רשות הרבים

מאנשים שאומרים בקושי "שלום־שלום" במעלית ונפגשים עם השכנים באופן יזום רק בנושאי ועד הבית, הופכים הישראלים לחלוצים בתחום המגורים המשותפים: בפרויקטי המגורים החדשים ישנם יותר ויותר מתחמים קהילתיים - שטחים ציבוריים המשמשים כמועדונים לילדים, מתחם לארוחות ערב משותפות, חללי עבודה ואפילו מכון כושר קטן לרווחת דיירי הבניין, וגם גינה שיתופית לגידול ירקות.

100 שנה בדיוק חלפו מאז הוקם בדגניה הקיבוץ הראשון, והנה היום קמה לו גרסה מחודשת תחת המונח "דיור שיתופי". זוהי צורת מגורים שבמסגרתה דיירים, אשר אינם מנהלים את אותו משק בית, חולקים ביניהם חללים כמו סלון, מטבח, חדרי אוכל, חללי עבודה ועוד. לעיתים קרובות הדיור השיתופי כולל גם פעילויות חברתיות בשאיפה לפתח חיי קהילה. העיקרון פשוט: חממה קהילתית תומכת משפרת את איכות החיים ותורמת לתחושת הביטחון. עזרה הדדית ומעורבות חברתית עשויים להפחית מתחים ואף להעלות את תוחלת החיים.

הדיור השיתופי הוא חלק מתופעה רחבה יותר של כלכלה שיתופית, הבאה לידי ביטוי גם בתחום התעסוקה (למשל Wework), התחבורה (למשל Uber), המלונאות (למשל Airbnb), הבנקאות, הצרכנות ותחומים נוספים. יש המסבירים את הכלכלה השיתופית בהתפתחויות טכנולוגיות ובפלטפורמות המאפשרות חלוקת משאבים בין גורמים רבים בצורה ישירה, העוקפת את המנגנונים של הכלכלה המסורתית.

הדמיית שכונת בצוותא בחריש

בתחום הרכב, למשל, ההנחה היא כי בעוד כמה שנים, במקום לנסוע למחוז חפצנו במכונית פרטית, נשתמש בשירות של רכבים שיתופיים ובכך נשמור על איכות הסביבה ואף נחסוך בהוצאות הנסיעה שלנו. בתחום הנדל"ן, לעומת זאת, המצב מורכב יותר: בתרבות הישראלית השאיפה להיות הבעלים של לפחות דירה אחת היא עניין בסיסי ומושרש שכמעט ואין עליו עוררין, ולא רק כי בית משלך הוא סמל סטטוס. לכן, סביר להניח כי המודל של מגורים משותפים כפי שהכרנו אותו בקיבוץ, לא יעשה קאמבק בקרוב.

שני מודלים

השיתופיות בתחום הנדל"ן ניכרת הן בחללים הציבוריים שהפכו להיות נקודת מפגש לקהילה המתהווה, וסביר להניח כי בעתיד יתרחבו, והן בעובדה כי כמעט בכל בניין יש היום קבוצת וואטסאפ של הדיירים שבה מתנהל שיח מתמשך על כל נושא אפשרי – מבקשה למקדחה לתיקון קטן בבית ועד ליצירת קבוצות לרכישת מוצרי חשמל.

פסיקה מעניינת שניתנה לאחרונה אף קובעת שהווטסאפ של הבית המשותף הוא כבר נחלת הכלל השיתופית. אחת הדיירות בבניין שעובר הליך תמ"א 38 בבת־ים החליטה להוציא את שכנתה מקבוצת הווטסאפ שהקימה לצורך ניהול פרויקט השיפוץ. עו"ד דגנית קציר־ברין, הפועלת בסמכות של שופט בית משפט שלום, כמפקחת על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, קבעה בהחלטה יוצאת דופן שליו"ר ועד הבית אסור להוציא אף אחד מקבוצה שמתפקדת כמו אסיפת דיירים למעשה, וחייבה את הדיירת להחזיר את השכנה או למחוק את קבוצת הווטסאפ כליל.

