יזמית תמ"א 38 קרסה - הסכמי המכר בוטלו

דיירי בניין בר"ג מתגוררים מזה שנתיים במעין אתר בנייה בשל מצב החברה. ביהמ"ש שוכנע שהפתרון הוא "ויתור" על ההסכמים והעברת הפרויקט ליזם אחר

עו"ד עומר אשכנזי | פסקדיןפורסם: 03.06.19 , 15:49

השופטת איריס לושי-עבודי מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה לאחרונה את פנייתו של המנהל המיוחד לנכסי חברה הנמצאת בהליכי פירוק, שבמסגרתה ביקש להורות על "ויתור" על הסכמי מכר בינה לבין רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38.

פקודת החברות מאפשרת למפרק חברה לפנות לבית המשפט בבקשה להשתחרר מ"נכס מכביד". המטרה היא לאפשר השתחררות מהתחייבות שנטלה על עצמה החברה, ושאינה יכולה לבצעה, וכן לפעול מתוך שיקולי עלות-תועלת לטובת נושי החברה וקופת הפירוק שלה. במקרה הנוכחי, ב-2011 התקשרה יזמית הנדל"ן "דרך התאונה" עם דיירי בניין ברמת גן בהסכם תמ"א 38: שיפוץ וחיזוק, הרחבת דירות הדיירים והתקנת מעלית, בתמורה לזכויות הבנייה ברכוש המשותף ובניית דירות חדשות למכירה.

חוק ונדלן

המחוזי: גם חברות זכאיות לפריסת שבח

עו"ד איתי הכהן | פסקדין

מס שבח דחה בקשת חברה לפרוס את התשלום על קרקע שמכרה בטענה שההטבה מגיעה רק ליחידים. אולם ועדת הערר חשבה אחרת

המחוזי: גם חברות זכאיות לפריסת שבח

ב-2015 ניתן היתר בנייה, אולם בשלהי 2016 העבודות הופסקו לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים ובהמשך להליכי פירוק. בנסיבות אלה מונה מנהל מיוחד שקיבל סמכויות שונות במטרה לגבש מתווה לקידום הפרויקט, כולל איתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.

מאחר שהחברה לא הסתייעה בליווי מימון בנקאי, לא הייתה אפשרות להשלים את הפרויקט ללא גיוס כספים נוספים מהרוכשים, והמנהל המיוחד עתר בבקשה להשתחרר מהסכמי המכר שבהם נקשרה החברה עם רוכשי הדירות החדשות (חלקם "רוכשים חיצוניים" וחלקם "רוכשים קרובים" – מקורבים של בעל החברה).

לשם כך הוא ביקש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על דירות שרכשו, בטענה שהדבר יאפשר את מכירת הפרויקט ליזם חיצוני שיממן את הבנייה ממקורות שלו. בהמשך ההליך, ולאחר התדיינויות שונות, הסכימו שבעה מתוך עשרה רוכשים לבקשה.

השופטת לושי-עבודי שוכנעה שהדרך היחידה "להוציא את העגלה מהבוץ" היא באמצעות ביטול הסכמי המכר ומחיקת הערות האזהרה – גם במחיר של פגיעה ברוכשים או בחלק מנושי החברה. "הותרת הפרויקט במצב זה מסבה נזקים רבים לכל המעורבים בעניין, הן לדיירים ולרוכשים והן לבעלי המקצוע שהיו מעורבים בפרויקט, ובנוסף אף חושפת את הדיירים למפגעי בטיחות ונזקי מזג-האוויר", כתבה.

היא ציינה שאין הצדקה לקבל התנגדות של שלושה רוכשים, באופן שיסכל עבור שאר הרוכשים, הדיירים ויתר הנושים, כל אפשרות להוציא את הפרויקט לדרך חדשה. בין השאר נדחתה טענת רעייתו של בעל החברה (שנמנית על קבוצת "הרוכשים הקרובים"), שביקשה לשקול אפשרויות אחרות למימון השלמת הפרויקט. השופטת הזכירה שהגורמים המעורבים כבר ניסו למצוא מתווים להשלמת הבנייה, ללא הצלחה.

"בכך מוצה לטעמי המשא-ומתן להשלמת הבנייה, לא כל שכן שלא ניתן להמתין עד אין קץ בניסיון למצוא יזם כזה, בייחוד לאור מצב הפרויקט והמפגעים הבטיחותיים הקיימים בו", הוסיפה.

עם זאת, השופטת דחתה את בקשת הנאמן להכיר בשלב זה ברוכשים כ"נושים מובטחים" (העדפתם על פני נושים אחרים של החברה) ביתרת התמורה שתתקבל בפרויקט. היא הבהירה שיש לברר את הדברים במסגרת תביעות חוב שיוגשו למפרק ויידונו בהתאם לדיני חדלות הפירעון, על בסיס העיקרון של שוויון בין נושים.

בסיכומו של דבר השופטת נתנה היתר לוויתור על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לבין הרוכשים, ולמחיקת הערות האזהרה. המנהל יפרסם הצעה לרכישת הפרויקט כשהוא נקי מכל שעבוד.