הבית הגלובלי: איך אומרים התחדשות בסינית
בכל העולם רוצים לחדש את פני הערים, אבל יש מקומות שבהם יודעים איך לעשות את זה מהר וטוב, ויש מקומות (ישראל, אלא מה), שבהם עיכובים היא תופעת לוואי בלתי נמנעת. עופר פטרסבורג מסביר איך בסין מממשים את הפוטנציאל של שכונות ישנות תוך פחות משנתיים, וקורא ללמוד מהארלם, לשעבר מוקד פשע ניו-יורקי, והיום אזור מגורים מבוקש
בעוד שבישראל עדיין מחפשים את הדרך היעילה ביותר להתחדשות עירונית, ומשנים את המדיניות ואת הדרישות פעם אחר פעם, בעולם כבר פועלים עשרות מודלים מוצלחים בתחום. במקום לבלבל את הציבור ואת הקבלנים ועל הדרך גם לפגוע בחוסן הכספי של הפרויקטים להתחדשות עירונית, צריך להביט רגע החוצה ולחפש מודלים שניתן לאמץ גם כאן.
קחו, למשל, את סין. הפוטנציאל האדיר של ההתחדשות העירונית הוא כה ברור שם, עד שאפילו תלמידי בתי הספר הפנימו אותה. את אנה וצ'אן סאיצ'ין פגשנו בעיר גוונצ'או. בנם בן ה־12 למד בכיתה עד כמה חשובה ההתחדשות העירונית, ושכנע את הוריו להגיע למרכז המבקרים המקומי כדי שיוכלו לשמוע מכלי ראשון איך השכונה שבה הם גרים יכולה להיראות.
בכל עיר בסין הוקמה רשות להתחדשות עירונית על ידי המדינה, והיא פועלת במלוא המרץ ובהיקפים גדולים. בניגוד לישראל, בסין אין מאכערים שרצים להחתים את הדיירים על הסכמה. המדינה היא שעושה זאת. כ־95 אחוז מהדירות בסין משתייכות לדיור הציבורי, ולכן למדינה יש אינטרס מובהק לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי, לחדש את מרכזי הערים ולהתמודד עם גידול האוכלוסייה התרה אחרי שיפור ברמת הדיור ובאיכות החיים.
גם בסין דרושה הסכמה של 80 אחוז מהדיירים כדי להניע את התהליך. "נגמרו הימים שבהם הסינים חייבו אנשים לפנות את בתיהם", מסביר עו"ד עופר אבן, מומחה להתחדשות עירונית. "המנהלות הממשלתיות מעניקות הסברה מקיפה לתושבים, שחלקם מתגוררים בדירות זעירות ללא מעלית. דיירים אלו מקבלים דיור חלופי בתקופת הביצוע, ובהמשך דירות חדשות (גם הן דירות קטנות) במבנים חדשים עם מעליות, בהתאם לגודל המשפחה".
רק לאחר שהמנהלת השלימה את קבלת ההסכמות ואת התכנון המפורט של המתחם, נבחר הקבלן המבצע. מרגע זה לוח הזמנים קצרצר יחסית למוכר לנו: בדרך כלל, מרגע פינוי הדיירים ועד לאכלוס הדירות מחדש חולפות פחות משנתיים.
השאלה הנשאלת היא מדוע בישראל מפקירים את הדיירים ולא מבינים שהליך השגת ההסכמות והתכנון האורבני של שכונות צריך להתבצע באופן ממוסד על ידי השלטון המרכזי והשלטון המקומי.
המודל הניו–יורקי
גם בניו־יורק מאמינים בהתחדשות עירונית. "תחום ההתחדשות העירונית הוא חלק מחיי העיר בניו־יורק", אומר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה־ישראל התחדשות עירונית. "שכונות שלמות שהתיישנו נדרשות להתרענן ולהכניס אוכלוסייה חדשה. בבסיס החשיבה עומד ניצול נכון של הקרקע באמצעות טכניקת עירוב שימושים המשלבת מגורים, מסחר ומשרדים. כך מתאפשרת גבייה של ארנונה יקרה של שטחי המשרדים והמסחר לטובת קופת העיר, ומתחמים שוממים הופכים לנקודות מפתח חדשות בעיר".
ניו־יורק מצליחה גם היא לקדם פרויקטים במהירות שיא לעומת ישראל, הודות למודל התחדשות עירונית מוצלח. "לפי התקנות, כמעט כל עבודה בניו־יורק טעונה היתר בנייה", אומרת האדריכלית לילך מור, מנהלת מקצועית של חברת נתיבי הקמה. "עם זאת, מתן היתרי הבנייה שם אורך זמן קצר - החל מכמה ימים ועד כמה שבועות, לעומת כשנתיים בישראל".
בניו־יורק ישנה הפרדה מערכתית בין התכנון ולבין הרישוי. התב"עות מתאשרות במחלקת התכנון, ולפיהן, ואך ורק לפיהן, נותנים היתרי בנייה. כך, אין אפשרות לקבל הקלות או אישור לשימושים חורגים.
סיבה נוספת לקצב המהיר של הליכי הרישוי בניו־יורק נעוצה בכך שהנושא מטופל על ידי אנשי מקצוע - אקספידטורים (expeditors), אדריכלים המורשים לעסוק גם בניהול הליכי רישוי לאחר שלמדו את הנושא. הם מתנהלים מול מוסדות התכנון ובין גורמי הרישוי, ומהווים גורם מתאם ומתווך בין היזם וצוות היועצים לבין הרשות. העובדה שמישהו בצוות התכנון מקבל אחריות ויש לו משאבים מקצועיים לעסוק בנושא הרישוי, היא כשלעצמה כבר מקדמת ומקצרת את ההליך.
