כללי הזהב בקידום פינוי בינוי לבניין שלכם - ועוד כמה טיפים שכדאי להכיר
הבניין שלכם הולך ומזדקן? יכול להיות שהגיע הזמן לרתום את השכנים שלכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, אשר בסופו תגורו בדירה חדשה, משודרגת וגדולה יותר. קיבצנו עבורכם את השלבים השונים בדרך להתחדשות עירונית, צעד אחרי צעד. איך מתחילים, איך ממשיכים, והיכן מסיימים את התהליך שישפר לכם את איכות החיים?
כניסה לפרויקט של התחדשות עירונית גוררת חששות רבים - באשר לתקופת הבנייה, אמינות היזם ואיכות הדירה שתקבלו בסופו של דבר. למרבה הצער, לא נדיר לשמוע על סיפורים של בניינים שנכנסו לפרויקטים של תמ"א 38, אשר נתקעו באמצע הדרך מאינספור סיבות. כיצד משיגים את המטרה של פינוי בינוי בלי להיתקע בדרך?
בדקו האם שאר בעלי הדירות בעניין
השלב המקדים הוא לדאוג לכך שרוב בעלי הדירות בבניין מעוניינים בפרויקט. חשוב לוודא כמה מבעלי הדירות אכן מתגוררים בדירות וכמה מהם משכירים. ערכו אסיפת בעלי בתים והסבירו להם את החשיבות והכדאיות של הפרויקט. חשוב לגלות כמה מהבעלים תומכים עקרונית בפרויקט וכמה מתנגדים ומאילו סיבות - זה יסייע לכם בהמשך הדרך.
מינוי נציגות דיירים ועורך דין מומחה בתחום
אחרי שרתמתם את רוב בעלי הדירות, כדאי למנות נציגות מטעם בעלי הדירות, אשר תוסמך באופן רשמי לנהל מו"מ ולייצג את האינטרס של הדיירים מול בעלי המקצוע והיזם.
אחת הפעולות הראשונות והחשובות שהנציגות תעשה, היא לבחור עורך דין. לעיתים הסדר הפוך - אחד השכנים יוצר קשר עם עו"ד, אשר מסייע בכינוס ישיבת בעלי הדירות ובמינוי נציגות.
בבחירת עורך הדין חשוב לבצע סינון לפי ניסיון ממשי בתחום, המלצות מדיירים בפרויקטים אחרים וסקירה של פרויקטים אחרים אותם הוא ליווה.
חשוב לדעת שבפרויקטים של התחדשות עירונית, מי שנושא בשכר הטרחה של עורך הדין הוא היזם, אבל עורך הדין מחויב לייצג אך ורק אתכם. מדובר בתהליך ארוך ומורכב שמתחיל בבחירת היזם ומסתיים רק בקבלת המפתח לדירתכם החדשה, כך שבחירה לא מוצלחת של עורך דין יכולות להיות השלכות כבדות משקל החל מן התמורות והתוספות ועד למשך הבנייה.
שלב בחירת היזם - אמינות, אמינות, אמינות
היזמים האפשריים יכולים להגיע אליכם במגוון דרכים: מהצעות של דיירים שמסתמכים על ניסיונם של מכרים, מפנייה ישירה מטעם היזם המנסה לעניין אתכם, מהמלצה של עורך הדין שלכם ועוד. בכל מקרה- ההחלטה לאילו יזמים לפנות היא אך ורק שלכם.
ניתן לקיים "מכרז יזמים" בו תשלחו ליזם רשימת שאלות הנוגעות לפרויקט ונושאים הרלוונטיים לדיירים בפרויקט, לרוב בעזרת עורך הדין. לא מומלץ לפנות ליותר מ-5 יזמים.
בעלי דירות רבים לא מודעים לכך בשלב כה מוקדם, אך יש מרכיב הרבה יותר חשוב מהתוספת במ"ר או מפרט טכני - האמינות של היזם והיכולת שלו להוציא את הפרויקט לפועל באופן שהוסכם.
אם קיבלתם מספר הצעות דומות, אך הצעה אחת בולטת לטובה באופן חריג מההצעות האחרות, ייתכן מדובר בהצעה שאין לה אחיזה במציאות. החברות הגדולות, הוותיקות והאמינות, לא צריכות "לדוג" פרויקטים, ומבטיחות כבר בשלב הראשוני רק את מה שהן יכולות לקיים בהמשך.
