ביהמ"ש קיבל החלטה שאנשי התמ"א חיכו לה

ועדת הערר קבעה כי מכירת מניות בחברה בעלת זכויות בפרויקט תמ"א 38 המצוי בתחילת דרכו היא לא עסקה במקרקעין המחויבת במס רכישה

עו"ד גיא יקותיאל | פסקדיןפורסם: 25.03.19 , 16:08

לאחר זמן רב של חוסר ודאות בנושא, קיבלה לאחרונה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד, ערר שהגישה חברת "איווגה" על חיוב שלה במס רכישה עקב קניית מניות בחברת "לומינה", העוסקת בייזום פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. בניגוד לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיה "לומינה" נחשבת איגוד מקרקעין ולכן מדובר בעסקת מקרקעין, קבעו חברי הוועדה שלא מדובר בהעברת זכויות המחייבת במס רכישה מאחר שעדיין לא הוגשה תב"ע והפרויקט עוד לא קיבל היתר בנייה.

ב-2013 הוקמה שותפות בין יזמית הבנייה "לומינה" לבין שתי חברות אחרות ("בית וגג" ו"ג.ל") לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ברחוב רד"ק 2 ברמת גן. שלוש שנים לאחר מכן רכשה "איווגה", אחת השותפות בלומינה, 3,000 מניות נוספות בחברה, וחויבה בשל כך במס רכישה, משום שלעמדת מנהל מיסוי מקרקעין - לנוכח העובדה שכל נכסיה של לומינה הוא בנדל"ן, היא נחשבת ל"איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין ולכן מדובר ברכישת זכויות נדל"ן המחויבת במס.

חוק ונדלן

לקראת תמ"א 38: זכרתם סעיף פינוי לשוכרים?

עו"ד אודליה נמיר | פסקדין

בעלי דירות מושכרות או נכסים להשקעה במבנים שעומדים בפני פרויקט התחדשות נדרשים לעיתים לפנות דיירים בהתרעה קצרה. איך עושים זאת?

לקראת תמ"א 38: זכרתם סעיף פינוי לשוכרים?

"איווגה", שסברה כי חויבה בשגגה כיוון שלא רכשה זכויות במקרקעין אלא רק אופציה, הגישה על השומה ערר. היא טענה שעדיין לא התקיימו כמה תנאים מקדימים לפרויקט ההתחדשות העירונית, כמו אישור תוכנית בניין עיר והגשת בקשה להיתר בנייה. על כן, לדבריה, לא מדובר בהעברת זכויות מגובשות במקרקעין. היא הוסיפה כי לפי חוק מיסוי מקרקעין, "יום המכירה" – שבו נעשתה העסקה – נדחה במקרה שאין לעסקה היתר בנייה או לא הוחל בבנייה בפועל.

איווגה הפנתה לכך שלנוכח מאפייניה הייחודיים של תמ"א 38 כעסקה רוויית סיכונים שלא ידוע אם תתקיים גם אחרי חתימת ההסכם מול הדיירים, המדיניות של רשות המסים כמו גם של בתי המשפט לאורך השנים הייתה כי בתקופת הביניים עדיין לא התגבשו זכויות במקרקעין. לפיכך, טענה, אין להטיל עליה מס רק משום שרכשה מניות בחברה.

מנגד הבהיר מנהל מיסוי מקרקעין כי לפני כשנתיים גובשה הוראה מנחה שלפיה זכויות הבנייה שנמכרות מהדיירים ליזמי תמ"א 38 נחשבות לזכויות במקרקעין, כך שרכישת מניות בלומינה – בעלת זכויות הבנייה – כמוה כרכישת זכויות במקרקעין. עוד נטען כי החריגים שדוחים את יום המכירה נועדו רק לצורך חישוב המס ולא לדחיית החיוב בפועל.

טרם הפיקו הנאה

פסק הדין העיקרי נכתב על ידי יו"ר הוועדה, השופט שמואל בורנשטיין, שקיבל את עמדת איווגה. לשיטתו, נכון לעכשיו הזכויות של לומינה טרם התגבשו והצדדים לעסקה לא הפיקו ממנה הנאה כלכלית שמחייבת במיסוי.

הוא דחה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיה הסעיף המאפשר לדחות את יום המכירה מכוון רק לחישוב השבח, וקבע כי פרשנות קוהרנטית של החוק מובילה למסקנה כי יש לדחות בפועל את יום העברת הזכויות, כך שנכון לעכשיו העוררת רכשה רק זכויות חוזיות.

חבר הוועדה עו"ד מיכאל בן-לולו הוסיף כי מן הראוי שרשות המסים תוציא הוראת ביצוע שתבהיר את עמדתה, והשמאי אלון לילי הוסיף כי לטעמו הפרשנות לחוק חייבת להיות מקלה לנוכח החשיבות הלאומית שבקידום פרויקטים שנועדו להגן מפני רעידת אדמה.

לפיכך הערר התקבל על דעת כל חברי הוועדה, שביטלו את החיוב במס וחייבו את מנהל מיסוי המקרקעין בהוצאות ושכר טרחת עו"ד של 30 אלף שקל. מדובר בהחלטה שגורמים רבים בשוק חיכו לה. נצטרך להמתין ולראות אם רשות המיסים תערער על ההחלטה, או תהפוך אותה למדיניות החדשה.