רגע לפני שחותמים על הסכם מכר: בדקתם הכל?

תביעות מסוג זה שכיחות לא רק במקרים של רכישת דירה חדשה. לא אחת אנו שומעים על מוכרים שלא גילו לרוכשים על פגמים נסתרים או חריגות בנייה, או שלא אפשרו להעביר את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

אז איך אפשר להגן על הזכויות שלכם כרוכשים? אילו בדיקות אתם חייבים לבצע, ועל מה חייבים להקפיד כשמנסחים חוזה? עו"ד אתי רובין, בעלת משרד בתחום דיני מקרקעין ומייצגת בעסקאות מכר, השיבה לשאלות הגולשים

ייצוג שני הצדדים אינו חוסך בעלויות מאחר ששני הצדדים משלמים עבור הייצוג בהסכם. לגופו של עניין, עורך דין העורך הסכם לטובת לקוח מחויב כלפיו בנאמנות ומסירות, כשהאינטרס של הלקוח עומד מול עיניו. כאשר שני צדדים מיוצגים על ידי אותו עורך דין בעסקת מכר, חלה עליו "חובת הבדיקה". עליו לבדוק כי הדירה הנרכשת חופשיה מזכויות צדדים שלישיים, אין בה פגם או כשל או נתון אחר שעשוי להביא לכישלון העסקה, לגרום לעיכוב ברישום הזכויות או לכל הפרה אחרת של החוזה.

כעורכת דין אשר מייצגת לא מעט את שני הצדדים אני טורחת לומר לאורך כל הדרך – לפני מהלך ולאחר חתימת ההסכם ועד להעברת הזכויות לידי הקונה, כי אני מחויבת כלפי שני הצדדים, וכל מה שנאמר בפניי וקשור לעסקה יועבר לצד השני. זוהי חובתי.

במידה ואגלה כי לשני הצדדים אינטרסים מנוגדים והייצוג המשותף עשוי לפגוע באיתנות העסקה, אפנה אותם לעורך דין נוסף או אוותר על שניהם. כך אני סמוכה ובטוחה שחבריי למקצוע נוהגים.

בכל מקרה, חשוב לדעת: כאשר עורך דין מייצג שני צדדים הוא לא יוכל לייצג אף אחד מהם אם תיווצר מחלוקת שתגיע לבית משפט.

הדר, חשוב לציין, מצב זה לא קורה כשרוכשים דירה יד ראשונה מקבלן. שם עורך הדין הינו של הקבלן בלבד וחובתו כלפייך היא לרישום זכויותייך בדירה בלבד. זהו ההסכם היחיד שנדרש לפי החוק, ומן ההגינות להגיע להסכם עם עורך דין מטעמך בלבד.

שאלה שלא נשאלה אך קשורה לשאלתך: האם כדאי שעורך הדין שביצע את הסכם מכירת הדירה יבצע גם את הסכם רכישת הדירה החלופית? תשובתי היא בוודאות כן.

עורך הדין מתבסס על אופן התשלום, זמני התשלום וההפרות בהסכם המכירה ומתבסס עליהם בהסכם הרכישה ובכך בעצם שומר עליכם מפני אי עמידה בתשלומים או בהפרות כתוצאה מאי עמידה בתשלומים.

אביתר שאל: קניתי דירה ישנה במחיר מצוין אבל כשקיבלתי את המפתח גיליתי ליקויים בצנרת ורטיבות, ועלויות התיקון אסטרונומיות. מגיע לי פיצוי מהמוכרים?

בכל הסכם, בדרך כלל , יש את הצהרות המוכר והצהרות הקונה. המוכר מצהיר שלמיטב ידיעתו אין בדירה ובמתקניה מום או פגם נסתר והקונה מצהיר ומאשר כי ראה ובדק את הדירה ומתקניה והיא מתאימה לצרכיו ומטרותיו והוא מוותר על קטנה טענה בנושא, למעט טענת פגם נסתר שהמוכר ידע עליהם.

בנוסף, יש גם את הצהרת הצדדים כי בחתימתם הם מאשרים שהובהר להם שעוה"ד המטפלים בעסקה זו לא בדקו או לא יבדקו את השווי או את כדאיותה הכלכלית וכי ניתנה לצדדים הזדמנות קודמת, נאותה וסבירה לבצע את כל הבדיקות באמצעות אנשי מקצוע אך הם החליטו לוותר על שירותי ייעוץ משיקולים אישיים.