מדוע השיתופיות חשובה לנו? "כולנו רוצים להיות חלק מקהילה משום שהיא משקפת עבורנו כמה יתרונות מהותיים", אומרת סיון פרץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת בוני התיכון: "הראשון הוא תחושת הביחד שמעצימה כל אחד ואחת בקהילה ומעניקה לו ביטחון וחברה. השני הוא היכולת שלנו לצרוך שירותים ומוצרים בדיוק באופן שבו אנו צריכים ורוצים, מבלי להיות בעלים שלהם".

יואב וינברג, ראש תחום תכנון בחברת הייעוץ פז כלכלה והנדסה, סבור כי המודל השיתופי בתחום המגורים הולך וצובר תאוצה בכל העולם, מסיבות כלכליות בעיקר. "ניתן להצביע על המשבר הפיננסי־כלכלי העולמי של 2008 כנקודת מפנה", אומר וינברג. "המשבר הכלכלי החריף את משבר הדיור וחידד את מאפייניו העכשוויים: מחסור קבוע של דירות, עלייה תלולה של מחירי הדיור והרחבת מצוקת הדיור ותנאי הדיור לחלקים נרחבים של מעמד הביניים".

סיבות נוספות להתעוררות העניין בדיור שיתופי נובעות מההתפתחות הטכנולוגית ומשינויים חברתיים, ביניהם: משקי בית שהולכים וקטנים והתפרקות התא המשפחתי המסורתי, המפנה מקום ומעלה צורך בתמיכה קהילתית.

כיתת לימוד בפרויקט בפרי בסט בלוד(צילום: פרי נדל"ן)

למעשה, בתחום המגורים השיתופיים ניתן להצביע על שני מודלים עיקריים: מודל יזמי שבו חברה מקדמת את הפרויקט למטרת רווח, ומודל קהילתי שבו קבוצה או קהילה מחפשת את מודל המגורים שמתאים לה.

במודל היזמי, חברת Wework שהקימה חללי עבודה, החלה בהקמתם של מיזמי מגורים תחת השם Welive. בדומה למודל של המשרדים המשותפים, מי שיחליט לשכור את שירותיה של WeLive, יקבל חדר מרוהט ומעוצב למשעי, שירותי תקשורת ואינטרנט, חשמל, מים וניקיון, והכל תמורת שכר דירה חודשי קבוע מראש.

החברה מספקת ארונות, כלי בישול וכלי אוכל בסיסיים, מגבות ומצעים. יש אינטרנט מהיר וטלוויזיה בכבלים, רמקולים ומקרר שמלא במים, סודה ובירה, ואפילו שיעורי יוגה ובלט. מיזמים אלה מעצימים את תחושת הקהילה באמצעות קיום סדנאות משותפות ושיעורי בישול, כושר ובריאות ועוד. כך לדוגמה, במנהטן, במגדל הכולל 20 קומות ברחוב וול סטריט 110, תוכלו לשכור חדר בדירת 92 מ"ר, ביחד עם עוד שלושה שותפים, או דירת סטודיו קטנה משלכם, ולהיפרד מכ־3,000 דולר לחודש.

הנחת העבודה היא כי ב־90 אחוז מהזמן אנשים מנצלים רק 40 אחוז משטח הדירה שלהם. המטרה היא סיפוק חלל להקמת לקהילה המשרתת 150 אלף חברים ב־15 מדינות. בינתיים החברה מפעילה רק שני פרויקטים כאלה, האחד כאמור בניו־יורק והשני בוושינגטון, אך על פי הערכות, קיימים כיום בעולם מאות פרויקטים בודדים דומים של חברות אחרות.

במודל הקהילתי שיטת ההתארגנות הנפוצה ביותר היא דרך קואופרטיב דיור. בניגוד למודל הנסיוני של Welive, המודל הקהילתי קיים עשרות שנים וכולל מיליוני יחידות דיור בעולם.

הדרישה לפרויקטי דיור שיתופי מצד יזמים ומצד קהילות, לא נעלמה מעיניהן של רשויות מקומיות ברחבי העולם. ערים רבות הבינו שפיתוח חיי קהילה ומתן שירותים לאוכלוסייה החיה בסביבת הפרויקט, יכולות למשוך למקום אוכלוסיות חזקות. עיריית לונדון למשל שילבה התייחסות לדיור שיתופי בתוכנית המתאר החדשה המקודמת לעיר, ועיריית ניו־יורק פרסמה קול קורא במטרה לתמוך במיזמי דיור שיתופי חדשים בעיר.

