תמ"א 38: כך תקדמו את הפרויקט
מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי? איך בוחרים את היזם? ואיפה מבררים למה הפרויקט תקוע? עו"ד גיא יקותיאל הסביר מה עושים כשהפרויקט לא זז והשיב לכל השאלות שלכם
עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 הן מהמורכבות ביותר בתחום הנדל"ן.
בדרך שבין התארגנות הדיירים ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה שלכם ישנם שלבים וחסמים רבים.
המדינה אמנם מנסה להקל על התהליך ולאחרונה הודיעו ברשות להתחדשות עירונית על השקת "הסכם מדף" מוכן לחתימה כהמלצה לדיירים ששוקלים לבצע פרויקט פינוי בינוי.
המטרה מבורכת, אבל צריך לזכור שמדובר בהסכם כללי שאולי יכול לקצר את שלב המשא ומתן, אבל אינו יכול להחליף את הייעוץ המשפטי הפרטני שכל אחד מבעלי הדירות צריך לקבל.
אז מה עושים כשהפרויקט לא זז ואיך אפשר להוציא יותר מהדירה שלכם?
עו"ד גיא יקותיאל, הבעלים של משרד עורכי הדין פרידמן, יקותיאל, אינגביר שמתמחה בליווי בעלי דירות, יזמים וקבלנים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, השיב לשאלות הגולשים.
מיכאל שאל: הציעו לעשות אצלנו בבניין תמ"א 38 הריסה ובניה או פינוי בינוי. מה ההבדל? מה היתרונות והחסרונות?
הרבה אנשים בציבור לא יודעים את ההבדל בין שתי האפשרויות, למרות שבשני המקרים מדובר בהריסה של המבנה הקיים ובניה של מבנה חדש. עם זאת, צריך לזכור: תמ"א 38 היא תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. כלומר ההליך הוא יחסית קצר – מגישים בקשה להיתר בניה, ותוך שנה-שנתיים אפשר לקבל היתר בניה ולצאת לדרך.
לעומת זאת, בפינוי בינוי מדובר על פרויקט רחב היקף עם מינימום של 24 יחידות להריסה, בד"כ בכמה בניינים, צריך לעשות תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, ולהביא בחשבון שטחי ציבור ושטחים משותפים. רק לאחר מכן ניתן להוציא היתר. מדובר בפרוייקטים של 15-20 שנה.
עוד צריך לזכור שהתמורות שונות. בעוד שבתמ"א 38 מדובר על תוספת של 25 מטרים לכל היותר, בפינוי בינוי זה יכול להגיע לתוספת של 50% משטח הדירה או 120 מטרים. אלו שני דברים שונים לגמרי וצריך לשקול איזה פרויקט מתאים למקרה הספציפי שלכם.
יפה שאלה: בימים אלה פנה אלינו יזם שמעוניין לקדם בבניין שלנו פרויקט פינוי בינוי. אשמח לעצות איך להתנהל מול היזם ומהם השלבים עד ליציאת הפרויקט אל הדרך.
אם פנו אליכם לבניין כנראה שרואים פוטנציאל וזה כבר טוב. מה שאתם צריכים לעשות זה לכנס את הדיירים מהבניין שלכם ומהבניינים הסמוכים ולבחור נציגות – גם נציגות לכל בניין ובניין וכמובן נציגות אחת לכל הבניינים ביחד. ללא נציגות וללא מעורבות של הדיירים מאוד קשה להוציא פרויקטים כאלה לדרך.
השלב השני הוא לבחור אנשי מקצוע בעלי נסיון שילוו אתכם. למשל עורך דין שמלווה פרויקטים כאלה באופן שגרתי ומכיר את התחום יכול לעזור לכם לקדם את הפרויקט ולהוציא אותו לדרך.
לאחר שבחרתם עו"ד אנחנו בדרך כלל נלך למכרז יזמים, ונבקש מכאלה שמתאימים לבצע פרויקט בסדר הגודל הנדרש להציע הצעות לביצוע הפרויקט. בשלב הזה כבר נדע מה ניתן לקבל, מה התמורה לדיירים, ואז נתקדם לשלב המשא ומתן להסכם.
שירה שאלה: לפני שש שנים חתמנו חוזה עם חברה לפינוי בינוי בירושלים. עבר יותר מדי זמן וכלום לא התקדם, איך אפשר לברר איפה זה עומד?
לצערנו הפרויקטים האלה במדינת ישראל נמשכים המון זמן. דיברנו על 15-20 שנה, ויש גם פרויקטים שנמשכים יותר - כך 6 שנים זה עדיין לא חריג, אבל אני מאוד מציע לברר גם עם עורך הדין של הדיירים וגם עם היזם איפה הדברים עומדים ולקבל תשובה בכתב.