אז כמו שאתה מבין אביתר, אם הסעיפים הללו נמצאים בהסכם שלך, משלא בדקת את הדירה נותרו לך רק עוד שתי אפשרויות שהמוכר יישא בעלויות הגדולות של תיקון הליקויים בצנרת והרטיבות:

אפשרות אחת, להוכיח שהמוכר ידע או היה עליו לדעת על הליקויים והוא לא טרח לספר לך עליהם לפני החתימה על ההסכם.

כיצד אתה יכול לדעת זאת? דוגמא שאני נתקלת בה לא מעט היא כאשר קיימת דרישה של הדייר בדירה התחתונה לתיקון הנזק שנגרם כתוצאה מהליקוי בצנרת בדירתך ואתה מבין ממנו שמדובר בבעיה חוזרת ונשנית.

אפשרות שנייה, יכול להיות שאת הדירה קנית זמן רב לפני כניסתך בפועל. בדוק בבקשה אם קיים סעיף בהסכם בו המוכר מתחייב לשמור על הדירה כפי שהקונה ראה אותה. משהו כמו: "המוכרים מתחייבים לא לעשות כל שינוי בדירה מיום חתימת הסכם זה ועד למועד המסירה ולתקן על חשבונם כל פגם או נזק שיגרם לדירה או מתקניה בתוך התקופה הנ"ל, למעט בלאי רגיל הנובע משימוש סביר..." .

והנה לכם עוד דרך להבין את חשיבות ביצוע הסכם ראוי על ידי עורך דין אשר שומר עליכם גם לאחר מסירת החזקה לידיכם.

סיגל שאלה: אני גרה בדירה כבר 10 שנים ולאחרונה התברר שהיא לא רשומה על שמי בטאבו. מה צריך לעשות עכשיו?

כן סיגל זה קורה. את לא יחידה. יותר מדי פעמים נתקלתי בבעלי דירה שרוצים למכור ומגלים, ראו איזה פלא, שהדירה לא רשומה על שמם בטאבו.

משפחה ממוצעת מבצעת קנייה פעם פעמיים בחיים. זוהי העסקה היקרה ביותר של המשפחה ולמרות זאת לא דואגים לכך שהרכישה תסתיים ברישום בטאבו ובכך למעשה נותרים עם זכויות חוזיות ולא עם זכויות קנייניות.

מה הסיכונים?

הקונים צריכים לאתר את המוכרים אך לא-פעם קשה להשיגם או שנכסיהם מעוקלים, הם גרושים או מי מהם נפטר ואולי יש לו צו ירושה או צו קיום צוואה ואולי אין – מה שיכול לסבך מאוד את העברת הזכויות.

גם עורכי הדין אשר יכולים להיכנס בנעלי המוכר ולחתום על העברת הזכויות לא תמיד עדיין במקצוע או , חלילה, בחיים.

מה עליך לעשות? ראשית, לבדוק שקיימת הערת אזהרה על שמך בטאבו. אם כן, התחלה טובה.

שנית, כולי תקווה שאת מסודרת וכל הניירת הרלוונטית לרכישת הדירה נמצאת עמך, ואולי שם נמצאים מסמכים שיעזרו לך ברישום. לא תמיד אנו זוכרים מי הנפשות הפועלות בהסכם רכישת הדירה לפני 10 , 15 או 30 שנים ומשם מתחילים במשא חיפושים אשר בסופו יכול להסתיים בערכאות משפטיות באמצעות הגשת בקשה לסעד של רישום זכויות על שמך.

לסיכום, קצת ידע, לאלו אשר לא רוצים להיתקל בבעיה מסוג זה:

בהסכם המכר יש צעדים ראשוניים, אשר יכולים לדאוג, לפחות, שאצל עורך הדין המייצג את הקונה יהיו את כל האישורים לצורך רישום הדירה על שמו.

השלבים הללו הם התחלה טובה לסיום ההסכם ברישום:

יש את התמורה הראשונה אשר ניתנת ביום חתימה על ההסכם, בד"כ 10-15 אחוז משווי הנכס הנמכר. המחאה זו נשארת אצל בא כוח המוכר עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה - שלב ראשון חשוב והכרחי.