בישראל, עד עתה רק עיריית ירושלים ועיריית תל־אביב נדרשו לנושא. עיריית ירושלים החליטה לקדם פרויקט מגורים משותף ואף קיימה כנס בנושא. היא אף בחרה לשלב בפרויקט הכניסה לעיר שיכלול כמיליון מ"ר של עסקים ומסחר גם יחידות דיור במתכונת של דיור שיתופי.

בשכונת שפירא בתל־אביב כבר פועל מתחם מגורים משותף. בפרויקט מושכרות דירות קטנות לצעירים לצד שירותי ניהול, מתוך רצון ליצור סביבת חיים הוגנת מבחינה כלכלית. בנוסף, עיריית תל־אביב כבר הודיעה על כוונתה לקדם את פרויקט מגורים משותפים של Welive שבבעלות Wework. הפרויקט עתיד לקום במרכז העיר. הכוונה היא לשנות את התב"ע שיידרשו לטובת הפרויקט.

במטרה לקבוע את המדיניות העירונית בנושא, חברת פז כלכלה והנדסה יחד עם מרכז הגר שבאוניברסיטת תל־אביב שוקדים כעת על מסמך שבוחן את התועלת שדיור שיתופי יכול להביא לתל־אביב ואת התמריצים שהעירייה יכולה לספק לקידום הנושא. בימים אלו אף פירסמה עיריית תל־אביב קול קורא לקבלת רעיונות והצעות לדיור שיתופי במתחם מכבי יפו בדרום העיר. כן מתוכנן פרויקט מיוחד עם עזריאלי, ברחוב מנחם בגין על מתחם קופת חולים כללית.

"הבדיקות הכלכליות שערכנו והנדסה עבור שתי העיריות מוכיחות כי פרויקטים של דיור שיתופי יכולים להיות כלכליים, אך נדרשים להם תנאים תכנוניים ומימוניים ובהם הקצאת קרקע או שטחי בנייה ייעודיים לדיור שיתופי", אומרת הכלכלנית והשמאית דניאלה פז.

סביבה עם תוכן

בעיר החדשה חריש מתוכננת השכונה החדשה "בצוותא" שתהיה השכונה השיתופית הראשונה בישראל. טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בשפיר מגורים, מסבירה: "בשל תצורת המכרז של 'תכנן ובנה' בחריש היזם יכול לתכנן ולבנות את השכונה מא' עד ת'. האפשרות לתכנן שכונה שלמה מעניקה לתושבים הזדמנות ליהנות מתוכן אמיתי לסביבת המגורים שלהם ויצירת מתחמים שיתופיים".

איך זה יעבוד בפועל? רב הנסתר על הגלוי, כי בסופו של דבר התהליך הזה יהיה תלוי הרבה בדיירים עצמם שאמורים לשתף פעולה. בכל מקרה, בשכונה השיתופית הזו ייבנה מרכז מצוינות והעשרה שיספק לילדי השכונה מקום לקיום שיעורי העשרה, חוגים, פעילויות, סדנאות ושטחי לימוד משותפים. כן יוקם חלל אירועים שיתופי לעריכת ימי הולדת, בר מצווה ועוד לתושבי השכונה. בנוסף, תעמיד החברה לרשות דייריה חללי עבודה עם מגוון שירותים: עמדות עבודה, אינטרנט אלחוטי, מטבחון ועוד.

צ'לנוב קומיוניט צילון שלו אלמוג

גם חנות שיתופית תיבנה במרכז המסחרי בשכונה. בחנות יוכלו תושבי המקום להחליף מוצרים ולהעמיד לרשות השכנים כלי עבודה, גינון, כלים לעבודה עצמית, ציוד קמפינג ועוד. המרכז המסחרי יכלול גם סופר קהילתי שיתנהל כעסק בר קיימא על פי ערכי הסולידריות, ההוגנות, השקיפות והקיימות.

"השכונה השיתופית 'בצוותא' נולדה בהשראת שתי תופעות בתחומי המגורים והעבודה: ה־Co Living וה־CoWorking", אומרת כהן. "זו לא עוד שכונה אלא תפיסת מגורים שמאפשרת לתושביה לבנות יחד קהילה איכותית. שכונה חברתית שמעצימה את תחושת השייכות ומספקת חוויית מגורים עשירה ומלאת עניין".

