מושכת יזמי הייטק: פתח תקווה תגדיל את זכויות הבנייה ב-600%

תוכנית שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית מרכז, והגיעה לידי "כלכליסט", חושפת כי בעלי הקרקעות בקריית אריה קיבלו זכויות בנייה רחבות היקף לתעסוקה ומסחר שיציבו את פתח תקווה בשורה אחת לצד שכנותיה תל אביב, בני ברק ורמת גן. התוכנית כוללת את כל אזור התעשייה קריית אריה, המשתרע על כ-2,237 דונם, ומשדרגת אותו לאזור תעסוקה מטרופוליני שיכלול מגדלים ותוספת זכויות בנייה של כ-2.2 מיליון מ''ר, כך שבסך הכל שטח המתחם יעמוד על 5.8 מיליון מ''ר.

גבעת שמואל מתרחבת: 5,600 דירות חדשות ואזור תעשייה ענק

חברת ההייטק עזבה וילה בהרצליה פיתוח לטובת מפעל נטוש בקיבוץ

רגע לפני האישור: חולון מעכבת 1,000 דירות

התוכנית מאפשרת זכויות בנייה של עד 600% ומגוון שימושים של תעשייה, תעסוקה, משרדים, תעשייה עתירת ידע והייטק, מסחר, שירותים רפואיים, בילוי פנאי ונופש, תרבות. כמו כן, התוכנית כוללת מגוון רחב של שימושים ציבוריים, לצד שימור מתחמים לתעשייה מסורתית. בנוסף, התוכנית מאפשרת בינוי של עד 40 קומות לאורך צירים מרכזיים כמו ז'בוטינסקי ובדופן המערבית לאורך כביש 4 וכן בלב אזור התעסוקה לאורך רחוב אבשלום גיסין. ברחוב גיסין מתוכנן פארק ליניארי עם חזיתות מסחריות לאורכו.

קריית אריה. תוכנית כבר יש, עכשיו צריך שהעסקים יגיעו(צילום: גיל לרנר)

הגדלת שטחי תעסוקה ומסחר מעשירה את קופת העירייה, והיא מאפיינת את כל ערי המרכז. בשנים האחרונות ערים רבות שבאופן מסורתי לא סומנו כאזורי תעסוקה מנסות כעת להתחרות על ליבן של חברות הייטק, ובשלב זה המאבק הוא גם על משיכת היזמים באמצעות זכויות בנייה מופלגות. במחוז מרכז קיימים כיום חמישה אזורי תעסוקה מטרופוליניים המאושרים בתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ) ומהווים עוגנים תעסוקתיים במחוז: ראשון לציון, פתח תקווה, נתניה, ראש העין, רחובות-נס ציונה ורמלה-גזר-מודיעין. 

עם זאת, התוכנית לקריית אריה עדיין לא מבטיח את מימושה ואת הצלחתה. קצב אכלוס המשרדים בתל אביב, שהיא העיר המובילה בתחום המשרדים, עמד בשנת 2018 על כ-102 אלף מ"ר. כך שכדי להשלים בה אכלוס של מיליון מ"ר יידרש למעלה מעשור. נתון זה מעמיד בסימן שאלה את היתכנות מימוש התוכנית בפתח תקווה.

"אכלוס? רק בעוד 15 שנה"

לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת הייעוץ למשרדים ותעסוקה CBRE ישראל, אכלוס של שטח בהיקף כזה בפתח תקווה יארך לפחות 15 שנה, וזה בהנחה שהוא נבנה ויש ביקושים: "ההתייחסות אינה להיקף השטח שנבנה, אלא מה העירייה תיתן כדי שעובדים ירצו להגיע לשם. היום לוקח פי שלושה זמן לגייס עובד הייטק לפתח תקווה מאשר לגייס אותו לתל אביב. העובדים לא רוצים, הם מעדיפים להגיע לתל אביב לבלות ולהיות במרכז העניינים.

"גם צריך לזכור ששני מיליון מ"ר זה נקודתי רק בפתח תקווה, ויש ערים קרובות כמו רעננה, הוד השרון ועוד שייבנו בהן עשרות מיליוני מ"ר בסך הכל. יש היום הרבה פרויקטים בבנייה, אבל חלק גדול מהם הוא למכירה. לציבור יש כסף והוא קונה, אבל ההתמודדות תהיה בשלב ההשכרה".

יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, שירה ברנד: "מתחם התעסוקה קריית אריה מהווה עוגן תעסוקתי וכלכלי חשוב עבור תושבי האזור. התוכנית החדשה תגדיל באופן משמעותי את שיעור התעסוקה בפתח תקווה והאזור, תוך מתן מענה לצורכי העיר לנוכח הגידול הצפוי באוכלוסייתה".

מספר מרכזי תעסוקה כבר יצאו לדרך בפתח תקווה לאחרונה: פארק עופר, 50 אלף מ"ר; מגדל של ששון חוגי, 25 אלף מ"ר; פרויקט גלובל טאוארס, 105 אלף מ"ר; ופרויקט בסר סיטי, 180 אלף מ"ר. דמי השכירות נחשבים נמוכים בהשוואה לתל אביב, אך גבוהים בהשוואה לערים אחרות במעגל השני והשלישי. לפי נתוני אינטר ישראל, בפתח תקווה דמי השכירות הם 73 שקל למ"ר, לעומת ממוצע של 48 שקל בראש העין, 67 שקל בכפר סבא, 57 שקל בנתניה ו-71 שקל ברעננה. 

גם חברת חללי העבודה המשותפים WeWork כבר הודיעה כי תפתח מתחם בפתח תקווה בשיתוף פעולה עם העירייה, והוא צפוי להיות השני בגודלו בארץ. המבנה ישתרע על 15 אלף מ"ר בבניין של שש קומות, ויציע כ-3,000 עמדות עבודה.