אז יש לנו ארץ, ויש לנו בית
אחרי שבעה עשורים של עשייה ופריחה בתחום הבנייה הישראלית, אפשר להביט אחורה בגאווה. מדינה קטנה שבנתה את עצמה בשתי ידיה הפכה למעצמת נדל"ן בינלאומית, ולמדה להחליף לאט-לאט לאורך הדרך את דירות השיכון והמעברות ברבי-קומות מפוארים בעלי עשרות דירות מעוצבות ומאובזרות. איפה היינו ומה בנינו: מבוא ל-70 שנות נדל"ן ישראלי
בשנת 1909, כשתל־אביב הייתה רק חול וחול, וייס אסף לו באותם חולות 60 צדפים לבנים ו־60 צדפים אפורים. על הצדפים הלבנים הוא רשם את שמות המשפחות, ועל האפורים - את מספרי המגרשים לבתיה הראשונים של המדינה. וכך, בחול המועד פסח של שנת תרס"ט התאספו 60 משפחות המייסדים של העיר העברית הראשונה ליד שפת הים, לביצוע ההגרלה. הצדפים המסומנים הונחו בשתי ערימות נפרדות, לפי צבעם, וילד וילדה בחרו צדף אחד מכל ערימת צדפים, וכך צירפו בזה אחר זה כל אחד משמות המשפחה לאחד ממספרי המגרשים.
היום חולפות ארבע או חמש שנים מתום ההגרלה ועד הכניסה לדירה, אולם אז, לפני כמעט 100 שנים, נכנסו 60 המשפחות המייסדות של העיר לבתיהן כבר לאחר שנה אחת. תל־אביב הפכה מאז לעיר ללא הפסקה, ועל הדרך גם הוקמה פה מדינה.
70 שנים הן פרק זמן מכובד מאוד, ופרויקט "70 שנות נדל"ן ישראל" אמור לציין את אותם ציוני דרך שהפכו שכונה לעיר, ועיר למדינה - 70 שנים שלעשייה, תכנון ובנייה. זוהי השעה לערוך מסע בזמן, ולראות מה התקדם מאז אותם ימים ראשונים, מה
התחדש ומה עוד צפוי לקרום בטון וגידים.
אלפי חברות בנייה לקחו חלק בבניין הארץ מייסודה ועד הפיכתה לכוח עולמי. הבולטות שבהן עדיין פעילות, ומחזיקות מורשת לא קטנה של עשייה וציונות. המוסף הזה אמור לשפוך אור על אותה עשייה, על אותם נושאים שהטרידו את בוני הארץ אז והיום. כי בסופו של דבר, כפי שכבר נאמר: אין חדש תחת השמש. אז כן, ב־70 שנה הפכנו ל"מדינת הנדל"ן." אין מדינה שבה תחום הנדל"ן כל כך אובססיבי ונוגע לכל אחד, מקטן ועד גדול, ושיחת הסלון הישראלי תמיד תעסוק בדיור.
בנוסף, אין מדינה כמעט שאין בה היום יזמות עברית כזו או אחרת. מדינה קטנה של 8 מיליון בני אדם כבשה את העולם מבחינה נדל"נית. אפילו בשנה החולפת, כשחלה ירידה בכמות עסקאות הנדל"ן בארץ, הישראלים עדיין ממשיכים לקנות - ועדיין כמעט 70 אחוז מהישראלים גרים בדירה בבעלותם. "הגניוס היהודי" קוראים לזה, ובכך מנמקים את כישלונן של תוכניות ההשכרה לטווח ארוך כמו בכל מדינה מערבית. אנחנו כולנו אוהבים להיות לכודים בין ארבעה קירות, מתברר.
אבל, ב־70 שנות קיומה של המדינה, שוק הנדל"ן בישראל השתנה לאין שיעור. בעשור הראשון לחייה של מדינת ישראל הגיעו לכאן כ־900 אלף עולים חדשים שהיו צריכים פתרונות דיור. לוי אשכול, שהיה באותה תקופה ראש מחלקת ההתיישבות של הסוכנות היהודית, הציע להקים מעברות, ואלו הוקמו בדרך כלל בשולי יישובים ותיקים או ביישובים שננטשו על ידי הערבים. באותן שנים אף אחד לא דיבר על סטנדרט, אלא על האפשרות לקורת גג. גם בשנים שלאחר מכן, הבנייה הישראלית הייתה מאופיינת בפשטות ובצניעות.
