מה צריך לבדוק לפני שרוכשים או שוכרים דירה?
לפני חתימת החוזה, רוב האנשים יגיעו להתרשם מהדירה והסביבה ואף יבדקו את הנכס בטאבו, אך מה הם הדברים הסמויים מן העין שכדאי לבדוק? בדקנו בסיוע מומחי לוח מדלן מה הם המפגעים שצריך לשים לב אליהם. מדריך
מחפשים לשכור או לרכוש דירה? סביר להניח שכמו רוב האנשים, תגיעו למקום כדי להתרשם מהדירה, הבניין והסביבה, ותשוחחו עם שכן או שניים. המשקיענים יחפשו עוד מידע על המקום ברשת, יבדקו את הנכס בטאבו, יבקרו בדירה בשעות שונות של היום ואפילו יזמינו חברה חיצונית לבדוק את המבנה.
>>לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בזכות מחיר למשתכן: הערים שבהן דירות חדשות זולות מיד שנייה
מהפכה: כבר לא צריך להגיע לטאבו כדי לרשום דירה שיש עליה משכנתה
מנסים לצמצם פערים: 150 אלף יחידות דיור אושרו ב-2018
אבל גם הבדיקות הללו לא יחשפו בדרך כלל דברים מאוד מהותיים, שלא ניתן לראות בעין ושישפיעו באופן דרמטי על איכות החיים שלה תזכו בביתכם החדש. מפגעים שונים כמו בנייה ושיפוצים בסמוך, רעש בלתי פוסק, זיהום אוויר או שכנים מעצבנים, עלולים לגרום לכם להתחרט על כך, שבחרתם להשקיע את כספכם דווקא במקום זה.
לפני שתחתמו על חוזה השכירות, או אפילו חוזה רכישה במסגרת העסקה הגדולה בחייכם בדרך כלל - חשוב לדעת אילו דברים נוספים יש לבדוק. בסיוע מומחי לוח מדלן, המשלב השוואת מחירים ומידע מקיף על כל נכס בישראל, ערכנו מדריך ל-10 מפגעים כאלה, ואיך ואיפה מאתרים אותם בצורה יעילה.
בנייה עתידית
קניתם או שכרתם דירה נעימה במחיר סביר, עברתם אליה והכל נראה מוצלח, כשבוקר אחד אתם מתעוררים בגלל קולות חשודים שעולים מהרחוב. מבט חטוף מהחלון מגלה שהשכנים פצחו בפרויקט תמ"א 38, פינוי בינוי או בנייה מכל סוג אחר - ומעכשיו אתם גרים בצמוד לאתר בנייה.
הרעש מעיר אתכם בבוקר ומפריע להתרכז אחר הצהריים, האבק והלכלוך נכנסים דרך חלונות הבית, כבישים נחסמים וחניות מופקעות לטובת משאיות שמכבידות על התנועה ברחוב. ברוכים הבאים לחיים שלכם בשנים הקרובות.
עד כמה התופעה הזו שכיחה? מחקר שבוצע בלוח מדלן מלמד כי בשכונות מסוימות ברמת גן, למשל, כמו מתחם נגבה ונחלת גנים, הסיכוי לתמ"א 38 במרחק של עד 100 מטר מהבית מגיע ל-100%. למרות זאת, 40% מרוכשי הדירות בכלל לא בדקו מהן התוכניות לסביבה הקרובה לפני הרכישה, דבר שסביר להניח, כי רבים מהם הצטערו עליו לאחר מכן.
איך בודקים? בעיקרון, כשמתכננים תמ"א 38 יש חובה להודיע לשכנים במגרשים הסמוכים באמצעות מודעות ברחוב, מכתבים לבעלי הנכסים ומודעות בעיתונים. עם זאת ברוב המקרים זה קורה שנה לפחות לפני תחילת הביצוע הרעש עצמו, כך שמי שמגיע לשכונה לאחר מכן עלול לפספס אותו.
כדי לגלות אילו תוכניות בינוי עתידיות נמצאות בקנה, יש לפנות לאגף ההנדסה של העירייה או הרשות המקומית, ולעבור על בקשות להיתרי בנייה שהוגשו והתקבלו בסביבה הקרובה. עם זאת, מדובר בעבודה סיזיפית למדי, שכוללת בדיקה פרטנית של כל בניין ובניין. אפשרות קלה ונגישה יותר היא לחפש את המידע ברשת. כך למשל באתר מדלן, שעוקב אחר פרויקטים של התחדשות עירונית משלב בקשת ההיתר ועד האכלוס.
