מרווח, יעיל אנרגטית ובר השגה: כך ייראה אזור שדה דב אחרי הפינוי

בשיתוף מנהלי הגוש הגדול

בספטמבר 2012 ערכה עיריית תל אביב בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ומנהלי הגוש הגדול תחרות בין מתכנני ערים ואדריכלים, שבסופה נבחר מתווה פרוגרמטי לרובע החדש בן 2,500 הדונמים, שצפוי להחליף את שדה דב לאחר פינויו ב-1 ביולי, כפי שקבעה הממשלה.

"ההצעה שלנו לא הייתה האינטנסיבית מכולן, לא בחרו את זו שהייתה קשוחה מבחינת מספרי יחידות דיור", מסביר האדריכל ומתכנן הערים ארי כהן, שמשרדו זכה בתחרות. "לא רק המספר הסופי של יחידות הדיור היה הקריטריון, אלא מכלול הרעיון ואיכותה של הפרוגרמה".

הדמיה(רשות מקרקעי ישראל/ארי כהן אדריכלות ובינוי ערים)

כהן, שמשרדו עוסק בפרויקטים ציבוריים רחבי היקף, בהם תכנון הקו האדום והקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים, מספר כי החזון שעמד לנגד עיניו היה להתאים את הרובע לצרכים העירוניים של ההווה ובייחוד של העתיד. "בשנת 2048 יחיו בישראל בסביבות 15 מיליון איש. 45% מתוכם יתגוררו במטרופולין גוש דן ו-5% בעיר תל אביב. תל אביב עשויה למנות 700 אלף תושבים וצריך להיערך למצב הזה", הוא אומר.

במשך שש שנים עמלו במשרדו של כהן על אחת התוכניות השאפתניות והגדולות שנעשו בישראל. התוכנית התחילה בתור מתווה פרוגרמטי, "מעין זיכרון דברים בין בעלי הקרקע, הממשלה והעירייה שתורגמו לחזון וליעדים על מנת להסדיר את האינטרסים של כולם", הוא מסביר.

עד מהרה השתכלל המתווה לתוכנית מתאר גדולה, שהופקדה להתנגדויות באפריל האחרון ושכללה תהליך של שיתוף הציבור. התוכנית חילקה את הרובע לשלוש על מנת לייצר תוכניות מפורטות יותר, עליהם אמונים עשרות יועצים ואדריכלים, שכהן עומד בראשם.

כהן מתאר את תפקידו "כמו מנצח על תזמורת שקובע פרטיטורה כללית, וכל צוות בתוכנית המפורטת יודע להתנהל בצורה עצמאית". לב ליבה של התוכנית, הוא אומר, היא תכנון מקיים. כלומר, פיתוח איכותי של המרחב הציבורי שלוקח בחשבון את כל האלמנטים הסביבתיים המרכיבים אותו. "זה נושא שהתחוור לנו תוך כדי העבודה בסיוע של מומחים מחו"ל. הרובע פסק מלהיות פלסטר, אלא שזור בכל המרכיבים של הסביבה העירונית".

תוכנית שדה דב(הדמיה: רשות מקרקעי ישראל)

"התוכנית לקחה על עצמה את המשימה להתייחס לנושא התכנון והבנייה ברמה של רובע ולא של בניין", מוסיפה גילי טסלר, מתכננת מרחב עסקי תל אביב ברשות מקרקעי ישראל וראש ועדת העבודה של תוכנית שדה דב. "זו הזדמנות לקבל שטח נקי ולהקים עליו את החלום".

אז איך זה יראה הרובע? הרבה שטחים ירוקים לרווחת התושבים והציבור הרחב, דיור בר השגה ומתווה שאפתני של סביבה ירוקה ומקיימת.

70% שטחים ציבוריים

כאשר אדריכל כהן מציין שהתוכנית שטווה משרדו לא הייתה האינטנסיבית מכולן, הוא מתכוון בראש ובראשונה לכמות הגדולה של השטחים הציבוריים שירכיבו את הרובע, 70% ליתר דיוק.

השטחים הציבוריים יכללו כ-530 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים בהם שלוש רצועות של פארקים, שדרות רחבות, כיכרות וגנים ציבוריים; כ-400 דונם של שטחי מסחר ומלונאות, בין היתר אכסניות ומלונות בתקציב נמוך, שיציעו 25 אלף מקומות תעסוקה; וגולת הכותרת - 330 דונם של פארק ימי באורך קילומטר וחצי, שימוקם מקו המים ועד 200 מטר לעומק היבשה.

התוכנית כוללת גם מערך רחובות ראשיים, בראשם אבן גבירול, שבו יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה, ורחוב אינשטיין שימשיך כשדרה עירונית עד לחוף הים.

שדה דב בתל אביב במבט מלמעלה(צילום: איתי בלומנטל)

מילת המפתח של התוכנית, מציינת טסלר, היא חיבוריות וקישוריות. "החזון הוא לחבר את הרובע לתל אביב, לא להשאיר אותו כבועה ולהפריד בין החלקים. כיום מי שנמצא במזרח לא יכול להגיע ישירות לים. אין רציפות אורבנית באזור. יש כרגע במקום יש שני קילומטרים של חוף לא מוסדר".

