 מיליון שקל לדירה. בצור הדסה נרשמה עליית מחירים של כ-9% ל-1.7 מיליון שקל לדירה, ובקרית יערים עליית מחירים של כמעט 13% בחצי השנה האחרונה, אבל היא סיימה את השנה כולה עם ירידת מחירים של 1.65%.
"ירושלים היא העיר היחידה במחוז שמציגה ירידת מחירים, אבל מאחר שמדובר בעיר הגדולה בישראל, היא השפיעה באופן ניכר על המדד", מציינת בוגין. "מנגד נרשם זינוק משמעותי במבשרת ציון ובקרית יערים, וייתכן שהשיפור בתחבורה הציבורית באזור יביא עליות מחירים בעתיד הנראה לעין, במידה שערי הלוויין יחוברו לתשתיות התחבורה באופן המיטבי".
חיפה - ערים רבות רשמו ירידות
במחוז חיפה ניכרו ירידות במחירי דירות ברשויות מקומיות רבות. המובילה היא קרית טבעון שצנחה בכ-9% ל-1.197 מיליון שקל. בנוסף, בפרדס חנה כרכור נרשמה ירידת מחירים של כ-3.6%, ובעתלית של כ-6%. גם בחריש נרשמה ירידה של כ-6% במחירים, אותה בוגין מסבירה בהיצע הדירות הגדול הממתין לקונים לצד המחסור בתשתיות תחבורה, שקצב בנייתן לא מדביק את קצב גידול היישוב.
בצד של עליות המחירים, קרית ים התייקרה בכ-14% ל-1.1 מיליון שקל לדירה, בנשר ובחיפה נרשמו עליות מחירים של 8.6% ו-7% בהתאמה, למחיר של כמיליון שקל לדירה, וטירת הכרמל טיפסה ב-5%, לכ-1.3 מיליון שקל לדירה. קרית ביאליק רשמה עליית מחיר של כ-1.4% בחצי השנה האחרונה, אבל סיימה את השנה כולה עם ירידת מחיר של 0.6%.
בוגין סבורה כי הנתונים סותרים את הטענה, לפיה יש עודף היצע של דירות בקריות. "ערים מסוימות כמו קרית ביאליק וקרית ים רשמו עליות מחירים בחצי השנה האחרונה", היא מציינת. "במקרה של קרית ים מדובר בעלייה על רקע מחירים התחלתיים נמוכים, ובקרית ביאליק בשל התפתחות שכונות חדשות המציעות איכות חיים ומושכות אוכלוסייה חדשה".
הצפון והדרום
במחוז צפון רשמו רוב הרשויות המקומיות עליות משמעותיות במחירי הדירות כפי שמשתקף מעסקאות מכירת דירה במחוז, בהן שיאנית העליות בכל הארץ - שלומי, שסיימה את השנה כולה עם זינוק של כ-54% במחירים, למחיר של 955 אלף שקל לדירה בממוצע.
בנוסף, הדירות בנצרת עלית התייקרו בכ-26% לכ-725 מיליון שקל לדירה, מחירי הדירות במגדל העמק עלו בכ-24% ל-830 אלף שקל ומחירי הדירות בקרית שמונה עלו בכ-20% ל-600 אלף שקל. עוד בלטו בעליות מחירים - כרמיאל (19%), יקנעם עלית (7%) ועכו (6%).
בצד של ירידות מחירי הדירות במחוז, בלטו צפת ששמחירי הדירות בה ירדו השנה ב-4% וכן עפולה, עם ירידה שנתית של 6.6% במחירי העסקאות למכירת דירות, הממחישה את הטענות בדבר עודף ההיצע בעיר, היוצר קושי במכירת והשכרת דירות. מעלות תרשיחא רשמה ירידת מחירים חצי שנתית של 7.3%, אבל סיימה את השנה כולה עם עליית מחירים של 1.8%.
במחוז הדרום לעומת זאת, גם נצפתה שונות משמעותית בין הערים. כך, את העליות במחירי הדירות הובילה ערד, עם זינוק של 20% במחירי הדירות בעיר לכמיליון שקל לדירה. באר-שבע רשמה עלייה שנתית במחירי הדירות של 3.7%, ל-925 אלף שקל לדירה בממוצע, ובאשדוד התייקרו הדירות ב-2.6% ל-1.4 מיליון שקל לדירה.
מחירי הדירות בשדרות אמנם ירדו בכ-3.7% בחצי השנה האחרונה, אך העיר סיימה את השנה עם עליית מחירים של 2.6%. גם מחירי הדירות בקרית מלאכי ואופקים ירדו קלות בחצי השנה האחרונה, אך הערים סיימו את השנה בעליות מחירים של כ-7% וכמעט 5% בהתאמה.
מנגד, מחירי הדירות במצפה רמון ירדו השנה בכמעט 19% וחלה ירידה במחירי הדירות גם בדימונה של 16%. לפי עסקאות מכירת דירות בשתי ערים אלה, מחיר דירה בהן ירד לכחצי מיליון שקל. עוד בלטו בירידות מחירים - אשקלון עם ירידה שנתית במחירי הדירות של כ-3%, נתיבות עם ירידה שנתית במחירי הדירות של 2.5%, וקרית גת עם ירידה של 1.3% במחירי הדירות בעיר.
"התמונה בדרום מורכבת, כאשר יש ערים שרשמו עלייה יפה במחירים בשנה האחרונה ואחרו שנמצאות בתקופה גרועה", מציינת בוגין. "הדרום רגיש יותר לשינויי מחיר שכן אין בו רזרבות משמעותיות, למעט אשקלון ואשדוד שבהן מחיר עסקה ממוצע היה גבוה ממיליון שקל.
"בכל שאר הערים במחוז, העסקה הממוצעת היתה נמוכה ממיליון שקל, וקיימות ערים שבהן העלות הממוצעת לדירה היתה 500-600 אלף שקל בלבד", היא מוסיפה. "הדרום אמנם רשם עליות מחיר בשנים האחרונות, כמו שאר הארץ, אך לא קרוב לסגירת פער המחירים בינו לבין המרכז או הצפון".
לפנייה לכתב/ת 
