היום בממשלה: החוק שיגן על חברי קבוצות רכישה

חוק קבוצות הרכישה ("חוק ענבל אור") יעלה הבוקר (א') לדיון בוועדת השרים לחקיקה. החוק, שיזמה שרת המשפטים איילת שקד, נועד להסדיר את התחום ולתת הגנה לרוכשים, תוך חיוב היזמים לשקיפות ומתן אפשרויות יציאה לקוני הדירות, בהיעדר התקדמות בפרויקט.

לדברי שקד, "נפחית את הסיכונים לרוכשים בקבוצות הרכישה. הן מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן חשוב לאזן בין הצורך להגן על הרוכשים - הגנה שלא קיימת היום - לבין מניעת הכבדה מיותרת על היזמים".

שר המשפטים, איילת שקד(צילום: מארק ישראל סלם)

הצעת החוק, שנכתבה בעקבות המלצות הצוות של המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, מציעה לאסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תוכנית מפורטת. ההצעה קובעת כי הסכם הצטרפות לקבוצה הרכישה שנחתם לפני אישור תוכנית מפורטת, בטל. זאת כדי למנוע מחברי קבוצות רכישה "להיתקע" שנים עם מקרקעין, שלא ניתן לעשות איתם דבר.

כדי להתמודד עם התופעה, לפיה הצטרפות לקבוצות רכישה נעשית לא אחת לאחר הצגת מידע חלקי ולעיתים מטעה מצד המארגן, וכאשר המצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה ועיקרי משמעויותיה, מוצע לקבוע חובת גילוי והעברת מידע מלא למי שמבקש להצטרף לקבוצה.

חובת הגילוי תהיה בשלב הפרסום והשיווק של קבוצת הרכישה. היזם יבהיר שאין בהתקשרות זו כל התחייבות למסירת דירה, למחירה הסופי או למועד מסירתה.

כמו כן, לא ניתן יהיה לבצע כל פעולת שיווק או פרסום בקשר לקבוצת רכישה, בלי שיש שומת מקרקעין שהוכנה לגבי המקרקעין המיועדים לרכישה ולבנייה בהם עבור קבוצת הרכישה. ייאסר על המארגן להציג או לפרסם סכום המשקף את ההוצאות שבהן צפוי לשאת חבר קבוצת הרכישה, אלא אם הוא מבוסס על שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין ועל דוח עלויות שהוכן בידי שמאי או מהנדס.

ענבל אור(צילום: מוטי קמחי)

דוחות מעודכנים

במקרים רבים, ייתכן שאומדן העלויות שהוכן לפני גיבוש קבוצת הרכישה, יהיה שונה באופן ניכר מהעלויות הסופיות שיידרשו להשלמת הפרויקט. לפיכך, מוצע לקבוע כי לאחר החלטת מוסד התכנון המוסמך על מתן היתר בנייה, ימסור המארגן לחברי הקבוצה דוח מעודכן למועד מסירתו. בנוסף, מדי חצי שנה היזם ינפיק לרוכשים דוח מפורט על התקדמות הבנייה.

פחות דמי הצטרפות

שר המשפטים יהיה רשאי להגביל את דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. זאת כמענה לנוהג של חתימה על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", שבחלק מהמקרים כוללת דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים.

דמי הניהול שייגבו בידי היזם יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה, ולא לפי אחוז מסכום הדירה. הם ישולמו בשיעורים לפי התקדמות הפרויקט כדי למנוע את האינטרס המובנה של היזם בעליית מחירי הדירות. כדי לבטח את כספי הרוכשים, יהיה חשבון נאמנות נפרד לכל קבוצה. החשבון ינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב למארגן הקבוצה.

היזם יחויב לרשום את זכויות הרוכשים ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם, תוך שלושה ימים מחתימת הסכם רכישת המקרקעין. הרוכשים יהיו רשאים להחליפו ברוב של 70%. נאמן ניתן יהיה להחליף ברוב רגיל.

יש גם נקודות יציאה לרוכשים: אחרי שלוש שנים, אם לא נרכשה הקרקע או שלא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות בתוך ארבע שנים. החוק יחול על קבוצות רכישה שיתארגנו מיום לאחר אישורו, ולא יחול על קבוצות עם פחות מ־10 משתתפים.