שלב המו"מ על ההסכם
אחרי בחירת היזם מומלץ להשקיע בשלב המו"מ מאמצים כדי לכלול בהסכם סעיפים עם ערך מוסף לבעלי הדירות. כמובן שחשוב להתמקד בדברים אשר יתבטאו בהעלאת ערך הדירה שלכם, כמו שטח הדירה החדשה, המפרט הטכני, חניות ועוד. ישנם עוד דברים אשר כדאי ורצוי לבקש שהיזם יממן, כמו למשל שעות עם מעצב פנים, כדי שתוכלו לשפר את העיצוב הפנימי של הדירה ולהתאים אותה לצרכים שלכם.
טיפ חשוב נוסף לסעיף שבעלי דירות רבים לא חושבים עליו בדרך כלל, הוא בקשה מהיזם לממן חלק מדמי האחזקה (ועד הבית) בבניין החדש לתקופה שתוגדר בהסכם.
ישנן חברות גדולות המציעות מימון של ועד הבית לתקופה מסוימת לאחר קבלת הדירות, בכדי להקל על המעבר לבניין עם הוצאות אחזקה גבוהות יותר. לכן, על מנת לוודא שהבניין מתוחזק היטב גם בשנים לאחר הבניה, כדאי לסכם עם היזם על מימון של ועד הבית לתקופה מוסכמת מראש. עם זאת, זכרו כי בסופו של דבר, ליזם יש "תקציב" תמורות לדיירים, כך שההטבה הזו עלולה לבוא על חשבון הטבה אחרת.
שלב התכנון - להיות עם האצבע על הדופק
מזל טוב, חתמתם על הסכם! בכדי לקדם תכנון באופן שיאפשר הוצאת היתר בניה, נדרשת חתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
כעת מגיע שלב התכנון, בו היזם מתנהל מול הועדות והרשויות המקומיות. בשלב זה בעלי הדירות פחות מעורבים אך צריכים לבקש מהיזם עדכונים מעת לעת לגבי סטטוס הפרויקט.
שלב הבנייה ומעבר לדיור זמני
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, היזם אחראי לממן לדייר דמי שכירות בדירה חלופית, למשך כל תקופת הבנייה. דמי השכירות נקבעים על ידי שמאי, בהתאם למאפייני הדירה שפיניתם - כמו גודל הדירה, האזור הגאוגרפי וכדומה.
ברוב המקרים, מרגע קבלת היתר הבנייה מהרשויות, היזם נותן לדיירים התרעה מראש של חודשיים-שלושה לצורך חיפוש דירה.
לאחר סיום הבניה וקבלת האישורים הנדרשים, תוכלו לעבור לדירה החדשה שלכם!
קבוצת הכשרת הישוב - שילוב בין עוצמה בת 100 שנים ויחס אישי
חברת הכשרת הישוב, חברת הנדל"ן הוותיקה ביותר בישראל, אשר בנתה את היישוב בארץ ישראל מאז 1909, היא חברה ציבורית שהדוחות הכספיים שלה והמידע אודותיה פומביים וזמינים בכל עת. החברה שימשה גורם מרכזי בבניין היישוב היהודי בארץ ישראל, ובהמשך בפיתוח המדינה הצעירה, ופועלת כיום בארץ ובחו"ל בכל תחומי הנדל"ן בייזום, בניה, הקמה והשכרה של פרויקטים בהיקפים של מאות אלפי מ"ר, למגורים, קניונים, משרדים ופארקים לוגיסטיים.
"הכשרת הישוב התחדשות עירונית", חברה בת של הכשרת הישוב, החלה לפעול לפני מספר שנים בתחום, ומקדמת כיום עשרות פרויקטים בהיקף כולל של אלפי יחידות דיור בפיזור גיאוגרפי נרחב, הכוללים הן פרויקטים מסוג פינוי-בינוי והן פרויקטי יוקרה של תמ"א 38 (הריסה ובניה) באזורי ביקוש והכל תוך הקפדה ושמירה על הערכים והסטנדרטים של הכשרת הישוב.
הכשרה התחדשות מהווה מעין "יחידת קומנדו" קטנה בתוך החברה הגדולה, הנהנית מצד אחד מהגב הכלכלי והחוסן הפיננסי של הקבוצה, ובמקביל מתמקדת ומתמחה אך ורק בהתחדשות עירונית, באופן שמאפשר מתן ליווי אישי צמוד לכל פרויקט, לאורך כל התהליך, תוך הקפדה גם על "הפרטים הקטנים" ושמירה על אמינות ושקיפות, מהרגע בו נוצר הקשר הראשוני, דרך תהליכי התכנון והבניה ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
מתעניינים בפרויקט התחדשות עירונית? לפרטים נוספים על התהליך והדרך של הכשרת הישוב, היכנסו>>