כולם זוכרים את אותם פחונים, צריפונים ובלוקונים, שהיו אמנם נטולי חן עיצובי, אך בנייתם המהירה והפשוטה אפשרה להעניק קורת גג לעולים החדשים שהגיעו למדינה הצעירה. כך, למשל, עד שנות ה־60 בנו בישראל בעיקר עם מכונות בטון קטנות שהוצבו על עגלות באתרי הבנייה עצמם. כך סופק הבטון, עם בלוקים באיכות נמוכה.
בעוד שבעשור הראשון למדינה התמקדו הבנאים בבנייה בסיסית כמענה לצורכי הרגע, הרי שבשנות ה־50 המאוחרות ובתחילת שנות ה־60 החל תהליך שיפור הדיור בארץ. באותה תקופה ובשנים שלאחריה ענף הבנייה הושפע רבות מהמעורבות הממשלתית בתחום הדיור, ואז גם החלו להיבנות בתים משותפים. כך הוקמו שיכונים רבים וצמחו ערים רבות ברחבי המדינה.
באותם ימים, האם העברייה קיבלה את פועל הבנין בגאווה, גם אם פיללה לרופא או לעורך דין. לא היו אז פועלים זרים סינים שיעשו את העבודה - נשים וגברים צעירים יהודים נשאו בגאון הבנייה. עבודה עברית הצמיחה שכונות שלמות של "מעונות עובדים", שכללו גם עובדי בניין גאים באיכות מגורים מדהימה ובמיקומי פריים. הדיירים באותם מעונות היו חברי הסתדרות העובדים הסוציאליסטית שדגלה בשוויון חברתי, וכללו בעיקר עסקנים ומקורבים לצמרת מקרב מפלגת הפועלים השלטת, מפא"י. המעונות הוקמו במרכז ובצפון תל־אביב - כמו גם בגבעתיים, בחיפה ובירושלים - והיו המילה האחרונה באדריכלות העירונית. אותם עסקנים התגוררו עם משפחתם בדירות 2.5 חדרים מרווחות, בבניינים שהוקמו סביב חצרות מטופחות עם צרכניות - המרכולים של פעם -
ואפילו בתי כנסת צמודים.
החברות "שיכון עובדים" ו"סולל בונה," שהיו מסונפות לחברת העובדים, מימנו ובנו את השכונות על אדמות קק"ל גם לעובדיהם. האכלוס היה במתכונת קואופרטיבית של ההסתדרות, והדיירים לא היו בעלי הדירות אלא חוכרים מאגודה שיתופית של משפחות הדיירים, שהיו במעמד של בעלי מניות. כל משפחה רכשה מניה בהלוואה נוחה. הדיירים שילמו בעיקר את הוצאות התחזוקה של המעונות, והמאושרים שזכו בחזקה על דירה לא היו רשאים לסחור בה ולהעביר אותה למשפחה אחרת - אלא באישור
האגודה.
בפועל, רק בודדים ויתרו על החזקה הנדירה, כשעלותה החודשית למשפחה לא התקרבה לעלות דמי השכירות בשוק החופשי, כולל החלק של דמי המפתח. עם זאת, אחד בשביל כולם וכולם בשביל אחד: דיירי המעונות נאלצו לקבל את דין תנועת ההסתדרות ולהקצות חדר בדירה לחברי הסתדרות שהיו חסרי דיור. הם התקשו לגייס דמי מפתח, אבל כיסו לפחות את הוצאות המארחים.
עם כל הציונות הזו, המדינה ידעה מיתון כבד ותקופת צנע. לאחר היציאה מהמיתון הקשה שפקד את ישראל במחצית שנות ה-60 נרשמה בסוף אותו עשור ובתחילת שנות ה־70 תנופה מחודשת בענף, בעיקר בתחום התשתיות. באותן שנים נסללו כבישים רבים, הוקמו בסיסים צבאיים ונבנו בתי מלון, מפעלים ומבנים ציבוריים רבים. בנוסף, בסוף שנות ה־70 ובתחילת שנות ה־80 נבנו בנייני משרדים רבים בערים הגדולות, הוקמו שכונות מגורים רבות ביוזמה ציבורית וביוזמה פרטית, וערים רבות התפתחו והתרחבו. באותן שנים בוצעו גם פרויקטים רבים בתחום התשתיות בארץ.
תיאור זה של בנייה בלי הפסקה נכון בוודאי גם ל"בום הבנייה" של שנות ה-90, כששר השיכון היה אריק שרון "הבולדוזר." בתקופתו של שרון נרשמה בתוך שנתיים עלייה של למעלה מ־300 אחוז בכמות התחלות הבנייה בארץ, מכ־20 אלף דירות בשנת 1989 לכ־84 אלף דירות בשנת .1991 במקביל, קוצר משך הבנייה באופן משמעותי, מ־23 חודשים בשנת 1989 ל־14חודשים בשנת 1992.
