התחדשות בהקפאה: סיכום 2018
ירידה של 30% במתן היתרי בנייה בשנת 2018, חוסר ודאות תכנוני מצד הרשויות המקומיות, התחלפות ראשי רשויות, סחבת בירוקרטית שלא נפתרת - ורשות אחת שנותנת תקווה לשינוי המיוחל בענף. הנה כל מה שקרה בתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2018
בשיתוף מרכז הנדל"ן
התחדשות עירונית היא העתיד של ענף הנדל"ן הישראלי - כשיש פחות ופחות קרקעות פנויות בערים, במיוחד במרכז הארץ, וגם אם הן קיימות אז העלות שלהן מרקיעה שחקים, לא נותר אלא לחדש בניינים ושכונות קיימות ולייצר יחידות דיור חדשות באותו שטח קיים או מעט גדול יותר.
גם הממשלה מבינה את החשיבות של התחדשות עירונית ככלי מרכזי במלחמה נגד מצוקת הדיור בישראל, ומעודדת את הבנייה במיזמי התחדשות ברחבי הארץ. לראיה הוקמה לפני כשנה רשות ממשלתית ייעודית שאמונה על תחום ההתחדשות העירונית.
ואולם, עד כה הפירות שהניבו מיזמי ההתחדשות העירונית אינם מדביקים את הפוטנציאל הגלום, וגם לא את הביקושים הקיימים בשוק. לפי נתוני אתר מדלן, נכון לשנת 2018 ישנם רק 3,500 מיזמי תמ"א 38 בשלבי תכנון ורישוי שונים. עד כה אוכלסו רק 1,200 פרויקטים, הכוללים 20 אלף יחידות דיור בסך הכל, כשהעיר המובילה היא רמת גן עם 4,000 יח"ד - כפול מהנתון של השכנה תל אביב-יפו שמדורגת אחריה.
שנת 2018 סווגה כאכזבה בהיבט של התקדמות המיזמים בתחום ההתחדשות העירונית – עם ירידה של 30% במתן היתרי הבנייה ביחס לשנה הקודמת. לירידה בכמות ההיתרים ישנן כמה סיבות: מיצוי הפוטנציאל של הפרויקטים בערים המהותיות; התנגדות של עיריות לתוכנית; חוסר ודאות תכנונית, ובראש ובראשונה הבחירות לרשויות המקומיות, שעיכבו את כל ההיתרים בכמה חודשים.
עו"ד גיא פרבמן, מייסד משרד עורכי הדין גיא פרבמן רשף ושות' ומתמחה בייצוג יזמים ובעלי זכויות במיזמי התחדשות עירונית, התייחס לחוסר הוודאות התכנונית בשנת 2018. "ודאות תכנונית – או במילים אחרות כללי 'עשה ואל תעשה' – היא הדבר המהותי ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. כיום קיים חוסר ודאות תכנוני במספר גדול של רשויות מקומיות".
"יזמים לא יודעים מה מותר להם לבצע בתחום הבנייה בעיר מסוימת ומה אסור. אמנם שפגישות עם נציגי הוועדה המקומית נותנות תחושה של ודאות מסוימת, אך בפגישה הבאה הכל משתנה וחוזר חלילה. גם החלפת ראשי העיריות בבחירות משנה מדינות של אותה רשות, וגורמת לכך שפרויקטים רבים שהיו בשלבים כאלה או אחרים נתקעים, נעצרים או מבוטלים לחלוטין". עו"ד פרבמן טוען שהפתרון פשוט – "צריך לקבוע מדיניות, וגם אם התחלף ראש עיר, המדיניות שהייתה לפניו תימשך".
עו"ד אפרת רשף שותפה במשרד גיא פרבמן רשף ושות' הוסיפה בעניין זה כי "הבחירות הביאו איתן שינויי מדיניות - העדר רציפות שלטונית ובעקבותיהם, שינויים תכופים של החלטות ומסמכי מדניות הוא אחד החסמים הגדולים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. אני מקווה שבשנת 2019 לא נצטרך לעצור פרויקטים בגלל גחמות של ראשי רשויות, ושלא נצטרך להמתין חודשים ארוכים עד להתכנסות מחודשת, ושנצא לדרך עם היתרי בנייה והחלטות ועדה שניתנו כבר בשנה הקודמת".
ואולם, הבירוקרטיה היא הסיבה העיקרית לסחבת העצומה שיזמי ההתחדשות העירונית נתקלים בה. לפי בדיקה עדכנית שביצעו באתר מדלן, משך הזמן הממוצע שנדרש כדי לקבל היתר בנייה לפרויקט התחדשות עירונית הוא שנתיים, אבל הרבה מאוד פרויקטים מתמשכים עד 12 שנה - בגלל שינויים ותיקונים בתוכנית של העיריות, ועדות ערר וגם חוסר מקצועיות של היזמים.
והינה נתון נוסף: למעלה מ-400 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית המתינו כשמונה שנים להוצאת היתר בנייה. בחלוקה גיאוגרפית, בירושלים, חולון וקריית ביאליק 90% מהבקשות להיתר מאושרות בתוך חמש שנים, אך בתל אביב-יפו וברמת גן רק 75% מהבקשות מאושרות במשך פרק זמן זהה.
לדברי עו"ד פרבמן, "ממוצע של שנתיים ויותר להיתר בנייה זה נתון גרוע מאוד שלא ניתן לקבל אותו. בארה"ב, לשם השוואה, מקבלים היתר בנייה תוך שלושה חודשים מרגע בקשתו. אנחנו בתקופה שלאחר הבחירות ברשויות המקומיות, וישנם ראשי ערים שלכל אחד יש האג'נדה שלו בנוגע לבנייה בעירו, וזה יוצר לרוב עיכובים רבים במתן ההיתרים. הנושא הזה הוצף בפני חיים אביטן, ואני מקווה שהוא יסייע בנידון".
כלי נוסף לעידוד התחדשות עירונית הקיים בידי המדינה היא קרקע משלימה – מתן זכויות בנייה בשכונות אחרות כדי לפצות קבלנים ויזמים על העדר כדאיות כלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית שלא באזורי ביקוש. רק לאחרונה החלה המדינה ליישם את הכלי הזה, אך לדעת יזמים רבים הפתרון במתכונתו הנוכחית אינו נותן מענה שלם לבעיות. עו"ד פרבמן אמר כי "זו סוגיה בעייתית שצריך לתת עליה את הדעת מבחינת הפרקטיקה, כי בתיאוריה זה אחלה של רעיון אבל בפרקטיקה הרעיון קשה ליישום".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