בנוסף אפשר ללכת לוועדה המקומית או למחלקת הנדסה כדי לברר איפה בדיוק עומד הפרויקט, כדי שתדעו באמת מה המצב שלכם ולא תהיו ניזונים רק מסיפורים של היזם.
אנחנו גם מציעים להיות מאוד מעורבים בפרויקט. פרויקטים שהדיירים מעורבים בהם, משתפים פעולה ושואלים, מתקדמים הרבה יותר מהר ואנחנו רואים את זה מהניסיון שלנו לאורך כל הפרויקטים.
דוד שאל: לפי מה בוחרים את היזם ואת עורך הדין לפרויקט?
קודם כל אנחנו רוצים לוודא שמדובר באנשי מקצוע בעלי נסיון, שכבר ביצעו פרויקטים כאלה בעבר. הניסיון הוא גורם מאוד חשוב בתחום ההתחדשות העירונית.
דבר שני, אנחנו תמיד אומרים לדיירים "לכו תדפקו על דלתות", תשאלו דיירים אחרים שכבר עברו פרויקט עם אותו יזם או אותו עם עו"ד איך הם התרשמו ממנו, כמה הוא שירותי, כמה הוא זמין לפניות של הדיירים. אין תחליף לניסיון הזה, ואתם לא תאמינו כמה ישמחו לשתף אתכם בדברים הטובים וגם בדברים הפחות טובים. אנחנו באופן אישי תמיד נותנים טלפונים של נציגויות בבניינים שאנחנו מטפלים בהם כדי שהדיירים יוכלו להתרשם.
בכל מה שקשור ליזם אנחנו רוצים לשעת שמדובר בחברה יציבה כלכלית, שיש לה את הכסף להביא את הפרויקט להיתר בניה, וכמובן אחר כך גם לקבל ליווי מהבנק. עורך דין מנוסה יכול גם לעזור לכם לבחון האם היזם מתאים או לא מתאים לפרויקט הזה מבחינת סדרי הגודל וללוות אתכם.
מאיר שאל: הציעו לנו תמ"א 38/1 בבניין, שבו ישברו קירות חיצוניים של הדירות. באותו שלב של העבודות נצטרך לפנות את הדירה. האם עדיין דרוש רוב של שני שליש מהדיירים?
ברוב הפרויקטים של חיזוק ובינוי של תמ"א 38 אנחנו מגיעים למצב שצריך לחבר את החלקים החדשים כמו מרפסת וממ"ד לחלקים הישנים. בשלב הזה מה שאנחנו בדרך כלל דורשים מהיזם לעשות זה לבנות קיר חוצץ, בדרך כלל מגבס, כדי שהעבודות ייעשו מחוץ לדירה ולא בתוך הדירה, כך שכל הרעש והבלגן והלכלוך יהיו בחלק החיצוני ולא בחלק הפנימי. שבירת הקירות היא דבר שבשגרה.
בדרך כלל הדיירים לא מפונים בתקופה הזאת, ואם יש יזם שמציע לפנות את הדיירים – זו ברכה.
בנקודה הזאת אני חייב לציין שיש מקרים אחרים, שלפעמים נאלצים לקחת חלק מהדירה, למשל לצורך בנייה של מעלית כאשר חדר המדרגות לא מספיק גדול. המפקחים על המקרקעין חושבים שבמקרים האלה צריך הסכמה של 100% מבעלי אותן דירות שלוקחים להן חלק מהדירה – וזה גם לא משנה בכמה מפצים אותם. אני חושב באופן אישי שהדבר הזה הוא לא נכון כי בהריסה ובניה אפשר להסתפק ברוב של 80%, אבל זו הגישה השלטת כיום ואנחנו עובדים לפי הגישה הזאת.
אז צריך להבחין: שבירת קירות בשביל לחבר חדש לישן זה בסדר, אבל לקחת חלק מהדירה בשביל מעלית או כל דבר אחר זה כבר מצב שונה
מיכל שאלה: הקבלן דורש חתימות של כל הדיירים לפני שיכין תכנית תמ"א 38. האם מקובל לחתום על בסיס סקיצה ראשונית של הדירות? אם לא אחתום בשלב זה אחשב לסרבנית?
קודם כל לא חייבים לחתום. תמ"א 38 זה עניין וולונטרי – אנחנו רוצים שהדיירים יחתמו כשהם מבינים את היתרונות שלהם מהפרויקט. אז לא חייבים לחתום.