הביקוש המואץ לדירות ותגובתו המהירה והיעילה של ענף הבנייה הזניקו קדימה את כל המשק הישראלי בשנות ה־90 לתקופה של צמיחה ושגשוג. בתוך שבע שנים גדל התוצר הלאומי הגולמי, מ־43 מיליארד דולר בשנת 1989 ל־94 מיליארד דולר בשנת .1996. ענף הבנייה הוא זה שהוביל את הצמיחה, עם עלייה חדה של 200 אחוז בהיקף ההשקעות בענף, מ־4 מיליארד דולר בשנת 1989 ל־12 מיליארד בשנת 1996. ראש הממשלה יצחק רבין טבע את המושג "הקטר המוביל של המשק", והדביק אותו לענף הבנייה.
אלא שעם כל הצמיחה היפה, קשה להתעלם מהנתונים הפחות חגיגיים שפורסמו לרגל יום העצמאות האחרון, על העלייה העצומה באי־השוויון. חלקו של החמישון התחתון בהכנסות צנח מ־9 אחוזים ב־1957 ל־4 אחוזים כיום. זה של החמישון העליון תפח מ־36 אחוז ל־47 אחוז – כמעט מחצית ההכנסות. ביטוי אחר לכך הוא העלייה במדד ג'יני, מ-0.26 בשנות החמישים ל-0.36 היום. קשה גם להתעלם מכל מה שהוצג בסרטו של הבמאי דוד דרעי "סאלח, פה זה ארץ ישראל," על האופן שבו נזרקו עולים חדשים מצפון אפריקה לשיממון הפריפריה בדימונה, קריית־שמונה או ירוחם, וכיצד העולים מפולניה קיבלו אותה דירה בדיוק ברמת אביב. היום זהו כבר עולם אחר, עם הבנייה המואצת בפריפריה ועם הנגישות הגבוהה למרכז בעזרת הרכבת או כביש 6.
ככלל, ב־20 השנים האחרונות, הצרכן הישראלי החל לדרוש סטנדרט גבוה יותר. ארבעה קירות נראו לו משהו סטנדרטי, ועם השנים רוכשי הדירות רצו דירה בדיוק כמו שהם רואים במגזיני עיצוב מחו"ל. לכן, להשוות את ענף הנדל"ן של לפני 70 שנה לזה של
היום, זה כמו להשוות בין מכונית סוסיתא לג'יפון - ההבדלים הם רבים ועצומים. זה מתחיל, כמובן, בשטח הממוצע של הדירה. בשנות ה־50 דירה עירונית ממוצעת הייתה בשטח של כ־62.4 מ"ר, וכללה לרוב שני חדרים ו"הול" בכניסה, ששימש כפינת ישיבה משפחתית, שבה אפשר היה להתבשם ממרק בורשט, כרוב ודג לקרדה, ממטעמי הימים ההם, או להתרווח בערבי שישי על משחק רמי. במרפסות הדירה התענגו על אבטיח קר עם גבינה בולגרית - אולם במשך השנים, נסגרו המרפסות והפכו לחדרים, בשל גידול המשפחה.
המפרט הדירתי היה פשוט מאוד. המרצפות, לדוגמה היו "בלטות" סטנדרטיות של 20 על ,20 המושג "לובי" כלל לא היה קיים ומעליות כמעט ולא היו בנמצא - כיוון שרוב הבניינים היו בני שלוש עד ארבע קומות. שיא השיאים, במחצית שנות ה־60, היו מגדלי "נווה אביבים," שכללו 12 קומות ונחשבו לגבוהים והיוקרתיים בישראל. ב־1964 הושלם המגדל הגבוה במזרח התיכון, "מגדל שלום" שכלבו למרגלותיו, בן 34 קומות. היום כבר מתכננים את מגדל בין ערים, על גבול רמת־גן, תל־אביב וגבעתיים, בגובה של כמעט חצי קילומטר ועם 100 קומות.
רמת החיים הייתה נמוכה בהרבה בהשוואה להיום. אולם, גם המחירים הריאליים של הדיור היו זולים לאין שיעור, וניתן היה, לדוגמה, במחצית שנות ה־60, לרכוש דירה נאה בצפון הישן של תל־אביב תמורת כ־60-50 אלף לירות, סכום שווה ערך לכ־20 אלף דולר בערכים של אותם הימים. בערכים של היום מדובר בכ־600-500 אלף שקל בלבד, מחיר שכיום ניתן לרכוש בו בקושי רב דירת שיכון בקריית־שמונה או בדימונה.
