ביהמ"ש: אין חיוב במס על סיחור באופציה לרכישת קרקע

התקבל ערר שהגישו חברות נדל"ן נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בחדרה, שהתעקש לחייבן במס רכישה ומס שבח על סיחור באופציה

מערכת פסקדיןפורסם: 12.03.19 , 16:08

השופטת אורית וינשטיין, בשבתה כיו"ר ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, קיבלה לאחרונה עררים שהגישו חברות "סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים", ו"קרקעות ישראל שיווק נדל"ן", נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, וביטלה שומות מס רכישה ומס שבח שהטיל עליהן.

הסוגיה שעמדה על הפרק עסקה בשאלה אם יש לחייב במס מי שקיבל אופציה ייחודית לסיחור של קרקע מסוימת מבעל הקרקע, וסחר אותה לקבוצה של גורמים שמימשו את האופציה וקנו את השטח. תוך הפניות לפסק דין שניתן לפני כחודשיים ועסק באותה שאלה, הבהירה השופטת וינשטיין כי לפי חוק מיסוי מקרקעין, בתנאים מסוימים מתן אופציה במקרקעין הוא מהלך פטור ממס שבח ומס רכישה.

ביהמ"ש:

מתווכת לא תקבל עמלה אף שהובילה עסקה

עו"ד חן ספקטור | פסקדין

בניגוד לחוק, מוכרת דירה לא הוחתמה על הסכם כתוב. ביהמ"ש לתביעות קטנות קבע שלמתווכת בכל זאת מגיע תשלום, אבל המחוזי חשב אחרת

ביהמ"ש: מתווכת לא תקבל עמלה אף שהובילה עסקה

העוררות, שיוצגו על ידי עו"ד אהוד פורת, טענו כי על פי מערכת החוזים בינן לבין חברי קבוצת הרוכשים ובין חברי הקבוצה מול בעל הקרקע – כל שעשו הוא לסחור את האופציה שהייתה להן לחברי קבוצת הרוכשים. לכן נטען כי מדובר בסיחור פטור ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

כלומר העוררות טענו שלא רכשו ולא היה להן כל עניין לרכוש את הקרקע לעצמן, אלא מטרתן הייתה לשווק את האופציות לרכישת המקרקעין לצדדים אחרים, בעוד שהמשיב מבקש לייצר "יש מאין" סיבוב נוסף של קנייה ומכירה בגין עסקה שלא הייתה, על מנת לגבות מס רכישה בכפל.

המשיב, שיוצג על ידי עו"ד רונית ליפשיץ, טען כי המהות האמיתית של העסקה הייתה רכישת הזכויות במקרקעין על ידי העוררות – עסקה החייבת במס רכישה – ולאחר מכן למכור חלק מהקרקע לקבוצת רוכשים – עסקה החייבת בתשלום מס שבח.

לשיטתו, מכלול ההסכמים (הסכם אופציה, הסכם לשמירת הכספים בנאמנות ועוד), מעיד על עסקה למכירת הקרקע ולא על עסקה לסיחור כתב אופציה. לטענתו, לרוכשים לא הוענקה זכות ברירה אמיתית, וזכות זו למעשה נותרה בידי העוררות שעשו שימוש בכוחן למימוש האופציה ומכירות זכויות לרוכשים באמצעות "נאמן".

"אין מקום לקבל כלל את הפרשנות של המשיב המייחסת לעוררות עסקה שכלל לא באה לעולם, דהיינו רכישה של המקרקעין טרם סיחור האופציה לקבוצת הרוכשים", כתבה השופטת והוסיפה כי מטעם המנהל לא נמסרו "תשובות משכנעות".

מטעם החברות העידו מנהל השיווק של החברות-העוררות, וכן עורכת דין שטיפלה בפרויקטים המדוברים, וערכה את מערכת החוזים. השופטת שוכנעה כי הכוונה של החברות אכן הייתה לסחור באופציה שרכשו מבעל המקרקע, על מנת לעשות רווח מהסיחור, אך בפירוש לא לרכוש את המקרקעין בעצמן.

השופטת ניתחה את טענות המנהל והבהירה כי פרשנותו לגבי ההסכמים והחוזים שנחתמו בין המעורבים לא מאפשרת למעשה לסחור באופציות למקרקעין לקבוצות רוכשים ללא תשלום מס, כפי שהחוק מתיר. היא סברה כי עמדת המנהל "עומדת בניגוד בוטה" לנוסח החוק וגם לתכליתו – עידוד יזמות נדל"ן ויצירת גמישות מסחרית. היא מתחה ביקורת על עמדתו הקטגורית בנושא, וציינה כי "ספק גדול אם התקיים במקרה דנן דיון ראוי וכדין בהשגות העוררות".