אם תמ"א 38 לא, אז מה כן?
שוק הנדל"ן, שסובל מחוסר ודאות מחד וממחירים שאינם יורדים מאידך, מתמודד בשאלה איזו התחדשות עירונית תהיה כאן בעתיד הקרוב אם יבטלו את תכנית תמ"א 38
בשיתוף מרכז הנדל"ן
בשבועות האחרונים נתון שוק הנדל"ן בקדחת של אי ודאות ולא בפעם הראשונה. לאחרונה הודיעו במינהל התכנון שפרויקט ההתחדשות העירונית תמ"א 38 יגיע אל קיצו באמצע שנת 2020.
הפרויקט שמעסיק מאות ואלפי בעלי דירות ברחבי הארץ ועשרות חברות בניה, הוא זירה שוקקת שמערבת את מינהלי התיכנון ואגפי ההנדסה בעיריות, בעיקר באזור מרכז הארץ וכאן, כך נראה, בדיוק טמונה הבעיה; הפרויקט הפך שם שני להפיכת בתים ישנים לבניינים חדשים שערכם מאמיר תוך כדי, בעוד המטרה הראשונית של התכנית היתה חיזוק ואבטחת הבתים בפני רעידות אדמה. בפועל את היזמים מעניין אזור המרכז היקר והיוקרתי יותר מאשר הפריפריה וכאן בדיוק מונחת נקודת החולשה של התכנית.
עכשיו מצטרפת אל השוק השרוי בקיפאון של שתי מערכות בחירות זו אחר זו ונתוני דיור לא מעודדים, גם מבוכת התמ"א כן או לא ונשאלת השאלה – מה מחכה לשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב?
אם תמ"א 38 כל כך מבוקש, למה להפסיק אותו עכשיו?
"תמ"א 38 היא תכנית נהדרת, אומר דוד ברוך, יו"ר קרן יסודות, "תכנית 'מחיר למשתכן' מתקרבת לעלות ממשלתית של 10 מיליארד שקלים עד עכשיו. בתכנית התמ"א הממשלה לא מוציאה כלום. תמ"א 38 היא עסקה עם בעלי הקרקע הקיימים במרכז הארץ וצריך להמשיך ולהעמיק את העסקה הזאת כי עד עתה היא תכנית שעומדת בכמה יעדים משמעותיים:
• התכנית מטפלת באופן מסודר בחיזוק מרעידות אדמה ותוספות ממ"דים.
• היא מוסיפה עוד דירות לשוק, יעד מובהק של משרד השיכון
• נוצר כאן שחקן חדש, שהפך זרז לשוק שלם, שלא השתנה שנים.
זה לא שהתכנית חפה מבעיות אבל שווה לשקול לה המשך", אומר ברוך.
אז למה יצא לתכנית שם כזה לאחרונה?
"התמ"א, כקטליזטור, הצליח; כל ישראל מדברת על התחדשות עירונית", אומר אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי. "זה כלי שמגיע ממנהל התכנון ויורד עד למטה, אל הוועדות המקומיות. הוא כמובן לא מתאים לכל בניין, מתחום או שכונה אבל השיח שנוצר סביבו מטעה: זה מנגנון מאוד מסודר, שכולל את סעיף 23 לתמ"א, שנותן לכל עירייה אפשרות להתאים הוראות ספציפיות לאזור מסוים. חלק מהערים התגייסו ועשו את זה, לפי צרכיהן. מי שמתלונן שהתכנית נכפתה עליו ולא עשה עד עכשיו דבר, טועה ומטעה לדעתי".
אם כך, למה לא מצליחה התכנית לצאת מהמרכז לפריפריה?
"כל עוד התעסוקה נמצאת במרכז והתחבורה הציבורית במצב בו היא נמצאת וניידות תושבי ישראל הולכת ומצטמצמת, ברור שהשיח על פריפריה-מרכז הוא מעט דמיוני", אומר ברוך. "לכן אין ברירה, צריך לטפל במקביל, גם בפריפריה וגם במרכז, והבחירה של ממשלת ישראל לטפל בפריפריה בלבד, לא עשתה טוב לפריפריה ולא למרכז".
אילי בר מוסיף בנושא, שאם היו מתייחסים אל התמ"א ואל ההתחדשות העירונית כקופה סגורה, המיסים העולים מהתמ"א לא היו הולכים לתקציב המדינה אלא מופנים לקרן ייעודית לחיזוק מבנים בפריפריה בלבד ואז היה נוצר מצב שהמרכז בעצם תומך בפריפריה.
שוק בחוסר ודאות מסוכן
"דבר אחד וודאי", אומר בר, "שוב החזירו את אי הודאות לשוק. אף אחד לא יודע מה יהיו הוראות המעבר - האם יחליטו לחדש את תהליך התמ"א או יעשו משהו חדש? אין לדעת אבל בטוח שיהיו הוראות מעבר ושהשחקנים השונים בשוק יפעלו כדי שאלה יהיו הוראות הגיוניות".
בר אומר שבשוק יש הנחה שמי שנמצא כבר בתהליך זקוק להגנה אבל גם הוא מודה ש"בעלי דירות שעדיין מתווכחים בישיבות ועד בערב, מי יקבל את המרפסת שפונה לכאן ולא לשם, עלול להישאר בלי כלום".
"ברור לחלוטין שצריך לבנות בצורה מסיבית במרכז הארץ, לגובה, בניינים חדשים אבל גם על בניינים ישנים יותר", אומר ברוך. "חייבים לייצר ודאות בשוק מפני ששוק בלי ודאות הוא שוק בעייתי. חייבים גם לייצר רציפות ולהמציא תכנית משלימה לתמ"א 38 וכזו שתתגבר על חולשותיה. אסור לעצור וצריך להגיע עם תשובות חכמות על הגדלת זכויות, ניהול זכויות וכדומה".
"לדעתי צריך לגרום בכוח לוועדות המקומיות להחליט מה הן רוצות", אומר בר מצידו, "הן צריכות להחליט איך הן רוצות שהעיר תתפתח מבחינת ההתחדשות העירונית וכיצד יראו השכונות בה".
לבסוף יוצא דוד ברוך, יו"ר קרן יסודות, עם קריאה לשר האוצר הבא ולנגיד בנק ישראל: "אם תהיה פה עצירה באבחה אחת של תמ"א 38, תזכרו שתיפגשו שוב את זה באינפלציה ובעליית מחירי הדיור".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