יש גם את התמורה בסוף העסקה. ממש לפני קבלת החזקה בדירה נותרים בדרך כלל 10% נוספים אשר מועברים לבא כוח המוכר, בנאמנות על שמו, סכום זה לא יועבר למוכר עד להמצאת כל האישורים הדרושים לרישום הדירה על שמך: אישור עירייה/ מועצה שאין חובות גבייה בדירה זו.

אישור הוועדה לתכנון ובנייה של העירייה או המועצה שאין היטל השבחה או לחילופין אישור בגין תשלום היטל ההשבחה. אישור נוסף, תשלום מס שבח.

במידה ואחד האישורים לא יתקבל, עורך דינך, בכפוף לתנאי ההסכם, רשאי לשלם מכספי הנאמנות את הסכום הנדרש לצורך הוצאתו.

הכי חשוב, מרגע קבלת כל האישורים, לא להרפות מעורך דינך עד לרישום הדירה על שמך בטאבו.

קובי שאל: אני רוצה למכור בדחיפות בית שבניתי על מגרש שבבעלותי, אבל הבית עדיין לא קיבל טופס 4 ולא מופיע בנסח טאבו. אפשר להשלים את הרישום גם על הבית?

אתן את התשובה מנקודת מבטו של הקונה. טופס 4 קובע את התאריך בו הסתיימה הבניה באופן רשמי והמבנה מתאים לאכלוס של דיירים בכל ההיבטים הנדרשים. בהיעדר טופס 4 , הקונים הפוטנציאליים לא יודעים בוודאות האם קנו "צרות" שהדירה לוקה בהם ואילו השלכות כלכליות יכולות להיות להם. זאת שאלה שצריכה להישאל עוד בטרם כל סוגיית הרישום בטאבו.

אם לא מדובר על בית משותף ואתה מוכר את הדירה עם המגרש ואין צורך בפרצלציה , אני לא מבינה מדוע אתה לא מבצע את הרישום בטאבו. חסרים לי נתונים ומשכך אתן תשובה כללית, מהי הפרוצדורה לרישום בעלות או העברת בעלות בטאבו:

יש להגיש לטאבו (מקור), אישור עירייה, 2 שטרי מכר, אישור מס שבח ומס רכישה, שטרי משכנתא ותשלום אגרה.

אחזור לנעליו של הקונה. אי רישום בטאבו יוצר אי וודאות. זוהי גם הבדיקה הראשונה שקוני הנכס צריכים לעשות בכדי להימנע מרכישת נכס שאינו מוגדר , למשל, לא רשום כדירה, או קיימות בה חריגות בנייה או מוטלים עליהם עיקולים ושעבודים. הטאבו משמש מעין תעודת זהות של הנכס, וחייבת להיות הלימה בין החוזה עליו חתמתם לבין המצב שקורה בפועל, כמו גם זהות הבעלים וגם פרטי הנכס עצמו.

נושא חשוב אשר יש להתייחס אליו: במידה והקונה רוצה משכנתא, הוא לא יקבל את הכסף עד לרישום הבית על שם המוכר ומשכך יכול הקונה להיות בבעיה נוספת מעבר לעובדה שהוא רוכש דירה ממוכר שהדירה לא רשומה עדיין על שמו.

ניצן שאלה: קיבלתי מכתב מהעירייה שהדירה שרכשתי לפני חצי שנה אמורה לשמש כמחסן בלבד. זה לא היה ידוע לי כשחתמתי על ההסכם: אני יכולה לדרוש מהמוכר שיסדיר את הנושא?

להסכם צורף נסח טאבו, מה כתוב בנסח? אין ספק כי מדובר "בטעות יסודית" שמצריכה לחזור להסכם ולבדוק האם הוגדר כמחסן או דירה. ברגע שכל ההסכם מדבר על דירה אין ספק שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם ופרק ההפרות יופעל כאן.

"טעות יסודית" הינה טעות שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

יתרה מכך, אם הבנקים מגלים את הטעות ברישום, הם לא ששים לאשר משכנתא לנכס "הפגום", גם אם הוא שימש דירה במשך עשרות שנים.

נשאלת השאלה האם את רוצה להמשיך לגור בדירה, זאת אומרת לקיים את ההסכם ולדרוש פיצוי עקב טעות או לבטל הסכם עקב הטעיה? שימי לב.

