אווירה של בועה: המספרים שמאחורי הנפקת WeWork
בספטמבר ינסה אדם נוימן להביא את החברה שייסד לוול סטריט, דרך הנפקה עם שווי דמיוני של 47 מיליארד דולר. בדרך לשם יצטרך להסביר למשקיעים איזה עתיד צפוי לחברה שמציגה הפסדים כבדים, מדוע מיהר למכור חלק ממניותיו ולמה ענקית חללי העבודה המשותפים היא יותר מסתם חברת נדל"ן עם אווירת הייטק
בעולם ממתינים בציפייה למה שמוגדר כ"הנפקת השנה" הצפויה בחודש הקרוב: ענקית חללי העבודה המשותפים WeWork, ששוויה מוערך ב-47 מיליארד דולר, תהפוך מחברה פרטית לציבורית. זה צפוי להיות שיאה של החברה, שהוקמה על ידי היזם הישראלי-אמריקני אדם נוימן ושותפו מיגל מקלווי ב-2010, והפכה לשם נרדף לחברה להשכרת חללי עבודה משותפים.
האותיות הקטנות מאחורי ההנפקה של WeWork בוול סטריט
WeWork הפסידה 900 מיליון דולר בחצי הראשון של השנה
שנה קשה ל-WeWork: הפסידה 2 מיליארד דולר ב-2018
השוק כולו המתין בציפייה דרוכה לפרסום התשקיף של החברה לקראת ההנפקה, מעין חוברת הוראות למשקיע, שבו החברה נדרשת לדווח על כל פרט, מקטן עד גדול. התשקיף הוא זה שעומד בסופו של דבר בבסיס ההחלטה של המשקיעים האם לרכוש את המניות שלה, כשהמטרה ברורה: להרוויח מכך כסף.
התשקיף הבטיח למשקיעים הרבה - חברה שלה 528 מתחמים ב-111 ערים ב-29 מדינות והכנסות של מעל ל-1.5 מיליארד דולר בחצי שנה. אך לצד זאת, הוא חשף גם הפסדי עתק, שעשויים להצביע על מודל עסקי בעייתי ולצדו נתונים מדאיגים נוספים שמשקיעים לא אוהבים לראות. אחד מהם הוא ההלוואות שנטל מהחברה המייסד נוימן, האחרונה שבהם מחודש אפריל של כ-360 מיליון דולר.
האתגר של WeWork הופך לפיכך לגדול בהרבה: החברה, שמתעתדת להציג את עצמה כחברה חדשנית, בסופו של דבר פועלת בשוק הנדל"ן, עם מתחמים שאת רובם היא שוכרת לטווח ארוך ומשכירה אותם למנוייה לטווחים קצרים. החברה מתגאה ב-527 אלף מנויים, יותר ממחציתם מחוץ לארה"ב, ובצמיחה של 90% בשנה האחרונה. הייחודיות שהיא מנסה להציג היא בעיקר "אווירה" של הייטק, חדשנות וקהילה. אך האם את שלושת אלה אפשר לתרגם בכלל לכסף?
לפי תשקיף החברה - ששינתה את שמה לצורך ההנפקה The We Company - הכנסותיה במחצית הראשונה של השנה הגיעו ל-1.54 מיליארד דולר, סכום לא מבוטל. מצד שני, היא הפסידה באותה תקופה כ-690 מיליון דולר, ובסך הכל 3.6 מיליארד דולר בשלוש שנים - הפסד שקשה לכל משקיע לעכל.
הצלחת ההנפקה או כישלונה תלויים לא מעט באדם נוימן, הפנים של החברה. לפי "וול סטריט ג'ורנל", נוימן - קיבוצניק לשעבר, בעל השליטה ומנכ"ל החברה - הכניס לכיסו יותר מ-700 מיליון דולר מאז הקמת החברה ממכירת מניות שלה, מהלך שמשקיעים לא בהכרח אוהבים לראות לפני הנפקות. כעת הוא יצטרך להסביר איך הופכים חללי עבודה עם "אווירה" לכסף.
האם ההייפ מוצדק?
כך שאם הכל ילך כמתוכנן, בעוד כמה שבועות יתקיים מפגש מעניין מאוד בניו יורק, כשנוימן ייפגש עם המשקיעים. אלה, כאמור, יצטרכו להחליט האם ותמורת כמה הם מוכנים לקנות מניות של החברה, ויש מי שאומרים שיהיה זה המפגש הראשון שלו עם המציאות. מי שאומר זאת מכוון לכך ששאלות קשות ייזרקו לאוויר, ולא פחות מכך תהיות האם WeWork מצדיקה את השווי שלה.
עד היום גדלה וטופחה ענקית חללי העבודה המשותפים על אתוס של חברת טכנולוגיה חדשנית ומבריקה שצומחת במהירות. הרעיון, כמו גם הביצוע, בדמות משרדים יפים ומודרניים שמתאימים ככפפה ליד לסטארטאפיסטים צעירים, הוא אכן מבריק וחדשני, אבל, כאמור, זה עדיין לא הופך את יצירתו של נוימן לחברת טכנולוגיה.
קריאת התשקיף של החברה, שכמו המשרדים שלה הוא צבעוני, שונה ותואם את רוח הניו-אייג', לא מצליחה לענות על השאלה מדוע צריך לתמחר את החברה כחברת טכנולוגיה, ולתת לה שווי של קרוב ל-50 מיליארד דולר. הפער בין חוזי השכירות אמור לייצר את הרווח, מה שלא קורה בינתיים.
ב-WeWork נוהגים להסביר כי המטרה כעת היא להתרחב ולתפוס כמה שיותר נתח בשוק, שמתחיל להתמלא במתחרים - כי אחרי הכל לא מדובר בטכנולוגיה מורכבת, אלא יותר בעניין של לוקיישן ועיצוב. וכך חברת הנדל"ן הזאת צומחת בקצב מסחרר לעוד ועוד נכסים, כדי לספק את הקצב שאוהבים משקיעי הטכנולוגיה. על הדרך היא צברה התחייבויות של 47.2 מיליארד דולר על חוזי השכירות הארוכים. בהייטק לא מכירים חובות בסדר גודל כזה.
בחברה עושים גם כל מאמץ אפשרי כדי למתג את החברה כהייטק, וכך במקום לקרוא לשוכרי היחידות שלה פשוט שוכרים, הם נקראים "מנויים", והשירות שהיא מספקת נקרא Space as a Service, בניסיון להידמות לחברות היי־טק שמספקות תוכנה כשירות (SaaS). בספטמבר יתברר אם המשקיעים יתנו משקל יתר למיתוג ולתדמית - או דווקא למספרים הקרים, וזה בסוף מה שיכריע את גורל ההנפקה המסקרנת של השנה.