בדיקה שערכה עבורנו מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, מלמדת שרמת החיים עלתה לאין שיעור, וכך גם שטח המחייה של המשפחה הישראלית. וככל שרמת החיים עולה, גדלה גם הבעלות על רכב ועולה ביקוש לשטח הדירה. המכונית הפרטית אפשרה לצאת לפרברים, וכך גדלו כל ערי הפריפריה. בשנות ה־70 לדוגמה, כששטח דירה ממוצעת עמד על כ־69.4 מ"ר, הציעו עם המעבר לרעננה לבית צמוד קרקע פיאט 600 קומפקטית. כיום - וזה כמעט לא ייאמן - מדובר בכ־111.3 מ"ר,ודירה ממוצעת עומדת על 4.4 חדרים. המרפסת של פעם חוזרת, כשבחלק גדול מהדירות בונים היום מרפסת שמש, וכן עולה הביקוש לדירות מיוחדות: דירות גג או גן, מיני־פנטהאוז וכו''- עולם אחר.
וזה לא הכל. פעם היו בכל דירה רק שש עד שמונה נקודות חשמל, שתי נקודות מים, טיח, ריצוף טרצו וחלונות עץ. לא היו מוצרי מותרות כמו טלפון או טלוויזיה, ולכן כמובן שלא הייתה דרישה לנקודת טלפון בכל חדר או לתשתית אינטרנט, טלוויזיה במעגל סגור, חשמל חכם וחניות אוטומטיות ומעליות משוכללות. בעבר השתתפו בתכנון הבנייה בין ארבעה לשישה יועצים, לעומת לא פחות מ־18 יועצים כיום. המפרט של היום כולל מעל עשר נקודות חשמל במטבח בלבד ועוד מעל חמש בכל חדר. כיום יש גם מיזוג אוויר בכל חדר, גנרטורים לשעת חירום, משאבות ללחץ מים קבוע ועוד. גם מבחינת איכות החומרים יש שינוי ניכר: איכות חומרי הבנייה גבוה יותר, כפי שאפשר לראות בכל ויטרינה עם תריסים חשמליים.
השינוי החל בשנות ה־90 יחד עם העלייה באיכות החיים ולאחר מכן עם חדירת האינטרנט לכל בית. מאז, נעלמו הדירות הקטנות מנוף הדיור הישראלי. בשנות ה־90 עמד שיעור הדירות בנות השלוש החדרים ומטה מתוך כל אלה שנבנו על 34 אחוז, ואילו היום שיעורן פחות מחמישה אחוזים בלבד. גם השטחים הציבוריים גדלו - ואיתם גם תשלום הארנונה - כשלצד זאת הממ"דים הפכו לחדר בישראל.
השינוי הניכר אולי ביותר הוא ירידתו של חלום "הווילה והוולוו" - שפרח גם כאשר רבים מצאו את ביתם בשנות ה־80 מעבר לקו הירוק, ולאו דווקא מסיבות אידאולוגיות - ועלייתו של חלום מגדלי היוקרה, שתופס אט־אט את מקומו בישראל כמו בבירות העולם המערבי. אם פעם שילמת על מים להשקיה, היום אתה משלם את אותו הסכום על דמי ניהול למגדל.
עם זאת, ישנם דברים שלא השתנו עם השנים. גם אז, כמו היום, חשוב לרוכשי הדירות להתגורר ליד בית ספר איכותי, גנים ומעונות, חשוב להם לדעת מי השכנים שיגורו בשכונה ויש חשיבות למגורים בסביבה שקטה. אז להבדיל מהעשורים הקודמים, בעשור האחרון הפרויקטים בתחום הנדל'ן הם ברובם יוזמה פרטית ולא יוזמה ממשלתית. ההשקעות בתשתית הוכפלו בשנים האלו, כאשר חלק מהמימון הציבורי הוחלף במימון פרטי, ופרויקטים שונים בתחום הופרטו.
היום, כמו אז, נדרשת בנייה מואצת בכדי להוריד את המחירים הגבוהים. התחלות הבנייה בינתיים מדשדשות, אבל את השיכונים מחליפים מגדלים בהתחדשות עירונית. היום אנו ניצבים בפרשת דרכים. העתיד כבר כאן וענף הבנייה והנדל"ן בישראל צפוי לשנות את פניו לבלי היכר. על האתגרים, הקשיים, החזון והמציאות ננסה לשים פה אצבע, בסיוע החברות והאנשים שפעלו ופועלים מאחורי הקלעים ונותנים לבניין הארץ את הגוון הנכון.