בהתאם לסעיף 14 א לחוק החוזים "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה".

אך, בהתאם לסעיף 14 ג' לחוק החוזים " טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן".

סעיף 15 מדבר על הטעיה: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

פרסתי בפנייך את האפשרויות העומדות לפנייך בחוק וזאת בנוסף לסנקציות בהסכם עליו חתמת. בהצלחה ניצן.

רועי שואל: בתחילת החודש הקבלן הודיע לנו שמסירת הדירה מתעכבת לזמן לא ידוע. בינתיים מכרנו את הדירה שלנו ואנחנו נאלצים לשכור דירה לתקופת ההמתנה. אנחנו זכאים למימון מהקבלן?

ראשית יש לבדוק האם האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

באם לא כך המצב , אתם רשאים להסתמך על סעיף 5א לחוק המכר (דירות) אשר מעניק פיצוי לאחר 60 ימים מהמועד שנקבע בהסכם ומאפשר לקבל סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5, עד ל-8 חודשים, וסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה המוכפלים ב-1.25 בעבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

חן שאל: רכשנו דירה וגילינו שגודל החצר שמופיע בתוכנית קטן בהרבה ממה שנכתב בהסכם המכר, ובעלי הדירה שליד מאיימים לתבוע על פלישה. מה אנחנו יכולים לעשות בקשר לזה?

חסרים נתונים אשר אינם מאפשרים לי לתת תשובה מלאה. האם זוהי דירה מקבלן? האם מדובר בבית משותף? אם כן, יש לפנות לתוכנית המצורפת להסכם ולבדוק באם קיימת הלימה התואמת את המציאות, האם בוצעה פרצלציה וכל אחד יודע את החלק המסוים שלו בבית המשותף, מה רשום בנסח הטאבו, האם החצר רשומה ומהו שטחה?

לעניין הפלישה, יש לא מעט פסיקה אשר גם כאשר מדובר בפלישה ומי שטוען לפלישה, לא טען לפלישה שנים רבות מאוד ופתאום החליט לבקש חזרה את המגיע לו או לחילופין כאשר רכשת את הדירה, הסתמכת על החלוקה בפועל, כי הייתה שם, למשל, חומה התוחמת בין החצר שלך לחצרו של השכן, יכול ובית המשפט יפסוק תוך התחשבות באירועים שהביאו לפלישה תוך איזון בין הצדדים.

חיים שאל: ביטלתי רכישת דירה יום לפני פגישת החתימה על החוזה כי התברר שלא אוכל לעמוד בתשלום. המוכרים מאיימים בתביעה – יש להם עילה?

חיים, כולי תקווה שלא חתמת על זיכרון דברים. זה הרגע לומר: לרוב, דינו של זיכרון דברים הוא כדין הסכם מכר. מאחר שזיכרון הדברים מפרט את עיקרי הדברים בין הצדדים אשר יש בהם כדי התחייבות: שמות הצדדים, פרטי הדירה הנמכרת, התמורה אשר סוכמה, דמי רצינות והפרות ומשכך זיכרון הדברים, מחייב.

במידה ולא חתמת על זיכרון דברים וסיכמתם מועד לחתימה קיימת הגישה הפטרנליסטית של המדינה. זאת אומרת התערבות המדינה בענייניו של אדם אחר, בניגוד לרצונו, תחת ההצדקה כי האדם שלטובתו התערבו יפיק תועלת או יהיה מוגן מפני נזק .

אספר לך שעסקת מקרקעין לפי סעיף 8 לחוק, קיימת דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין, מדובר בדרישה מהותית ויסודית שבה, צדדים המתקשרים ביניהם בעסקה בעלת השלכות כספיות בלתי מבוטלות, ראוי שיערכו ביניהם מסמך התחייבות בכתב.

אך, עם השנים, קיימות הלכות בית המשפט העליון ופסקי דין מנחים של בתי המשפט המחוזיים, אשר שינו את מציאות הפרשנות לסעיף 8 לחוק המקרקעין.

לראשונה, יכול שתהיה עסקה גם ללא חתימה על הסכם בתי המשפט ייבחנו את נסיבות כל מקרה לגופו, ישימו דגש על עיקרון תום הלב, תהא פרשנות מרחיבה לאומד דעתם של הצדדים, התייחסו לנסיבות ראייתיות ויכול שיאשרו הסכם שלא נערך בכתב.

