רטיבות בבית: עד מתי האחריות של הקבלן?
הגשם המשמעותי הראשון עלול לחשוף ליקויי בנייה בדירה שלכם. עד מתי מחויב הקבלן לתקן אותם? ואיך הוא עשוי לנסות להתחמק? מדריך
אילוסטרציה (צילום: shutterstock)
רכישת דירה בישראל אף פעם לא הייתה עניין של מה בכך. הדברים נכונים במיוחד ברכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר לעיתים עסקת המכר נעשית בזמן שהדירה היא "על הנייר" בלבד וטיבה הסופי אינו ידוע בשלב זה לקונה. לכן, לרכישת דירה מקבלן, להבדיל מרכישת דירה בשוק הכללי, ישנן משמעויות רבות – חיוביות, אך גם שליליות. אחד הנושאים המשמעותיים קשור לליקויי בנייה המתגלים לאחר קבלת החזקה הדירה, ולאופן הטיפול בהם אל מול הקבלן שממנו נרכשה.
לא אחת, הגשם המשמעותי הראשון בחורף מתגלה כבדיקת הטובה ביותר לגילויים של ליקויי בנייה שונים, בפרט אלו הקשורים לרטיבות הנגרמות מליקויים בתכנון או בביצוע. במצב כזה מוצאים את עצמם רוכשים ששילמו ממיטב כספם בבעיה.
חוק ונדלן
בגלל רטיבות: דניה סיבוס תפצה ב-105 אלף שקל
עו"ד אילן גלזר
בני זוג שקנו דירת קרקע סבלו במשך שנים משורת ליקויים. ביהמ"ש כלל בסכום גם פיצוי על עוגמת נפש בשל טיפול לא הולם בתלונותיהם
תקופת הבדק – על פי החוק, תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים, והדבר תלוי בסוג הליקוי. בתקופה זו חייב הקבלן לתקן ליקוי שהתגלה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. כלומר, נקודת המוצא על פי החוק היא שליקוי שהתגלה בתקופת הבדק נגרם כתוצאה מכשל של הקבלן, זולת אם הוכח אחרת.
קבלנים שמבקשים להתנער מאחריותם על פי חוק תולים לא פעם את הליקוי בשינויים, שיפוצים והתאמות שביצע הרוכש בדירתו,, אף שבמרבית המקרים אין קשר בין הדברים.
תקופת האחריות – תקופה זו נמשכת כשלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. השוני בינה לבין תקופת הבדק בהפיכת נטל ההוכחה בכל הקשור לגורם לליקוי שהתגלה. בעוד שכאמור בתקופת הבדק חזקה שהליקוי מקורו בכשל של הקבלן, הרי שבתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ורובץ לפתחו של הרוכש. במילים פשוטות, בתקופה זו הרוכש הוא שצריך להוכיח שמקורו של הליקוי אינו בו אלא בקבלן.
לאחר תקופת הבדק והאחריות, חלה אחריות של הקבלן, שאינה מוגבלת בזמן, רק לעניינים הנוגעים לאי יציבותו של המבנה ובטיחותו, שמקורם בשלד הבניין או ביסודותיו.
שלא יתישו אתכם
יחד עם זאת, חרף הגנות חוק המכר וקביעת תקופות בדק ואחריות, ההתמודדות אל מול קבלן או חברת בנייה גדולה במימוש חובותיהם על פי החוק היא משימה לא פשוטה, מכמה סיבות.
ראשית, חברות בנייה גדולות משתמשות ברוב המקרים ב"קבלן מבצע", שאחראי על הבנייה בפועל. כאשר התלונה של רוכש הדירה מעידה ומסתמנת ככשל בביצוע ולא ככשל בתכנון, החברה הקבלנית מפנה את הרוכש לטיפולו של קבלן הביצוע, באופן שאינו חוקי. כך מוצא את עצמו הרוכש בין הפטיש לסדן בסכסוך המתגלע בין החברה לקבלן המבצע בשאלה מי מהם אחראי לתיקון הליקוי במישור היחסים שבניהם.
שנית, הטיפול בליקויי בנייה שמקורם בביצוע, ועל אחת כמה וכמה בליקויי ביצוע משמעותיים הנוגעים לקונסטרוקציה או ליקויים ברמת התכנון, עשוי לגרור את הקבלן לעלויות גבוהות במיוחד.
פעמים רבות אנו נתקלים בניסיונות חוזרים ונשנים להתיש את רוכשי הדירות, או לחלופין להציע טיפול שהוא קוסמטי בלבד – בעלויות נמוכות משמעותית לקבלן. טיפול קוסמטי לא רק שאינו פותר את הבעיה, הוא אף מרחיק את הקבלן מחובתו המוגברת בתקופת הבדק – עד לחזרתו של הליקוי במועד מאוחר יותר.
לצד אלו, מקרים אחרים של התנהלות בעייתית מול קבלנים כוללים התנהלות של התנערות מאחריות – לרוב באמצעות קשירת הליקויים שהתגלו בדירה בשיפוצים שונים שנעשו על ידי הרוכש או בהתאמות שבוצעו על ידו בדירה, בעיקר כאמור בתקופת הבדק, אף שברוב המקרים אין שום קשר בין כך לבין הליקוי שהתגלה.
במקרים שבהם אכן מתגלה התנהלות כזאת של קבלן מומלץ לתעד את ההתקשרויות עמו, וכן את תשובותיו והתחייבויותיו לגבי תיקון הליקוי. ככל שהקבלן לא מבצע תיקון כמתחייב בחוק, או ככל שמבוצע תיקון קוסמטי בלבד, מומלץ לפנות ללא שיהוי לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן.
תביעה כזו תכלול גם רכיבים של "צו עשה" לתיקון הליקויים תוך עירוב מומחים חיצוניים ובלתי תלויים מטעם בית המשפט, וגם פיצוי כספי משמעותי מהקבלן על התנהלותו המנוגדת לדין.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד דוד רבי הוא ראש מחלקת ליטיגציה ושותף מייסד של משרד עורכי הדין – מצנר, גולדשטיין, רבי
(MGR Law Firm)
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