הדבר הנוסף הוא שפעולה נגד דייר סרבן ניתנת לביצוע רק לאחר שיש אישור של הוועדה המקומית. זה אומר שבשלב הזה כבר יודעים בוודאות איך יראה הפרויקט, איך יראו הדירות, איך יראה הבניין ויש את כל המידע. רק בשלב הזה ניתן לפנות כנגד אותם דיירים סרבנים למפקחים על הבתים המשותפים.
צריך לזכור שהכנה של תכנית מפורטת היא מורכבת מהמון גורמים, המון בעלי מקצוע, ולוקחת הרבה זמן והרבה כסף. היזם רוצה לדעת בשלב הזה, לפני שהוא מתחיל להוציא כסף גדול על הפרויקט, שיש לו הסכמה מרוב הדיירים ושהם רוצים ללכת לפרויקט ולהירתם אליו. לכן הרבה פעמים אנחנו מסתפקים בסקיצה ראשונית.
נקודה חשובה נוספת בנושא הזה היא שבדרך כלל אנחנו מאפשרים לבעלי הדירות לתכנן את פנים הדירה שלהם איך שירצו, ואז הסקיצה הכללית של היזם פחות נוגעת לכל דייר ודייר – מי שירצה דירת 3 או 4 חדרים יכול לעשות את זה. חשוב להכניס את הדבר הזה לתוך הסכם התמ"א.
אלונה שאלה: הדירה שלנו בקומת גג נהרסה בתמ"א 38. רטיבות מהתקרה, הארונות והדלתות התנפחו ויש ריח של עובש. אפשר לחייב את הקבלן לממן שכירות בזמן העבודות?
לצערנו הדברים האלה קורים בפרויקטים של חיזוק ובניה. לאחרונה קרה לנו מקרה כזה בחולון, ובאמת היזם הוציא את הדיירים, מימן להם שכירות לחצי שנה עד שסיים את העבודות בתוך הדירה. חשוב מאוד שבהסכם התמ"א יהיה ברור שהיזם חייב לפצות ולשפות את הדיירים במקרים שנגרם להם נזק לפנים הדירה ואי אפשר לגור בדירה במשך תקופה. כמובן חשוב מאוד לוודא שהערבות הבנקאית האוטונומית שנותן היזם מכסה גם את המקרים האלה.
אני חייב להגיד שבמקרים שיש קבלנים מנוסים וההסכם ערוך בצורה טובה – אין בכלל ויכוח על השאלה הזאת. אם יש בעיה כזאת, באופן טבעי היזם מוצא לה את הפתרון כדי שהדיירים לא יחיו בסבל בזמן העבודות.
דוד שאל: מה התנאים למינוי עורך דין שיחתום במקום דייר סרבן בפרויקטים של תמ"א 38? מי פונה לבית המשפט – היזם או עורך הדין של הדיירים?
קודם כל, בפרויקטים של תמ"א 38 הפניה היא לא לבית המשפט אלא למפקחת על רישום המקרקעין. הפניה הזאת נעשית רק לאחר שיש החלטת ועדה שמאשרת את הפרויקט. רוצים למנוע מצב של התדיינויות מיותרות כאשר אין בכלל היתכנות לפרויקט, אז רק אחרי שהוועדה המקומית מאשרת את הפרויקט ואפשר לצאת איתו לדרך ניתן לפנות כנגד אותם דיירים סרבנים.
מי שתובע הם שאר הדיירים בבניין. בדרך כלל עורך הדין של היזם מבצע את הפעולה של הפנייה והטיפול המשפטי. לפעמים גם עורך הדין של הדיירים. זה לא חייב להיות ככה או ככה, אך נהוג שעורך הדין של היזם מבצע את הפנייה.
בני שאל: אני רוצה למכור דירה שנמצאת בפינוי בינוי. מס השבח מחושב לפי שווי הדירה לפני או אחרי הפרויקט?
מס השבח מחושב לפי הסכום שמשולם בפועל והסכום הזה הוא נגזרת של שווי הדירה כרגע, במועד המכירה.
הרבה פעמים, דירות שנמצאות בהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38, חלק מהערך שלהן כבר מגולם בעובדה שיהיה פרויקט והדירה תהיה שווה יותר.
ברגע שמדווחים לרשויות המס לפי שווי העסקה זה, זה השווי שרשויות המס בדרך כלל יקבלו והן לא ילכו לשאול כמה תהיה הדירה שווה בתום הפרויקט.
חשוב לשים לב במקרים האלה שהקונה נכנס בנעלי המוכר, חותם על כל המסמכים כולל ייפויי כוח של הסכם התמ"א או הפינוי בינוי, ומודע לפרטי ההסכם, למשמעות הפרויקט, ממשיך איתו ולא "תוקע" את הפרויקט אחר כך.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