כעת, לאחר שהסברתי את הרוח המשפטית הקשורה לטרום חוזה, בכתב או בעל פה, שאל את עצמך: קבעתי מחיר, האם לחצתי יד, אמרתי שאני קונה את הדירה ובבקשה תורידו את הפרסום שפרסמתם ואף אישרתי באמצעות עורך דיני, את טיוטת ההסכם ולא ציינתי שמדובר במשא ומתן בלבד... אם כן, יכול שנוצרה כאן הסכמה.

ובמילים משפטיות, קיימת הצעה וקיבול. ככול שאין אישור עקרוני למשכנתא , יש לציין בכל הזדמנות שמדובר במשא ומתן בלבד.

ברקת שאלה: אנחנו מתעניינים בדירה שרשומה על שם חברה משכנת ונאמר לנו שאי אפשר לרשום את הזכויות בטאבו. מה ההשלכות של מצב זה?

ראשית, אסביר מהי חברה משכנת: מרגע קבלת החזקה בדירה ועד לרישומה על שם הרוכש בטאבו, משמש הקבלן, בדרך כלל באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו, "חברה משכנת".

קיימים מקרים רבים שבהם לבניין או לפרויקט מגורים שלם אין אפשרות להירשם בטאבו, לשם כך , מנוהלת לאורך זמן מערכת אלטרנטיבית המהווה מעין טאבו פרטי. וכל פעולה שמבצעים בדרך כלל בטאבו תבוצע במקרים אלו בספריו של הקבלן המהווה "חברה משכנת".

תמר שאלה: אנחנו רוצים לקנות דירה בבניין שלא רשום כבית משותף. יש בזה סיכון?

תמר , אסביר את יתרונות רישום הבית כבית משותף. יתרון ראשון – באמצעות רישום בית משותף מגדירים לכל בעל דירה מהם זכויותיו ברכוש המשותף, למי שייכת החנייה המחסן או גג הבניין .אין ספק שהרישום מעגן את הזכויות הקנייניות של הדיירים ומונע מחלוקות בין הדיירים שמסתיימות לא פעם בפנייה לפתחו של בית המשפט הנכבד ופוגע שכנות טובה ובאיכות חייהם של הדיירים בבניין.

יתרון שני – עומדת לזכותם של הדיירים האפשרות לנסח תקנון מוסכם. בתקנון זה יקבעו את זכויותיהם וחובותיהם, הוספת כל סוגיה רלוונטית: זכויות בנייה, אופן השימוש והניהול של הבית המשותף, דמי וועד וכו'. בכל הסוגיות הנוגעות להתנהלות הבית המשותף והרכוש המשותף. עם הגשת התקנון המוסכם והבקשה לרישום הבית המשותף יתקבל צו לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. בהעדר תקנון מוסכם, יחול על הדיירים התקנון המצוי שבחוק המקרקעין.

יתרון שלישי ואחרון – אם הרכישה של הדירה כרוכה בקבלת משכנתא, אין קושי לקבלת ההלוואה מהבנק. תפקיד רישום בית משותף להגדיר את הזכויות המסוימות של המוכר בנכס ואם אין רישום בית משותף הבנק חושש לתת משכנתא לרכישת דירה שהזכויות בה טרם הוסדרו במלואן.

לא פעם , מתעוררת בעיה אשר יכולה להשפיע על הרישום כגון, אחד הדיירים סגר את המרפסת , מדובר בדירה אחת מתוך סה"כ דירות בבית משותף.

הרגע תיארתי סוגיה אשר יכולה ליצור סחבת מיותרת ברישום של כל הבניין. כל שאר הדיירים יהיו "בני ערובה" של שכניהם וללא פתרון הסוגיה מול הועדה המקומית לתכנון ובניה, לא תהא יכולת לרשום את הנכס שלהם בפנקס הבתים המשותפים.

אז לשאלתך, האם קיים סיכון? התייחסי בכובד ראש לעובדה שלא תמיד תתקבל משכנתא ללא רישום בית משותף כמו גם , כאשר כבר גרים בבניין מזה שנים ואולי נעשו שינויים מבניים אשר יכולים לעכב את הרישום אשר יש בו כדי להשליך על זכויותייך הקנייניות ועל הקלות במכירת הנכס ביום שתרצי.

הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים