המחירים רוסנו, אבל מעט דירות אוכלסו: "מחיר למשתכן" - סיכום ביניים
התוכנית שהבטיחה דירות בהנחות גדולות כבר בת 4, זמן טוב לבדוק מה היה לנו עד עכשיו. למרות שעלתה מיליארדי שקלים, עד כה אוכלסו רק 4,000 דירות. מיפינו את הבעיות העיקריות, ומצאנו גם נקודות אור
מאז שתוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך לפני כארבע שנים היא סופגת לא מעט ביקורות מצד גורמים מקצועיים בענף הנדל"ן ומזכאים רבים שזכו בהגרלות , אך לצד זה גם זוכה לאהדה גדולה ולפרגון מצד גורמים ורוכשים רבים אחרים. כך או כך, השפעתה ניכרת בתחומים רבים בתחום: החל מהמחירים ועד להתעוררות המשקיעים והבנייה בפריפריה.
מה כדאי לרוכשי מחיר למשתכן לדעת לפני שלוקחים משכנתה
הנחות מחיר למשתכן - הוכחה ליעילות הנמוכה בפריפריה
בנק ישראל: 18% מהדירות המוצעות בהגרלות מחיר למשתכן נותרות ללא זוכה
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עד כה המדינה כבר הוציאה מיליארדי שקלים על התוכנית, ועוד היד נטויה. לציון ארבע שנים לתוכנית נסינו לערוך מעין סיכום ביניים - מהן הבעיות העיקריות של התוכנית ומהן נקודות האור, ולהציע פתרונות אפשריים.
מחירי השכירות זינקו
אף שעברו כבר 4 שנים, בפועל נמסרו רק כ-4,000 מפתחות לדירות במקום עשרות אלפים. התוכנית הקפיאה למעשה בנייה בקרקעות מדינה לטובת משפרי דיור, עד לאחרונה, וכך תרמה לקיפאון בשוק, ולנזק לכל ענף הבנייה. ייחוד התוכנית לזכאים הביא לקיטון במספר הדירות להשכרה, עניין שהעלה את מחירי השכירות ברחבי הארץ רק בשנה החולפת בכ-5%.
"התוכנית לא הצליחה להוריד את מחירי הדיור", אומר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בתוך 3.5 שנים, הם הוסיפו כ-11.5%. התוכנית לא הפחיתה במחירים כפי שרצתה גם למי שזכה – העיכובים הרבים, לצד העלייה במדד תשומות הבנייה, הקטינו את ההנחה, ולחלק מהרוכשים אף חיסלו אותה לגמרי, בגלל הצורך לשלם במקביל שכר דירה וגם משכנתה".
פתרון אפשרי: כחלון עצמו תיאר את מחיר למשתכן כ"חוסם עורקים". "כשזה התחיל, שמנו עליה המון משקל כדי לעצור את הדימום בשוק. עכשיו נצטרך לחזק גם התחדשות עירונית והשכרה ארוכת טווח", אמר לאחרונה.
המשקיעים חזרו בדלת האחורית
בעוד המדינה מנסה להדיר מהשוק משקיעי נדל"ן כדי להוריד את הביקושים והמחירים, ושולחת אותם להשקיע בחו"ל, אלה מצאו דרך להשקיע דווקא בשיא אזורי הביקוש, ומשתמשים בילדיהם הבוגרים כדי לקנות דירות מחיר למשתכן במרכז הארץ. אפילו חגי רזניק, עד לאחרונה מנכ"ל משרד השיכון, תוקף את התוכנית שעליה ניצח: "העשירונים התחתונים הוזנחו", הוא אומר. "מחיר למשתכן טובה רק לעשירים, בעשירונים 7 עד 10".
בנוסף, ההנחות המהותיות בתוכנית הן במרכז הארץ, עם מעל 30% הנחה במקומות כמו מודיעין וקריית-אונו, דבר המביא להגדלת הפערים החברתיים.
פתרון אפשרי: כמו בנקודות זיכוי, אין דינו של בחור מסביון כבחור מקריית-מלאכי או מאופקים. חייבים להנהיג מבחן הכנסות. בדיור ציבורי קיימת "הכנסה מזכה" לקבלת דירה, וצריך גם כאן. אין טעם להעשיר את העשירים על חשבון הקופה הציבורית.
אין היתרים, אין תשתיות
דמיינו סופרמרקט עמוס מדפים, ועליהם מונחים מכרזי קרקעות. התחושה היא של שפע, אבל אם תבדקו את תאריך התפוגה תגלו שרובם לא רלוונטיים כרגע – המדינה הציפה את המדפים בקרקעות לא "מבושלות", ורוב ההיצע אינו בר-קיימא. כך, אם במדינה נורמלית הוצאת היתר בנייה אורכת 90 יום, בישראל מדובר בשנתיים. כלומר מרגע שיווק הקרקע ועד קבלת המפתח יחלפו לפחות 5-4 שנים, שבמהלכן מחויבים הצעירים במשכנתה ובשכירות שמביאות לעלויות כבדות בהרבה מהמתוכנן – ורבים מהזוכים מוותרים במהלך הדרך.
רק 30,499 דירות שהוצעו להגרלה, קיבלו היתר בנייה מלא. כ-28 אלף יחידות דיור מצויות בתהליכי הגרלה, אך טרם הוגשה להן בקשה להיתר בוועדה המקומית. כך קצב הבנייה אינו מספק – קצב סיום הבנייה כיום הוא 45 אלף דירות בשנה, כאשר נחוצות לפחות 60 אלף דירות. בנוסף, בהרבה שכונות שכבר נבנות ומתקדמות, אין עדיין כבישי גישה ומוסדות חינוך למשל.
פתרון אפשרי: היוזמה האחרונה של שר האוצר כחלון היא לאפשר לאדריכלים מורשים, שעד היום רק ביקשו היתרי בנייה, לאשר בעצמם היתרים בבקשות שלא כוללות הקלות.
בפריפריה בונים ולא קונים
עיקר הבנייה נעשה בפריפריה. בונים איפה שיש קרקעות, ולא איפה שצריך. כיוון שגם ההנחות שם קטנות יותר, דירות רבות נשארות ללא קונים. בעפולה, ירוחם, קריית-שמונה או חריש יש חשש מדירות רפאים של משקיעים מהמרכז שחשבו לקנות בפריפריה, להשכיר, ולשכור בגוש דן. רק שההיצע אדיר.
ראש עיריית דימונה, בני ביטון, שעירו הוצפה בדירות מחיר למשתכן, זועם: "לא יעלה על הדעת שצעיר בדימונה, ירוחם או קריית-שמונה יקבל 60 אלף שקל הטבה, סכום שברעננה מספיק בקושי לפיצוחים. ככה לא יוצרים דיור בר-השגה שוויוני".
אפילו בבאר-שבע, 19 מכרזים ל-2,100 דירות נותרו לאחרונה ללא הצעה אחת. לדברי יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, אלי אביסרור, "עד שהמדינה לא תיתן תמריצים לזוגות הצעירים להגיע לפריפריה, ימשיכו לבנות דירות מבלי לאכלס אותן".
פתרון אפשרי: לייצר מקומות תעסוקה לפני הבנייה. בשכונת יזרעאל בעפולה למשל, קודם בונים למגורים, ואחר כך מתכננים את פארק התעסוקה הגדול בצפון. בנוסף, ליצור בידול בין המרכז והפריפריה, שם ממילא מחיר הקרקע אפסי, על ידי הגדלת ההטבות.
ויש גם דברים טובים: הדירות סבירות, המחירים רוסנו
צריך להודות: "מחיר למשתכן" היא הראשונה מאז פרוץ משבר הדיור שסיפקה פתרון מוזל לאלפי זוגות צעירים, עם כוונה שיהפכו לעשרות אלפים בקרוב. לראשונה הצליח שר אוצר לאסוף את כל ארגזי הכלים להשפעה על שוק הדיור, ולמסמס את הספסרות של רשות מקרקעי ישראל בקרקעות מדינה.
שיטת השיווק של רמ"י הייתה "למרבה במחיר". תוצאות המכרז הקודם שימשו כמחירי מינימום במכרז החדש, וכך הלכו מחירי הקרקעות וטיפסו על גבם של רוכשי הדירות, אליהם גילגלו הקבלנים את ההתייקרות. ב"מחיר למשתכן" מחיר הקרקע קבוע, ונמוך לפחות ב-20% ממחירי השוק; היזמים מתחרים על המחיר הכי נמוך למ"ר, והספסרות בקרקע נגמרה.
התוכנית של כחלון הצליחה לרסן את העליות במחירי הדיור. בנוסף, סיור שערכנו בחלק מהפרויקטים הנמצאים בשלבי אכלוס – בעיקר במרכז הארץ, כמו בגליל ים, מודיעין, ראש-העין ולוד – מצא כי הדירות נבנות באיכות סבירה. התוכנית שימשה זרז לגופי התכנון ולגופי הביצוע, דוגמת משרד השיכון, לפעול בעוצמה לאישור תוכניות מתאר ולחתימה על הסכמי גג, כדי לקדם ביצוע של תשתיות בתחומי השכונות החדשות. נותר רק לשנות את תמהיל הזכאות, ולהגדיל את הנתח של השוק החופשי מתוך סך יחידות הדיור הנבנות.
בשוליים, השינוי כבר החל. לדברי אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של גיא ודורון לוי, הבונה במסגרת התוכנית, "מחיר למשתכן ספגה המון ביקורות, אבל בשורה התחתונה, היא בכל זאת איפשרה לאנשים רבים לרכוש דירה. גם השינוי של תנאי הזכאות לאחרונה, והכנסתם של רווקים צעירים ומשפרי דיור למעגל הזכאים, הביאה ליצירת פרויקטים ושכונות שיהיו – כאשר יאוכלסו – הרבה יותר הטרוגניים".
לפנייה לכתב/ת 