הקצב המהיר של הליכי הרישוי בניו־יורק נובע גם מהבהירות התכנונית האופיינית למקום. לדברי האדריכלית מור, בניו־יורק יש "ספר אדום", שמאגד את כל סוגי המבנים והאזורים שמיועדים ומתאימים להתחדשות עירונית, כולל חלוקה היכן ובאילו אזורים בדיוק ניתן להקים אילו מבנים.
פרויקט אסקס במרכז מנהטן הוא דוגמה להתחדשות של שכונה שלמה שבשנים האחרונות מתגוררת בה אוכלוסייה מוחלשת, עם הכנסה נמוכה יחסית. הפרויקט החדש נבנה על שטח של כשישה בלוקי בניינים ששימשו כחניון מכוניות לבאי האזור, המוקף מבני תעשייה ושווקים. הוא מערב מגורים ומסחר, ויכלול 500 יחידות דיור בתמהיל מגוון ובמחירים ברי השגה ברבע מהזמן שלוקח לנו. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים וצפוי להיות מוכן לאכלוס בשנת 2024.
דוגמה נוספת היא רובע הארלם, פעם אזור נודע לשמצה המשויך לארגוני פשע, וכיום הרובע המבוקש ביותר בקרב משפחות צעירות וסטודנטים. כיצד התהפכה הקערה על פיה? עיריית ניו־יורק הבינה שהיזם הוא לא אויב, אלא שותף לדרך. היא לקחה מתחמים נטושים והסבה אותם לטובת הקהילה, כשהיזם מקבל זכויות בנייה עודפות בגין תרומתו לשיקום הקהילה, בין אם זה כמבני ציבור ובין אם באמצעות הקצאה של דירות לטובת דיור בר השגה. זהו מצב מנצח לשני הצדדים. ליזם כדאי כלכלית להיכנס לפרויקט כזה, והמהלך משרת גם את טובת העיר והקהילה המקומית.
המודל הבריטי
עוד מודל מוצלח להשראה מציעה בריטניה, המאמינה בקידום עשייה תרבותית לשם החייאת אזורים עירוניים. זהו מודל אפקטיבי במיוחד באזורים מבוקשים בעלי ערך קרקע גבוה, המתבסס על שיתוף הציבור עוד בשלבי התכנון ומסמיך את התושבים לבצע את פעולת התכנון בעצמם. המודל הבריטי מונע מרצון התושבים וצרכי הרשויות. התושבים מתארגנים ויוצאים לדרך בסוג של "קבוצת רכישה", רק הרבה יותר מוסדרת, וקובעים כיצד תיראה איכות חייהם. שילוב זה מאפשר לטפל הן בפרויקטים העוסקים במרחב הציבורי, הן בכאלו המציעים שיקום או שדרוג של מבנים קיימים, והן בהקמת מבנים חדשים. המודל צמח בשנת 2011 בעקבות אישורו של חוק Act Localism 10, אשר העניק לגופים מאורגנים את הזכות לקדם תוכניות המכונות קהילתיות ושכונתיות ולהביא אותן לאישור מוסדות התכנון.
האדריכל רם מרש מספר: "לפני למעלה מ־20 שנה ביקרתי באזורים פורצי דרך כמו ה־dock lands בלונדון, אזור מספנות ונמלים שהפך להיות אזור יוקרתי מעורב שימושים; אזור המספנות של מנצ'סטר שבו הוקם מוזיאון מפורסם של האדריכל דניאל ליבסקינד, אשר עורר את כל האזור והפך אותו למבוקש; אזור הגדה התעשייתית של לונדון שבו הפכה תחנת כוח למוזיאון שלידו הקימו את בניין העירייה. החשיבה הייתה שהקמת פרויקט מחולל שינוי במקום נמק תהווה אבן שואבת לביקושים וזרז להתחדשות".
בסידני שבאוסטרליה ניתן למצוא מגמה עולמית בתחום ההתחדשות העירונית הצוברת תאוצה, retrofit שמה, שמומלץ לייבא לארץ. מדובר במיתוג ושדרוג של מבנים ישנים על ידי עיצובם מחדש בתוספת קומות ובשילוב פונקציות באמצעות שימוש בחומרים ירוקים, שימוש באנרגיה סולארית, צמחייה ועוד. לוקחים מבנים ישנים, משפצים ומשדרגים אותם, לא לפני שמקלפים אותם עד יסוד. "גישה זו חוסכת עלויות בנייה, מצמצמת את משך הבנייה, את כמות הרעש והפסולת, ומונעת מטרד סביבתי כללי בתוך אזורים עירוניים עמוסים וצפופים", מסביר אדריכל גיל שנהב, המעורב בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית.
"כדי שגם בארץ נרגיש את השינוי", מסכם אסף סימון, "צריכה להיות יד מכוונת שרואה את התמונה בכללותה ובעלת סמכויות נרחבות שיאפשרו קידום מהיר יותר של ההתחדשות העירונית. חוסר ודאות הוא בסיס לתחלואים רבים, החל מכניסה של ספקולנטים או מאכערים שיכולים לספר סיפורים והבטחות שווא ועד לדיירים ללא כל בסיס תכנוני, וגורמים לאובדן זמן יקר כתוצאה מתכנון וקידום סרק, דבר אשר מביא להתארכות משך הפרויקט. לכן חייבים רציפות שלטונית שתקנה לדייר ודאות ורצף של התהליך. מפאת המחסור במשאבים חייבים להיות רוח גבית ומסלול ירוק לפרויקטים משמעותיים, הנותנים פתרון כולל לשכונה או רחוב".
לפנייה לכתב/ת 
