גם צפון ת"א מתחדש
ניצני התחדשות עירונית מופיעים בשנים האחרונות גם באזור צפון תל אביב-יפו הוותיק והמגובש. כיצד שונה המרקם העירוני מזה של מרכז העיר ואיזה פוטנציאל קיים בשכונות הצפונית? יצאנו לבדוק
בשיתוף מרכז הנדל"ן
מגמת ההתחדשות העירונית משפיעה על ענף הנדל"ן כולו, וממשיכה לתת את אותותיה בחלקים נרחבים מהמדינה. באותם ניצנים של שינוי אפשר להבחין גם באזור צפון תל אביב-יפו המגובש והוותיק. "מה שמאפיין פה את הבנייה – זה שכונות של וילות כמו בצהלה או בשיכון דן, וסביבן יש שכונות כמו רמות צהלה או רמת החייל שמאופיינות בשילוב של וילות יחד עם בניינים נמוכים של 2-3 קומות", מסביר תומר רייפמן, מנכ"ל בחברת יעז יזמות ובנייה, המתמחה בייזום ובנייה של פרויקטים מתחום התמ"א 38, חיזוק מבנים ופינוי-בינוי.
"רוב הבנייה פה היא בנייה בוטיקית, הכל נבנה כדי להעניק תחושה של אינטימיות. גם בפרויקטים החדשים שאנחנו נלך ונבנה באזור, אנחנו ננסה לייצר פרויקטים יחסית קטנים – בין 15-25 יחידות דיור, כדי לשמר את התחושה השכונתית והאינטימית של מה שמאפיין פה את האזור", מפרט רייפמן.
תוכנית הרבעים של עיריית תל אביב-יפו, שאושרה ברבעים 3 ו-4 של העיר, קובעת את ייעודי הקרקע בעיר ואת אופי הפיתוח של המתחמים השונים, ומעניקה לדיירים וליזמים וודאות תכנונית. "אם מסתכלים על השכונות באזור צפון תל אביב-יפו, ואני לא מדבר על רחוב יהודה המכבי, אלא על שיכון דן, צהלה, רמת החייל, הדר יוסף ונאות אפקה - קיים שוני גדול מאוד באופן יישום ההתחדשות העירונית לעומת היישום של המגמה במרכז תל אביב-יפו. בניגוד למרכז העיר תל אביב-יפו ששם הוודאות התכנונית היא גדולה בזכות אישורה של תוכנית הרבעים - בצפון תל אביב-יפו אנחנו נשענים על תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 38", מפרט רייפמן.
"זה הדבר הנכון ביותר לעשות - ללא ספק יש מקום לגדילה והתחדשות עירונית היא הדבר היחידי ששומר על הדברים מלשקוע ולהיעלם", מצהיר האדריכל אילן פיבקו על הפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית בשכונות צפון תל אביב-יפו. "אנחנו חיים במדינה עם מעט מאוד משאבי קרקע לבנייה כל הבניינים האלה שנבנו חלקם בגובה ארבע קומות או שש קומות – כל מקום כזה באזור כמו תל אביב, צריך להיות עם הרבה יותר קומות עם בנייה הרבה יותר צפופה שבסופו של דבר תהיה בנייה חדשה. רוב הבתים האלה הם כבר לא בדיוק במצב תקין", מוסיף פיבקו.
על היתרונות של הליך התחדשות עירונית בתוך מטרופולין כמו תל אביב-יפו, מפרט האדריכל פיבקו: "יש כניסה של תושבים חדשים וצעירים יותר, דבר שעוזר למניעת הזדקנות של הערים בייחוד בערים כמו תל אביב-יפו. הדם החדש שנכנס הוא גם מועיל מאוד. אנחנו בעצם לא יכולים להרשות לעצמנו בנייה כל כך צמודת קרקע באזור מטרופוליני כמו תל אביב-יפו".
המרקם העירוני בשכונות הצפונית של העיר שונה מזה של מרכז העיר. בעוד שהאחרון מאופיין בשורות של בניינים צפופים ללא נראות של צמודי קרקע, בשכונות כמו רמת החייל ונאות אפקה תמצאו לצד צמודי הקרקע הרבים בנייני רכבות רעועים משנות ה-60 שמטים ליפול. "בסופו של דבר יש כאן בניינים בני עשרות שנים שמתקלפים. הדרך היחידה לשנות את זה היא בעצם לחדש אותם על ידי התחדשות עירונית והוספה של יחידות דיור, אפילו אם זה קצת מעמיס על התשתיות של השכונה", אומר רייפמן.
"אני חושב שמי שיאפיין את הקונים של אותם דירות שאנחנו נבנה בצפון העיר – זה הרבה אנשים שגדלו בשכונה ורוצים לחזור לפה, אבל אין קרקעות זמינות או וילות שהם יכולים לחזור אליהן. צריך לייצר פה דירות גדולות של 120 מטרים ומעלה. אנחנו נראה פה בשכונות האלה הרבה יותר הריסה ובנייה מחיזוק ותוספות. אנחנו צריכים לייצר מוצרים ברמה סופר גבוהה עם מפרט לא פחות ממרכז תל אביב-יפו לאוכלוסייה שתחזור לכאן", מסכם רייפמן.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
