ועד-הבית השתגע: מתי תחויבו לממן שיפוץ?

הרחבת הלובי, תוספת של אריחים יוקרתיים, התקנת מעלית והצבת מצלמות אבטחה - ישנו הבדל בין שיפוץ לבין שיפור והשבחה של הבית המשותף. איפה עובר הקו, באילו מקרים תחויבו להשתתף בעלויות התחזוקה והשדרוגים ומתי מדובר בחריגה מגבולות הסביר? לפניכם המדריך.

תחזוקה סבירה או השבחת הנכס? בדקנו מה קובע החוק(צילום: shutterstock)

שיפוץ או שיפור? מצא את ההבדלים

"כשמדובר בתיקונים רגילים שמטרתם לשמור על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, אין צורך בהסכמה של כלל דיירי הבניין", מסביר עו"ד עפר שחל, מחבר הספר המדריך השלם לבית המשותף. "לא רק שהדבר בסמכותו של ועד הבית, אלא שזו אף חובתו לבצע זאת ללא דיחוי, ואם אין מספיק כסף בקופת הועד, הוא רשאי לערוך גבייה נפרדת".

"במקרה כזה יש צורך בהסכמה כללית ולא רק בהסכמת מי שנוכח באספה", אומר עו"ד שחל. "הסיבה היא ששיפוץ הרכוש נתפס בפסיקה כהכרחי, בעוד שהשבחה הנכס נחשבת למותרות. ישנם מקרים שלגביהם ברור איפה עובר הקו בין שיפוץ לשיפור, וישנם מקרים שהם בתחום האפור. למשל, ברור שתוספת של מעלית או הרחבת הלובי או ניצול זכויות בנייה נוספות הן בבחינת שיפור".

עמדת בית-המשפט היא מרחיבה יחסית, והנטייה היא לראות בשיפוץ גם תוספות שיש בהן רק טעמים אסתטיים. הוספת תיבות דואר, אינטרקום, שער חשמלי, דלת ללובי וכו', יכולים להיחשב כשיפוץ ולא כשיפור.

בייחוד בשיפוץ נרחב, לא כדאי לחסוך בעלות מפקח בנייה(צילום: shutterstock)

משפצים את הבניין? כדאי לממן ועד נפרד לשיפוץ

כשאספת הדיירים מקבלת החלטה על שיפוץ מקיץ של הרכוש המשותף, מומלץ למנות ועד שילווה את השיפוץ. עו"ד שחל: "לא תמיד הוועד הרגיל יתאים לכם, ולעתים דווקא בעל דירה שאינו חבר בוועד יכול סייע יותר בניהול השיפוץ. למשל, אם אחד הדיירים הוא רואה חשבון, אדריכל, מהנדס, קבלן או עורך-דין. ועד זה יהיה ממוקד רק בעניין השיפוץ ויוכל להקדיש את מלוא תשומת הלב למיזם זה, שלעתים עלול להביא להתחייבויות כספיות בלתי צפויות. מומלץ למנות עד שלושה חברים, אשר לפחות אחד מהם הוא חבר בוועד הקיים (עם עדיפות ליו"ר הוועד או לגזבר). כמו כן, יש לחייב אותם לדווח באופן שוטף לוועד הבית ולאספת הדיירים אודות התקדמות השיפוץ".

כמה טיפים חשובים לניהול השיפוץ  

החוק לא מתייחס למיזם של שיפוץ גדול ולא מבחין בין שיפוץ לבין החזקה תקינה ושוטפת של הרכוש המשותף. ואולם, כדי למנוע בעיות ומחלוקות בהמשך, הנה כמה המלצות שיקטינו את הסיכוי לחיכוכים בין הדיירים.

עוד כתבות בנושא:

קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים  

המדריך הגדול לשיפוץ קטן   

מנו מפקח בנייה ויועץ משפטי: "בשיפוצים מורכבים ויקרים כדאי מאוד למנות מפקח חיצוני בתשלום, אשר תפקידו להגן על כלל בעלי הדירות מול הקבלן המבצע", ממליץ עו"ד שחל. "כמו כן כדאי להתייעץ משפטית בשלב חוזה ההתקשרות מול הקבלן או ספקי שירות אחרים. חוזה טוב ידרוש ביטחונות וערבויות, יקבע לוח-זמנים מוגדר, יקבע סנקציות במקרה של הפרה ועשוי למנוע מצבים שכיחים של אובדן שליטה במהלך השיפוץ".