רעש
בהמשך לסעיף הקודם - לא רק בנייה יוצרת רעשים בלתי סבירים שעלולים לפגוע באיכות החיים. כבישים סואנים, אזורי בילוי ומסחר, מגרשי ספורט ועוד. אמנם לרוב, מי שרוצה לגור במקום שקט לא יקנה דירה ברחוב ראשי סואן, ומי שרוצה ליהנות ממרחב עירוני תוסס ישלם על זה בדרך כלל במידה מסוימת של רעש, או בחלונות כפולים. הבעיה היא, שלא כל הרעשים נולדו זהים, ולא כולם מתמשכים לאורך כל שעות היממה.
עד כמה הבעיה שכיחה? לפי נתוני לוח מדלן, תושבי דרום רחובות, למשל, נוטים לסבול מרעש מטוסים שמופיע וחולף בשעות שונות ולא קבועות של היממה בגלל המראות ונחיתות מבסיס תל נוף הסמוך, המשתנות לפי הצרכים הביטחוניים של המדינה. גם מי שגר בסמיכות לתנועות נוער יכול ליהנות מבקרים דוממים וערבים שקטים - פרט לימים בהן נערכות פעילויות רועשות. בתי ספר עלולים אף הם ליצור רעשים גדולים בהפסקות ובשעות שבהן מגיעים אליהם התלמידים, וכך גם פארקים, שנוטים להיות עמוסים בחגים.
איך בודקים? קודם כל חוקרים את הסביבה ובודקים איפה ממוקמים אזורים מרעישים ביחס לדירה, כמו סניפי תנועות נוער, מתנ"סים, מגרשי משחקים ופארקים. בנוסף חשוב להגיע לדירה בשעות ובימים שונים כדי לראות בעצמכם, ובעיקר לשמוע, מהי רמת הרעש.
השכונה משנה את פניה
שכונות לא משנות את פניהן בבת אחת. זה לוקח שנים, אבל לא מן הנמנע שבוקר אחד תקומו ותבינו שהשכונה השקטה שבה קניתם בית, זו עם המרכז המסחרי המיושן והנדנדה החורקת בגינה הציבורית, הפכה למשהו אחר לגמרי. מגדלים צצים, חנויות חדשות נפתחות והכביש, שפעם היה מנומנם, נסלל מחדש והפך לדרך עירונית סואנת.
עד כמה התופעה שכיחה? מסקר שערך מדלן עולה, כי 70% טוענים שאיך שהשכונה תיראה עוד חמש שנים "חשוב להם מאד", אבל כמחצית מהנשאלים לא טרחו לבדוק בכלל את תוכניות הבינוי בפועל.
איך בודקים? מה שאולי נראה כמהפך מפתיע הוא תוצאות תכניות אב שמכינים במשך שנים בעירייה, הקובעות כיצד כל שכונה תתפתח, מה יהיה אופי הבנייה בה, היכן יוקמו בנייני מגורים והיכן חנויות ומשרדים ואילו כבישים יסללו ואילו מבני ציבור ייבנו בה. אמנם לא כל תכניות האב אכן יוצאות לפועל בסופו של דבר, אבל אלו שכן משנות את השכונה באופן דרסטי. את תכניות האב אפשר למצוא באתר העירייה או הרשות המקומית.
אנטנות בסביבה
הנזק שאנטנות סלולאריות גורמות לבריאותם של המתגוררים לידם עדין שנוי במחלוקת, אבל סביר להניח שכל אחד מאיתנו היה רוצה לכל הפחות לדעת, כמה אנטנות יש בסביבת המגורים שלו ובאיזו סמיכות.
עד כמה הבעיה שכיחה? בעולם שבו לכל איש וילד יש טלפון סלולרי משלו - האנטנות לא הולכות לשום מקום. עם זאת במקרים רבים הן מסוות היטב וקשות לאיתור.
איך בודקים? באתר המשרד להגנת הסביבה יש מפה אינטראקטיבית של כל האנטנות הסלולאריות שפעילות כיום או שנמצאות בהקמה ברחבי הארץ - ולאיזו חברה הן שייכות. גם חלק מהעיריות מציעות מפה דומה.
מפגעי ריח וזיהום אוויר
אזורים רבים בארץ סובלים ממפגעי ריח וזיהום ממקורות כמו פליטות ממפעלים ואזורי תעשייה, או שריפות אשפה או נחושת פיראטיות. הנזקים לא מסכמים רק בריחות רעים, אלא עלולים לגרום לתחושות של צריבה בעיניים ולנזקים בריאותיים של ממש.
עד כמה התופעה נפוצה? תלוי היכן אתם גרים. התושבים הסמוכים למפרץ חיפה למשל - סובלים מכך מאוד. יש גם מקומות שבהם מקור הריחות אינו ברור. כך למשל תושבי אם המושבות בפתח תקווה, מהשכונות המבוקשות בארץ, סובלים מגלי חריפים ועכורים, שמאלצים אותם להסתגר בבתים.