גם לוד מציעה שילוב קהילתי: בפרויקט שבונה בעיר קבוצת פרי נדל"ן משולבות כיתות לימוד. בשעות אחר הצהריים יכולים ילדי השכונה להכין שם שיעורי בית בצוותא או לבד, ובשעות הערב יכולים הוריהם שצריכים להשלים שעות עבודה ליהנות ממרחב שקט. "המחשבה על יצירת תשתית לקהילה מלווה אותנו גם מחוץ לבניין", אומרת חגית לאניאדו, יועצת בכירה לשיווק נדל"ן. "קהילה נולדת וצומחת ברשות הרבים: ברחוב, בגינה ובסביבת הבניין. לכן אנו מקדישים תשומת לב ומשאבים רבים על מנת לייצר את התשתית המתאימה לקהילה מעצימה, בין אם מדובר בשילוב מועדון דיירים מצויד, בפיתוח הנוף ליד הבניין וביצירת מרחב משחקים בטוח ונעים שבו ניתן לבלות עם הילדים. כעוסקים בנדל"ן תפקידנו היום להבין איפה מסתיימת רשות היחיד ומתחילה רשות הרבים, ולתכנן פרויקטים המאפשרים העצמה ותחושת שייכות ליחיד, למשפחה ולקהילה".

גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון, מוסיף: "אם בעבר כל אחד רצה לגדר את הנכסים שלו, לשמור על טריטוריה שהיא רק שלו, היום יש הרבה יותר נכונות לשיתופיות - שטחים משותפים בבניין, דוגמת לובי מעוצב שמשרת את כל הדיירים, חללי עבודה עבור הדיירים, מועדון שמשמש לרוב לחגיגת ימי הולדת של ילדי הבניין או עבור ישיבות דיירים ועד לאונצ' וחדרי עסקים במגדלים המפוארים – כל אלה הם חלק בלתי נפרד היום מפרויקטים חדשים. רוכשי הדירות מבקשים היום לרכוש גם חוויית מגורים. אם הפרויקט הוא בעצם קהילה קטנה, ומכיל את כל מרכזי הפעילות שהמשפחה צריכה, לפעמים גודל המטבח והמרפסת משמעותיים פחות".

הקיבוץ החדש

מודל מגורים שיתופי אחר מציע קיבוץ קריית־ענבים שליד ירושלים. רוצים לחיות באווירה כפרית עם ערבות הדדית של פעם? בקיבוץ נבנה בימים אלה פרויקט מגורים הכולל כ־300 יחידות דיור חדשות. להבדיל מההרחבה הנהוגה בקיבוצים רבים, בקריית־ענבים מציעים לדיירים החדשים להיות קיבוצניקים לכל דבר, על כל הזכויות והחובות שיש לחברי הקיבוץ הוותיקים.

יחידות הדיור שייבנו בפרויקט שתכננה האדריכלית דנה אוברזון כוללות וילות גדולות ומבנים צמודי קרקע של דירות גן ודירות גג. המחירים אמנם גבוהים ביחס לקיבוץ: מ־3.2 עד 4.5 מיליון שקל לבית, אך בתמורה ייהנו הדיירים החדשים מחיי קהילה ייחודיים, מערכת חינוך איכותית, בריכה, חדר אוכל, Hub - מרחב משותף לעידוד עבודה עצמאית ושיתופי פעולה יצירתיים, קואופרטיב מזון, גינה קהילתית, מגרש כדורגל, קולנוע פתוח, ארכיון, ספרייה, מרכז יום למבוגרים, מכינה קדם צבאית ומרפאה. המטרה היא לשמר את ערכי הקיבוץ, אך גם להיות עדכניים ואטרקטיביים, וכך בניגוד לקיבוץ של פעם, כל משפחה דואגת לכלכלתה ומנהלת את משק הבית שלה בעצמה. במקרים של אובדן כושר עבודה הקיבוץ מספק ערבות הדדית מינימלית. קיבוץ ישן־חדש, אם תרצו. וזוהי רק ההתחלה.