בגלל המתווכים: בישראל יותר יקר לשכור דירה
בלונדון הייאוש הרבה יותר נוח, גרמניה היא גן עדן לשוכרים ובניו יורק הדיירים שגרים בשכירות סובלים כמו אצלנו. אחת הסיבות לכך היא הנטל של דמי התיווך - האם התקנות החדשות שאמורות להסדיר את התחום יקלו על המצב?
לכתבות נוספות במדור הנדל"ן
חיזוק לנחיתות השוכרים בשוק המקומי מגיע ממחקר שערך "מרכז עומק - עיצוב מדיניות וחקיקה", אשר הוזמן על ידי ח"כ רועי פולקמן (כולנו), במסגרת גיבוש תקנות השקיפות שפורסמו בשבוע שעבר להערות הציבור ושנועדו לאפשר לשוכרים לגלות האם המשכיר הפעיל את המתווך אך הטיל את עלויות דמי התיווך על השוכר - בניגוד לקבוע בחוק השכירות.
התקנות קובעות כי בעסקת שכירות, ייכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך, גם הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם בנוגע לכל אחד מהצדדים לעסקה. תקנות אלו גובשו כפשרה בין פולקמן לבין שרת המשפטים איילת שקד, במטרה לסתום פרצה שנותרה בחוק שכירות הוגנת, שחוקקו פולקמן וסתיו שפיר (המחנה הציוני).
החוק הבטיח לכאורה לשנות את שוק השכירות הפרוץ - שבו לשוכרים נחיתות מובהקת, בעיקר באזורי הביקוש. הסדרת נושא תשלום דמי התיווך היה אחת ממטרותיו המרכזיות, אך ויכוח משפטי הביא בסופו של דבר לניסוח עמום וחסר שיניים, כאמור. כך, אף שהחוק קבע, כי המשכיר חייב בתשלום דמי התיווך כאשר המתווך פעל מטעמו - הרי שבשטח המתווכים עוקפים את החוק באמצעות החתמת שוכרים על הסכם הזמנה, שקובע שהם הזמינו את השירות, גם כשזה מוזמן בפועל על ידי המשכיר.
הדבר מתאפשר בזכותה של פרצה שנובעת מחוק המתווכים, המאפשר למתווך להחתים את המתעניינים בדירה על התחייבות חוזית נפרדת בכתב, ממנה משתמע שהם מעוניינים בשירותי התיווך ושכרו אותם. באופן זה, תשלום דמי התיווך מוטל בסופו של דבר על השוכרים, חרף האמור בחוק שכירות הוגנת. אחר הכישלון בהסדרת נושא דמי התיווך בחוק שכירות הוגנת, ביקש פולקמן לתקן את חוק המתווכים, אך לא זכה לתמיכת שרת המשפטים, והפשרה אליה הגיע היא לטפל בנושא באמצעות התקנות.
התוצאה של המצב הקיים בשוק, לפי המחקר, היא "מצב שוקי חסר היגיון, אשר נובע מבעיית נציג. המתווך מקדם את האינטרסים של המשכיר, אך על פי דרישת ההזמנה בכתב אמור לייצג את השוכר. כתוצאה מכך, מתווכים מציעים את שירותיהם לבעלי דירות תוך שהם מתחייבים שאלה לא יצטרכו לשלם עבור השירות".
הבעיה, לפי החוקרים, היא שהמשכירים משתמשים בשירותי מתווכים גם כשאינם נדרשים להם, מכיוון שאינם נושאים בעלויות - זאת בזמן שמחיר העסקה לשוכרים עולה. "בשוק בו ההיצע קטן מהביקוש, לעתים קרובות לשוכר לא נותרת ברירה אלא להסכים לשאת גם בתשלום עודף זה, אף שלא יזם את הזמנת השירות או לחילופין הפיק ממנו תועלת".
גם בניו יורק - השוכרים משלמים על התיווך
במסגרת המחקר בחנו החוקרים מה נהוג בנושא דמי התיווך במדינות שונות בעולם, כאשר הממצאים הם שברוב המדינות - כאשר הביקושים להשכרת דירות גבוהים מהיצע הדירות בשוק - השוכרים הם אלו שמשלמים את דמי התיווך.
כך למשל בניו יורק, לה יש מאפיין יחודי שבו גם המשכיר וגם השוכר מפעילים מתווך, אך השוכר הוא שמשלם את דמי התיווך גם כאשר המתווך פועל מטעם המשכיר, רק כדי להצליח לשכור דירה בעיר. "ככלל, השוכרים נמצאים בעמדת נחיתות ומסכימים לספג את העלותה של שירותי התיווך כדי להרוויח דירה ולסיים את החיפושים". לפי החוקרים, ניו יורק מזכירה מאוד את מאפייני השוק בתל אביב - עם ביקוש גבוה לדירות לעומת היצע מצומצם, ולפיכך עמדת עליונות למשכירים.