מטרדים אלו אינם קבועים, ועל פי בדיקה שנערכה עבור העירייה בינואר 2017 מקורם אינו ברור, ייתכן שהם מגיעים מאזור התעסוקה סגולה, מתחנת המעבר לאשפה או ממפעל טביב לפינוי וטיפול בפסולת מסוכנת. אפשרות נוספת היא שריפות שמודלקות בצורה בלתי חוקית בשטח שמצפון-מזרח לשכונה.
איך בודקים? כדי לגלות מפגעי ריח מראש, ובעיקר כשהם אינם קבועים - צריך לתחקר קצת את השכונה, בין אם על ידי שיחה עם השכנים, שאלות בקבוצות הפייסבוק השכונתיות או חיפוש מידע ברשת. אם אתם כבר סובלים ממטרדי ריחות - יש להתלונן על כך בעירייה ובמשרד להגנת הסביבה.
דירה חשוכה
בשמש הקופחת של ישראל, נהוג לחפש היכן אפשר למצוא טיפת צל. אבל כשמדובר בדירת המגורים שלנו, התמונה משתנה. היעדרו של אור טבעי בבית מצריך תאורה דולקת למשך שעות ארוכות וחימום מאסיבי יותר במהלך החורף. גם הצל שמוטל על דודי השמש הופך אותם לפחות יעילים ומחייב פעמים רבות התקנת דוד חשמל, וחשבונות שתופחים בהתאם.
עד כמה התופעה שכיחה? הזינוק במספר המגדלים והציפוף בבנייה, בעיקר באזורי הביקוש, יוצרים יותר ויותר דירות חשוכות, ללא כניסה של אור, דבר שמשפיע לא רק על מצב הרוח, כי זה די מדכא לגור בדירה חשוכה, אלא גם בעל השפעה כלכלית כאמור, שעלולה להתבטא בחשבון החשמל והחימום.
איך בודקים? חשוב להגיע לדירה בשעות שונות של היום כדי לבדוק עד כמה היא מוארת במהלכן. עם זאת, בדירות שנמצאות עדיין על הנייר המשימה קשה יותר, שכן יזמי הפרויקט לא תמיד נדרשים להוסיף נספחים עם בדיקות צל לתוכניות הבנייה שהם מגישים למוסדות התכנון.
השכנים אינם נושאים חן בעיני
טוב שכן קרוב מאח רחוק, אומר הפתגם. שכנים טובים יכולים לשפר את החיים באותה מידה שבה שכנים רעים יכולים למרר אותם, וכמובן שאין תעודות ביטוח. כפי שלימד אותנו ספרה האלמותי של לאה גולדברג, "דירה להשכיר", רוב האנשים מעדיפים לגור ליד אנשים כמותם מבחינת רמות הכנסה, השכלה, תחומי עיסוק ואפילו דפוסי הצבעה.
עד כמה התופעה שכיחה? בסקר שערך לוח מדלן בקרב רוכשי דירות בחמש השנים האחרונות, טענו 79%, שזהות השכנים חשובה להם מאוד, אבל 66.5% בכלל לא טרחו לדבר איתם לפני שחתמו על חוזה.
איך בודקים? קודם כל מדברים עם השכנים. גם אם אתם לא חברותיים במיוחד, שיחה קצרה יכולה למנוע מכם מפח נפש בהמשך. בנוסף, ברשת תוכלו למצוא מידע סוציו-דמגורפי על האזור שבו אתם מתעניינים, למשל באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנותן מידע ברמה העירונית, או באתר מדלן, שמפרט את מאפייני הדיירים בכל שכונה.
מצוקת חניה ופקקים
הגעתם לראות את הדירה ב-11 בבוקר, או בשעה שלוש בצהריים, הרחובות היו ריקים, החניות זמינות, והצלחתם להיכנס ולצאת מהשכונה במהירות. אבל לא ראיתם את מה שקרה פה רק כמה שעות קודם לכן, בשעות העומס של הבוקר: הפקקים ביציאה מהשכונה, העומס ברחובותיה והצפירות. אין גם זכר למה שיקרה עוד כמה שעות, כשאנשים יתחילו לחזור הביתה: הפקק בכניסה, מצוקת החניה, והמכוניות שמחנות על המדרכות באופן לא חוקי והופכות את ההליכה ברחובות השכונה לא רק ללא נעימה - אלא ממש לחוויה מסוכנת.
עד כמה התופעה שכיחה? ככל שהבניה במרכזי הערים הולכת ומצטופפת עם פרויקטים של התחדשות עירונית - הפקקים בהם גדלים. אבל זה לא קורה רק בשכונות ותיקות, לא מעט שכונות חדשות בארץ מתוכננות כך שיש להן רק יציאה וכניסה אחת, מתכון כמעט בטוח לפקקים בשעות הקריטיות של יציאה לעבודה או חזרה ממנה. בנוסף, לא תמיד מספר החניות בבניינים החדשים תואם את מספר המכוניות שמחזיקה כל משפחה.
