דירה להזהיר - מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לקניית דירה?

כשאנחנו מחפשים דירה לקנייה אנחנו בודקים את הנוף, המרפסת, גודל החדרים והקרבה לעבודה. אבל יש שיקולים חשובים נוספים שיכולים לחסוך כסף ועוגמת נפש לפני שמבצעים את אחת העסקאות הגדולות בחיים. בעזרת עו"ד שחר פטל והשותפים ערן באלינט ויאיר סלומון מפרקטיקת הנדל"ן במשרד שבלת ושות' הכנו מדריך לרוכשים.

המדינה הכניסה 17 מיליארד שקל במיסים ממכירת דירות חדשות ב-2018

עקב תקלת ענק במכרזי הקרקעות: הגרלת מרץ של מחיר למשתכן תפורסם מחדש

רישום חכירה: רבים לא מודעים למשמעויות של דירה שאינה רשומה בבעלות בלשכת המקרקעין אלא כחכירה. עו"ד פטל מסביר כי תקופת חכירה בישראל, להבדיל מבעלות, מוגבלת, לעיתים אף לתקופה לא ארוכה. לדוגמה: חכירה ל-99 שנים שניתנה לפני 89 שנים תסתיים בעוד עשור. היו מקרים בעבר, בפרט כשהחכירה אינה מרשות מקרקעי ישראל, שחכירה לא חודשה אוטומטית, למשל דירות שנבנו על קרקעות שנחכרו מהכנסייה בחיפה ובירושלים.

מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה קניית הדירה?(צילום: shutterstock)

בנוסף, דירה חכורה, בפרט אם החכירה לא מהוונת (לא שולמו עליה מלוא דמי החכירה העתידיים מראש למחכיר לכל תקופת החכירה, ל.ד), עלולה להיות מלווה בתשלומים שונים, כגון דמי חכירה, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל במכירה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במקרה של תוספות בנייה, ועוד.

קבוצת רכישה: קבוצת רכישה לבנייה היא התאגדות של קבוצת יחידים לביצוע עצמי של פרויקט בנייה במקרקעין. חברי הקבוצה מתקשרים בהסכם שיתוף ביניהם כדי לרכוש את הקרקע, לקדם את התכנון והרישוי בה, ולבנות בה את הפרויקט במשותף, הכל בעצמם ובאמצעות בעלי מקצוע ויועצים מטעמם. לדברי עוה"ד באלינט וסלומון, "זכות לדירה בקבוצת רכישה אינה דירה, ואינה כוללת התחייבות למחיר ולמועד מסירה, וגם לא התחייבות לרישוי ולאישור התכנון, בדרך כלל המשוער, של הדירה, ששויכה עקרונית לכל אחד מחברי הקבוצה במועד התגבשותה. הזכות לדירה לא מגובה בערבות חוק מכר, ואין לרוכש התחייבות שגורם פיננסי יממן את הפרויקט".

עו"ד ערן באלינט(צילום: אורן דאי)

רכישת זכות לדירה בבניין הנמצא בהליך עסקה של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) צריכה להיעשות בזהירות. "רכישה כזו", מסביר עו"ד פטל, "כפופה בדרך כלל להסכם ההתחדשות העירונית, הכולל התחייבויות של הדיירים, ושצפוי לחול על הרוכש. כמו כן יש לבחון את ההוראות שבהסכם ההתחדשות העירונית המתייחסות למיסוי עסקאות מכירת דירה מדיירים לרוכשים. היטל ההשבחה חל על המוכר בעסקה, ואולם הסכם ההתחדשות העירונית לעיתים מטיל את חובת התשלום על הרוכש והמוכר, יחד ולחוד, או דווקא על היזם.

"בין אמירות שעומד להתבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניין למציאות, קיים לעיתים פער גדול. מוכרים אמנם נוהגים לבקש "פרמיה" במחיר הדירה בגין כך, ואולם על הרוכש, בסיוע עורך דינו, לבדוק אם קיימת היתכנות אמיתית לפרויקט. האם נחתם הסכם עם יזם על ידי כל הדיירים או הרוב הקבוע בחוק? אם הסכם כזה נחתם לפני זמן רב? האם קודם תכנון? האם ניתנה עמדת הרשות התכנונית או משרד השיכון במקרה של פינוי בינוי? האם המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי? ייתכן שדרישת המוכר לפרמיה לא רק שאינה מוצדקת, אלא שלפי סטטוס קידום הפרויקט אין היתכנות אמיתית או משמעותית לביצועו".