בספרד, מצוין במחקר, בכל עיר יש נורמות אחרות, אבל בערים שבהן הביקושים גובהים, כמו מדריד וברצלונה - השוכרים משלמים את דמי התיווך. בערים פחות מבוקשות, בהן הביקוש וההיצע מאוזנים יותר, השוכר והמשכיר מתחקים בעלויות.
בלונדון, בריטניה, הנושא מוסדר באופן מעורר קנאה, עם שירותי תיווך נרחבים וסכומים ידועים המפורסמים מראש. השירותים כוללים למשל סיוע בגיבוש הסכם השכירות ובמו"מ, עריכת בדיקת איתנות כלכלית לשוכרים, ניהול פקדונות ובטחונות, מילוי טופס מפורט על מצב הדירה ותכולתה. התשלום מתחלק בין השוכר למשכיר, כאשר כל אחד משלם על השירותים שקיבל - המשכיר על פרסום ושיווק הדירה, מציאת שוכר והבאתו לחתימה, ואילו השוכר על הבדיקות שנעשו עבורו ועל העזרה בגיבוש ההסכם.
בפריז, דמי התיווך כפופים למאפיינים של כל אזור, כאשר יש הגנה על השוכרים באמצעות תקרת עמלות שאפשר לגבות על שירותי התיווך. בדומה לביטניה, יש חלוקת אחריות כך שהשוכר והמשכיר משלמים על רכיבים שונים מדמי התיווך, אבל השוכר תמיד יידרש לשלם יותר.
בגרמניה עדכנו את חוק הדיור בשנת 2015 ונקבע בו, באופן דומה לחוק השכירות הוגנת בישראל, כי מי שמזמין את שירות התיוך נדרש לשלם עבורם. השלכות החוק הביאו לכך שהמשכירים החלו לחפש שוכרים בעצמם באמצעות פרסום מודעות, כדי לחסוך את שירותי התיווך.
החוקרים מציינים כי החששות מכך שהעלויות יושתו על השוכרים על ידי העלאת שכר הדירה לא התממשו בגרמניה, להערכתם מכיוון שמדובר בשוק תחרותי שבו המשכירים ממילא דורשים את שכר הדירה המירבי. עם זאת הם כן מביעים חשש כי יישום שכזה בישראל יביא לתוצאות קשות יותר לשוק המתווכים.
ובישראל?
המחקר בחן מספר אפשרויות להסדרת הבעיה, בהן קביעת שקיפות במחירים וחלוקה של השירותים בין השוכר למשכיר, בהשראת המודל הצרפתי והבריטי. במסגרת זו מוצע לפרסם תעריף שירותים מראש, או לפרט לשוכר מה המחירים הנגברים עבור השירותים, תוך חיוב של המתווך לחשוף את ההסכם עם המשכיר בפני השוכרים.
אפשרות נוספת ועדיפה יותר היא תיקון לחוק המתווכים, לפיו מתווך שהתקשר עם משכיר שלא בבלעדיות, והתקשר נוסף על כך עם משכיר למטרת שכירת דירה מסוימת יהיה רשאי לגבות את דמי התיווך מהמשכיר ומהשוכר בחלקים שווים. ניסיון זה לא צלח כאמור, אף שהחוקרים טוענים כי מדובר ב"מענה הולם", שעונה על הפרצות בחוק.
האפשרות הנוספת והפחות עדיפה לפי החוקרים, היא ניסוח קוד אתי במסגרת תקנות לחוק המתווכים. אפשרות זו היא שמקודמת כעת כאמור, אף על פי שהחוקרים מציינים כי "הליך זה אינו בר השוואה להליך חקיקה ראשית הן מבחינת הדיונים המעמיקים בחוק והן מבחינת היקף שיתוף הגורמים הרלוונטיים. הליך חקיקה ראשית עשוי להביא לשיפור איכות החקיקה, ליבון סוגיות שונות שעולות עקב הצעת החוק ואף גיוס תמיכתם של גורמים שונים באופן שיחזק את הלגיטימציה של החקיקה בעיני הציבור הרחב. לפיכך, הליך התקנת כלל אתי יחסר יתרונות אלה".
ח"כ פולקמן אמר כי "שוק השכירות דורש הסדרה, ומצב בו דמי תיווך מוטלים רק על צד אחד הוא פסול. בדיקה בינלאומית בסיוע מרכז עומק באוניברסיטת תל אביב מלמדת שניתן להסדיר את הנושא ולדאוג כי התיווך לא יוטל רק על השוכרים. תקנות המתווכים אותם קידמתי לאחר פשרה עם שרת המשפטים איילת שקד יחייבו שקיפות ופרסום של התשלום מכל צד, דבר שישפר את עמדת המיקוח של השוכר".
מלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית נמסר בתגובה: "הניסיון לגלגל על המתווכים את מחירי השכירות הגבוהים הוא לא יותר מאשר שקר גס שלא מעוגן במציאות. מדובר בהפצת דיבה חמורה כנגד מגזר שלם של מתווכים, העובדים על פי חוקי מדינת ישראל, וכנהוג במדינות המערביות כולן. הלשכה תפעל לצורך מתן עמדתה בעניין".
לפנייה לכתב/ת 