איך בודקים? אתם רוצים להימנע משעות מיותרות של ישיבה בפקק או חיפוש חנייה. לפני שתחתמו על חוזה חשוב לבקר בשכונה בשעות שמאופיינות בפקקים: שעות הבוקר ואחר הצהריים. אם אתם מתעצלים ומעדיפים שלא לצאת מהבית, אפשר להיעזר ב-Google Maps, שאחד השירותים שהוא מציע הוא מדידת זמן נסיעה בשעות מסוימות.
צמתים מסוכנים ליד הבית
אחד הסיוטים הגדולים של כל הורה הוא לגלות שהילד שלו צריך לחצות צומת כזה כדי להגיע לבית הספר, אבל גם אם הצומת נמצא בדרך לפארק או לסופרמרקט השכונתי מדובר בבעיה קשה.
עד כמה הבעיה נפוצה? מראה עיניים לא תמיד חושף אם צומת הוא מסוכן, מה שהופך אותו למסוכן עוד יותר. בכל רחבי הארץ פזורים צמתים, שבהם מתרחשות תאונות הדרכים הרבות והתכופות ביותר, אבל קשה לאתר אותם.
איך בודקים? הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי שנה דו"חות על תאונות הדרכים בישראל, הכוללים נתונים היסטוריים ועדכניים על תאונות דרכים (מועד ההתרחשות, סוג התאונה, סוג הדרך, מיקום התאונה, חומרת תאונה), על הנפגעים בתאונות, כלי הרכב המעורבים בהן והנהגים שנהגו בהם.
בהתבסס על נתוני הלמ"ס, יש כמה עמותות שמנגישות את המידע לציבור הרחב ומוציאות דו"חות שממפים את הצמתים וחלקי הדרך המסוכנים ביותר במדינה, כמו "אור ירוק" ו"ישראל בשביל אופניים". אפשרות נוספת היא לחפש את הכתובת במדלן, ולקבל מיפוי של הצמתים המסוכנים בסביבה, אם יש כאלה.
אלימות בבית הספר
איכות של בית ספר נמדדת כיום על ידי שני מבחנים עיקריים שעורך משרד החינוך: מבחני מיצ"ב - שנערכים בכיתות ה' ו-ח', וכמובן מבחני הבגרות, שנערכים בי"א וי"ב. אבל בעוד שהבגרויות מודדות רק הישגים אקדמיים, למיצ"ב יש חלק נוסף וחשוב שרבים לא מודעים אליו - מדידת רמת האלימות בבית הספר ושביעות הרצון של התלמידים והמורים ממנו.
בחלק זה נשאלים התלמידים על אירועים אלימים - פיזית או מילולית - שחוו בבית הספר, על תחושת הביטחון שלהם בו ועל יחסם של המורים. המורים, מצדם, נשאלים על עומס העבודה ועל תחושת השחיקה שלהם. מכאן עולה הרבה פעמים העובדה הצורבת שלא מעט תלמידים בישראל מפחדים ללכת לבית הספר, גם בשכונות מבוססות ובבתי הספר שנחשבים למוצלחים.
עד כמה הבעיה שכיחה? בסקר שערך מדלן 82% מהנשאלים טענו שאיכות בתי הספר בסביבה חשובה להם מאוד - אלא שבפועל מסתבר, 55% מהם לא בדקו אותם בפועל לפני שחתמו על החוזה.
איך בודקים? נתוני מבחני המיצ"ב מופיעים באתר משרד החינוך וגם באתר "גוב מאפ" של המרכז למיפוי ישראל. ניתן למצוא אותם גם במדד מדלן לחינוך, שמרכז נתונים על כל בתי הספר בארץ, מכל הזרמים (ממלכתי, ממלכתי דתי, חרדי וערבי).
איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, מסר: "מדלן שמה לה למטרה לא רק לסייע לציבור הרחב בחיפוש דירה, אלא גם להפוך את התהליך לאישי וחכם יותר. אנחנו עושים זאת בעזרת עיבוד והנגשה של מידע רב מסוגים שונים, שחלקו היה חסום לציבור עד כה. היום, אנחנו גאים לשנות את חווית רכישת הדירה באופן מהותי: בעזרת מערכת טכנולוגית מבוססת בינה מלאכותית ושכבות רבות של דאטה פערי הידע בין המוכר והקונה נעלמים כמעט לחלוטין, כך שיש יותר ודאות ושקיפות ברכישה, באופן שלראשונה ניתן להבין איך יהיה לגור במקום מסוים עוד לפני חתימת החוזה".