מחיר למשתכן: זכייה בהגרלה אין משמעה רכישה בפועל של דירה. רכישת הדירה וחתימה על הסכם הרכישה נעשות במסגרת, או בסמוך, לאחר הליך בחירה אליו מוזמנים הזוכים בהגרלה לפי סדר זכייתם בה. הליך הבחירה יכול להתבצע בשלב מאוחר יותר לזכייה (לעיתים שנה ויותר) ונערך, בין היתר, רק לאחר זכיית יזם במכרז לביצוע פרויקט בקרקע, וקידום הליך תכנוני על ידו מכוחו ניתנת החלטת ועדת התכנון המאשרת את תכנון הפרויקט. בהליך הבחירה ייתכן שהזוכה לא יהיה מעוניין בדירה המוצעת, ולא ירכוש אותה. הדברים מתחדדים לאור עמדת היועמ"ש לפיה הזוכים לא בעלי זכות עמידה תכנונית בשלב שלאחר הזכייה בהגרלה, כך שלפחות רשמית אין להם זכות להשפיע על תכנון הפרויקט והדירות שהם עתידים לבחור. במקרים רבים רוכשים המתינו להליך הבחירה, לא מימשו את הזכייה, ומצאו עצמם בנקודת ההתחלה.

יש לבדוק שהמוכר רשום כבעל הזכויות בדירה, כך שלא תימנע או תתעכב העברת הזכויות על שם הרוכשים.

יש לבדוק את תקנון הבית המשותף, העשוי להטיל מגבלות על הזכויות בדירה, למשל הצמדת הגג או זכויות הבנייה הקיימות או העתידיות לדירה, לדייר אחר בבניין, קיומה של זכות לבנייה בבניין לדייר ספציפי ללא צורך בהסכמה, והצמדת הגינה, העשויה להיראות כמשותפת, לאחת מדירות הקרקע.

עו"ד פטל מציין כי מקובל לבצע בדיקה שמאית ואדריכלית ובתיק הבניין ברשות המקומית כדי לוודא שאין חריגות בנייה או בנייה ללא היתר בדירה או בבניין, שלא מתנהלים בו סכסוכי שכנים וכו'. יש לבדוק את ייעוד הנכס בהיתר הבנייה: במספר מקרים רוכשים שסברו שרכשו דירה, גילו לאחר מכן שייעוד הנכס בהיתר הבנייה הוא אחר, למשל מחסן.

עו"ד שחר פטל(צילום: אורן דאי)

אישור עקרוני למימון: יש לבדוק מראש את אפשרות המימון על ידי בנק ולקבל אישור עקרוני. לא לכל רוכש מאושר מימון מלא, ולא לכל דירה מאושר מימון מלא, למשל אם יש בה חריגות בנייה או אם לדעת שמאי הבנק שווי הדירה נמוך משווי הרכישה. מומלץ להיעזר בשמאי מטעמכם כבר בשלב טרום הרכישה. יש לקחת בחשבון כי מדרגות מס הרכישה למי שכבר יש דירה בבעלותו, ואין בכוונתו למוכרה בטווח הזמנים שמוסדר בדין, עלו בשנים האחרונות, והמס עלול להגיע ל-10%.

רכישת דירה מקבלן: יש לבדוק את מפרט המכר המצורף להסכם, שכולל את איכות החומרים והמתקנים בדירה. יש לוודא שהתמורה משולמת רק לחשבון הליווי בפרויקט, באמצעות פנקס שוברים וכנגד ערבות חוק מכר.

הכתבה אינה מהווה ייעוץ משפטי. מומלץ להקפיד על ליווי משפטי של עו"ד העוסק בתחום, לשם ביצוע עסקאות רכישה במקרקעין.