הכירו: המכשולים של תמ"א 38
עצים לשימור, חניון תת-קרקעי ורחובות צרים: אנחנו מרבים לדבר על התחדשות עירונית בהיבטים של כדאיות כלכלית, אך מאחורי הקלעים עומדים פרויקטים סבוכים וקשים לביצוע. מהם המכשולים המפרידים בין שלב התכנון לביצוע? יצאנו לשטח כדי לברר
בשיתוף מרכז הנדל"ן
התחדשות עירונית נבחנת לרוב בהיבטי כדאיות כלכלית - האם הפרויקט הייעודי כלכלי ליזם, מהו מספר הקומות שניתן לטפס לגובה לפי הנחיות הרשות המקומית וכמה מטרים נוספים יקבלו הדיירים במבנה המחודש. אלא שמאחורי כל בניין שעובר התחדשות עירונית עומדים הליכי תכנון וביצוע מורכבים, שלעיתים עלולים להקשות על התממשות הפרויקט. "בכל ביצוע של פרויקט קבלני יש מורכבות ואלמנטים בלתי צפויים, אבל אם אנחנו דנים בעיר תל אביב-יפו, תחום הביצוע ומורכבות הביצוע הם מהקשים והסבוכים שאפשר לדמיין", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.
"ראשית, המורכבות נובעת בעיקר מהצפיפות שמאפיינת את הבניינים בתל אביב-יפו: אנחנו מדברים על בנייה ישנה ועל מגרשים קטנים מאוד, כך שיכולת התמרון של קבלני הביצוע בשטח מצומצמת מאוד", היא מוסיפה. שלב הביצוע של פרויקט התחדשות עירונית אורך במקרה הטוב 16 חודשים, וכרוך בין היתר בתכנון שטחי התארגנות שיאפשרו התנהלות תקינה ורציפה של הבנייה. "לרוב, הבניינים הקיימים בתל אביב-יפו שעוברים חיזוק ותוספות או הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 יושבים כמעט על המגרש כולו - בדיוק מה שמוביל אותנו לשטחי תמרון מצומצמים. תחשבו על הדבר הבסיסי ביותר: הנגשת משאיות לפרויקט, או מערבלי בטון שצריכים לעבור מדי יום בכבישים צרים בתל אביב-יפו", מתארת עו"ד כהן בלחרסקי.
דוגמה מצוינת לקושי הביצועי שציינה עו"ד בלחרסקי כהן נמצאת ברחוב איתמר בן-אבי בתל אביב-יפו. "רחוב איתמר בן-אבי הוא רחוב צר ללא מוצא - יש פה שני בניינים סמוכים שהחליטו יחדיו לבצע פרויקט תמ"א 38", מספר האדריכל דודו רשף, מי שאמון על המיזם מטעם חברת אקו-סיטי. "יש לנו פה שני אתגרים ביצועיים: האחד הוא עבודה על בניינים קיימים ברמת מורכבות ביצועית גבוהה, ושנית, מבחינה לוגיסטית: כל השינוע והעברת מערבלי בטון, משאיות תובלה לפינוי חול ופסולת - הכל מצטופף ברחוב אחד צר מאוד", מוסיף רשף.
"אם תגיעו בבוקר לרחוב איתמר בן-אבי תראו בעצמכם את המשאיות חגות פה סביב הרחוב ומנסות למצוא הזדמנות להיכנס לרחוב. זה משפיע כמובן על תושבי הרחוב שלא יכולים להיכנס ולצאת מהבתים, תורם להארכת לוחות הזמנים ומייקר את הפרויקט", מציינת עו"ד בלחרסקי כהן. אחת התוצאות הישירות של אותם מכשולים טכניים היא מחסור בקבלני ביצוע, ובהתאם לכך התייקרות מגמתית. "אני חושבת שאחד הפרמטרים שצריכים להדאיג יותר מכל את היזמים שפעילים בתל אביב זה העלייה החדה מאוד במחירי הביצוע ובקושי למצוא קבלני ביצוע. כשאני, יזם, יצאתי לדרך לפני שלוש שנים, תמחרתי את עלויות הביצוע סביב 5,500 שקלים למטר. כיום יש קושי במציאת קבלני ביצוע שמוכנים לבצע את העבודות ב-7,500 שקלים למטר. מדובר על עלייה של עשרות אחוזים בטווח של שנתיים", היא מזהירה.
אבני הנגף: שימור עצים ורחובות צרים
כשעוברי אורח רואים ירוק בעיניים ברחובות תל אביב-יפו, יזמי התמ"א ועורכי הדין העוסקים בתחום מבחינים מיד בקשיי הביצוע הצפויים. ברחבי העיר תל אביב-יפו שתולים למעלה מ-150 אלף עצים שמקנים לעיר מרקם ייחודי. לפי הרשות המקומית קיים איסור מוחלט לכרות ו/או לעקור עצים ללא קבלת היתר - ובזכות אותן תקנות שימור מחמירות שומרת העירייה על המרחב הציבורי. "מורכבות תכנונית וביצועית נוספת באה לידי ביטוי בכל מה שקשור לירוק ולעצים בתל אביב. על פניו זו לא אמורה להיות צרה, זה חלק מההווי התל-אביבי", אומרת עו"ד בלחרסקי כהן.
"יחד עם זאת, כשאני מסתובבת ברחובות תל אביב ואני רואה עצים, אני מיד רואה את הכסף שרץ ועתיד לעלות ליזם שרוצה לבצע כאן פרויקט. עץ שנמצא בשטח של מגרש שעתיד לעבור פרויקט של התחדשות עירונית יכול להשפיע ב-180 מעלות על התכנון. יש עצים שלא ניתן לעקור, יש עצים שיש להם תקנות שימור מחמירות, יש עצים שניתן רק להעתיק. עלות העתקת עץ נאמדת בעשרות אלפי שקלים", היא טוענת.
אלמנט נוסף שראוי להתייחסות בנוגע לתכנון וביצוע של מיזם התחדשות עירונית הוא תקנות כיבוי האש, שלא מאפשרות לאשר פרויקטים ברחובות צרים במיוחד. "ברחוב אלכנסדר ינאי בתל אביב יש כרגע שבעה פרויקטים תקועים של התחדשות עירונית, ועוד שלושה פרויקטים שנדחו על ידי הוועדה המקומית, בשל אי עמידה בתקנות של כיבוי אש", היא מתארת.
כמו ברחובות רבים בתל אביב-יפו, הצפיפות ברחוב אלכסנדר ינאי משפיעה באופן נחרץ על האפשרות למימוש פרויקטים. "מדובר על רחוב מאוד צר, רוחב דרך של 2 מטרים בלבד - הדבר מקשה מאוד על קבלת היתרים מהוועדה המקומית בשל אי העמידה בדרישות של כיבוי אש. היו מספר ניסיונות למציאות חלופות ראויות כגון כבאיות צרות או ספרינקלרים שיותקנו בדירות - אך כרגע הוועדה המקומית מחייבת לבנות שני גרמי מדרגות בכל פרויקט, מה שאומר במילים אחרות עלויות אסטרונומיות ליזמים. אני כן מאמינה שלמרות הקשיים, ההתחדשות העירונית נמצאת כיום בשלבים של בשלות, בשלות מתקדמת. זה אומר שבשנים 2020-2019 הרבה מאוד פרויקטים באזור של מרכז תל אביב ייצאו לדרך", היא מסכמת.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