הקישוריות והחיבוריות מתאפיינת ראשית ביצירת גריד מסודר של רחובות ובמסגרתו תכנון מערך תחבורה ותנועה מפותח. כך למשל, יותר שטח כביש יוקצה לאמצעים יעילים של תחבורה לא ממונעת כגון אופניים.

למה צריך כל כך הרבה שטחים ציבוריים?

טסלר: "זה אינטרס ציבורי. השטחים הציבוריים לא נועדו רק לתושבים, אלא לכלל האזרחים. מערך עירוני כזה מאפשר לייצר אזור שבו אפשר להגיע ממקום למקום בנוחות, על אחת כמה וכמה כשיש משאב כל כך יקר - רובע שנמצא בסמוך לים. התוכנית מייצרת למעשה עיר ים".

דיור בר השגה בצפון תל אביב - זה ייתכן

אחד המאפיינים הבולטים והייחודיים בתוכנית המתאר של רובע שדה דב היא ההתעקשות לייעד אותה לאוכלוסייה רחבה. "הסיכום עם עירית תל אביב היה שאנחנו מייצרים לה שטחים לדיור בר השגה מעבר לשטחים הציבוריים", מסבירה טסלר. "בשטחים האלו יש 2,100 יחידות דיור, בהם יהיה אפשר לקדם פרויקטים עירוניים להשכרה. נוסף לכך יהיו עוד 300 יחידות דיור מוגן".

מה המשמעות של דיור בר השגה?

טסלר: "יחידות הדיור יהיו ברות השגה, ראשית מבחינת הגודל שלהן. יהיו הרבה דירות לא גדולות של 2-3 חדרים. דהיינו, המחיר שלהן יהיה נמוך יותר. רוב הבינוי בשכונה יהיה מרקמי, בניינים של 5 עד 10 קומות. המשמעות של כך היא שלא כרוך בהם דמי ניהול ומרכיבים יקרים נוספים.

"אחת הסיבות שמחירי הדיור בתל אביב מאמירים היא כי אין היצע של דירות מתאימות וברות השגה. אחת המטרות של התכנית היא לא להגיע לדירות יקרות, אלא ליצור בנייה מרקמית. באופן זה, זוגות צעירים ומשפחות יוכלו לחיות ברובע".

כהן: "עיריית תל אביב תקבל לניהולה את יחידות הדיור והיא תחליט בהחלטה עירונית מה שכר הדירה. הוא יהיה נמוך באופן משמעותי ויהיו הגדרות ברורות מי זכאי להן. לא רק צווארון לבן יוכל לגור בשכונה אלא גם הילדים שלי ושל כולנו. אין ספק שמדובר באחד ההישגים הגדולים של התוכנית".

מה יהיה אופי השכונה ואיזו אוכלוסייה תגור בה?

כהן: "השכונה תהיה גריד עירוני עם בנייה של 60% למגורים של עד 10 קומות. השאר יתגוררו בבנייה מרקמית גבוהה יותר. הצפיפות תהיה 50 יחידות דיור לדונם. התוכנית נועדה גם למשפחות, גם ליחידים וגם למבוגרים שיכולים להרשות לעצמם פחות. זו לא שכונה שתייצר קהילה סגורה. המתקנים הציבוריים, הקרבה לים ולנחל הירקון והיקף עירוב השימושים ייצרו שכונה שנעים לטייל בה".

"רובע ירוק שלא היה אף פעם בהיקף כזה"

עוד הישג משמעותי ומהפכני בתכנית שדה דב הוא החזון הירוק שלה, ששואף ליצור רובע בעל יעילות אנרגטית גבוהה.

תחום התוכנית חולק למספר מתחמי אנרגיה בהם יתאפשר ייצור וצריכה של אנרגיה באמצעות מתקני מיקרו גנרציה קטנים; שדרות הרובע מתוכננות להיות מוריקות ומוצלות על ידי עצים שישתלו במרחקים מינימליים; דגש רב ניתן על שימור ערכי טבע ימיים וכן על השפעות תחנת הכוח של רידינג הסמוכה, בין היתר על ידי מיטוב שדה זרימת הכוח ושימוש בעודפי עפר לעבודות הפיתוח.

עוד מתוכננים לרובע: מערכות פוטו וולטאיות מאנרגיה מתחדשת, שימוש בגגות ובקירות ירוקים עם צמחייה כדי להקל על החום, שימוש בחומרים מקיימים בתכנון הרחובות, שימוש בקרקע קונסטרוקטיבית כבית גידול לעצים, פיתוח השקיית שטחים ציבוריים פתוחים במים מושבים, השהיית מים על גגות ירוקים ותכנון תשתית להיתכנות עליית מפלס הים.

"שום תוכנית במדינת ישראל לא התייחסה לדברים האלו בהיקף של רובע", אומרת טסלר. "אנחנו חתומים על אמנות אנרגיה להפחתת זיהום אוויר. מפה והלאה אני מאמינה שזו תהיה דרישה של מנהל התכנון, וגם יזמים אחרים יצטרכו להתייחס אל זה בתכנון שלהם".

טסלר מסכמת: "באזור הזה לא אמור להיות שדה תעופה. כל המדדים מראים שמה שהעיר זקוקה לו הם פארקים עירוניים, המשכיות ורציפות של מזרח ומערב, תוספת יחידות דיור ובנייה מרקמית".

בשיתוף מנהלי הגוש הגדול