בישראל בונים בממוצע 23 דירות לכל אלף תושבים
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התחלות הבנייה בישראל מדשדשות סביב 50,000 דירות בשנה ולא מצליחות להתרומם ‰ בראש רשימת הערים הצומחות נמצאות חריש, טירת הכרמל ואור יהודה ‰ בתחתית: ירושלים, רמלה ואילת
נסיעה מהירה מצפון לדרום תגלה מספר עצום של מנופים ואתרי בנייה. האם הצניחה בהתחלות הבנייה שעליה מדווחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומדת במבחן המציאות? התחלות הבנייה מדשדשות סביב 50,000 דירות בשנה ולא מצליחות להתרומם.
בישראל, מתברר, בונים בממוצע 23 דירות לכל אלף תושבים. אז מיהן באמת הערים המתרחבות ביותר בישראל? בשנים האחרונות אנו שומעים חדשות לבקרים על נתונים חדשים בנוגע לשכונות שמוקמות מאפס, הסכמי גג שמבטיחים עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ומכרזי "מחיר למשתכן" שאמורים לאכלס בעתיד עשרות אלפי משפחות צעירות. מאמצים רבים מושקעים בניסיון לנבא אילו ערים צפויות להתפתח, לזנק ולהשתנות, אבל אילו מהן באמת נמצאות במגמת פיתוח מואץ, ולא על הנייר בלבד?
יצאנו אם כן לבדוק נקודתית מיהן עשר הערים הצומחות בישראל. הבדיקה נעשתה בעזרת "מדד המנופים" של לשכת שמאי המקרקעין, המנתח את נתוני הבנייה הפעילה בישראל בשלוש השנים האחרונות לפי ערים, ביחס לאוכלוסיית אותה העיר. "מדד המנופים" בדק עבורנו כמה דירות נמצאות בבנייה על כל אלף תושבים והוא מצביע על התפתחות הערים בישראל.
במקביל, ניתחה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין את נתוני התחלות הבנייה בשנה האחרונה, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונוגעים לחודשים אפריל 2018 עד מרץ 2019, השוותה אותם ביחס לגודל העיר הנוכחי וסימנה את עשר הערים שבהן מתבצעת כיום בפועל הבנייה הענפה ביותר, שצפויה לשנות את פניה של העיר. התוצאות מפתיעות.
בשורה התחתונה מתברר, כי הנתונים הכלליים של התחלות הבנייה מאכזבים – על אף המאמצים הרבים להגדיל את ההיצע בשוק, מהנתונים האחרונים של הלמ"ס עולה, כי התחלות הבנייה בעלייה של 6.8% ביחס לאשתקד, אבל ביחס לרבעון קודם – הן בירידה של 8.5%. בפועל, ממשיכים לייצר כאן 50 אלף דירות בשנה, 20% רחוק מהיעד הממשלתי שנועד לפתור את מצוקת הדיור."השנתיים האחרונות לא ייצרו התחלות בנייה מספיקות כדי לענות על הביקושים, ולא הגיעו ליעד הרצוי של 60 אלף התחלות בנייה בשנה", אומרת בוגין.
מניתוח נתוני הלמ"ס מעניין לגלות, כי בניגוד להכרזות פומביות על הפרחת הפריפריה, למעט נתיבות, קריית מוצקין וטירת הכרמל, שאר היישובים הגדלים בשנה האחרונה נמצאים במרכז הארץ, בטווח חדרה־גדרה (כולל חריש, שהיא מעט צפונית לחדרה). הרשימה כוללת יישובי מרכז בקו השני והשלישי מתל אביב, כמו הרצליה, קריית אונו, כפר יונה ויבנה. הדבר מראה, כי הניסיון של מקבלי ההחלטות לשווק את הפריפריה לא צלח, והיזמים מעדיפים לבנות באזורי הביקוש, גם שלא במסגרת "מחיר למשתכן" ועל אף הקושי לרכוש קרקעות זמינות לבנייה.
לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי, "כדי לחזק את הפריפריה לא מספיק רק לבנות. המדינה חייבת להתגייס ברמה הלאומית ולהשקיע גם בכבישים, ברכבות, במרכזי תעסוקה, בחינוך ובתרבות. נוסף על כך יישוב שצומח בצורה כה חדה מחייב גם תקציבים, כדי שהרשות המקומית לא תקרוס כלכלית".
הערים הגדולות:
רמת גן בראש, ירושלים בשפל
נתחיל דווקא בערים הגדולות והמבוקשות. אומנם בירושלים נבנו בשלוש השנים האחרונות 9,175 דירות, אך כשבוחנים את הנתונים ביחס לאוכלוסייה, העיר אינה צומחת מספיק – תשע דירות בלבד לכל אלף תושבים. עגום בהחלט. אסף אביב, מנכ"ל חברת הבנייה הוותיקה מ.אביב: "אם בישראל כולה קיים מחסור גדול בהיצע התחלות בנייה – כ־45 אלף בלבד לעומת כ־60-70 אלף ביקושים לשנה, הרי שבירושלים הבעיה חריפה פי כמה וכמה, והתחלות הבנייה המועטות יחסית אינן מצליחות להשיג את הביקושים המתגברים, מה שעלול כבר בשנה הבאה להביא לעליות מחירים משמעותיות ובמיוחד באזורים המבוקשים שבמערב העיר". לדבריו, ירושלים היא לא רק העיר הגדולה בישראל, כ־950 אלף תושבים בקירוב, עם התהפכות המגמה של הגירה שלילית לחיובית, מה שיחייב את הממשלה הנבחרת לדאוג במקביל ובדחיפות להוצאת מכרזים לבניית שכונות ומתחמים חדשים ולייצר תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בבירה.
בתל אביב, בדומה לממוצע הארצי, מוקמות 21 דירות לכל אלף תושבים, בגבעתיים מדובר על 22 דירות וברמת גן - 28 דירות.
ומה עם בירת הנגב? שם נבנות 22 דירות לכל אלף תושבים, כשהמעבר החד הוא למגדלים.
10 הצומחות:
הערים עם מרבית התחלות הבנייה
איפה בונים הכי הרבה בארץ ביחס למספר התושבים?
כצפוי, במקום הראשון והנבנה בישראל נמצאת חריש, עם 345 דירות בשנה האחרונה לכל אלף תושבים. באופן טבעי, היישוב החדש, שאוכלוסייתו עדיין קטנה והבנייה בו גדולה, נהנה ממספר עצום של התחלות בנייה. ככל שהיישוב יגדל ויתאכלס, שיעור התחלות הבנייה לאלף תושבים יקטן, אך בשנים הקרובות, וככל שלא יוקמו יישובים חדשים לחלוטין בסדר הגודל הזה, חריש צפויה להמשיך להוביל את הטבלה.
במקום השני נמצאת העיר הוותיקה הצומחת בישראל, טירת הכרמל, שנהנית מעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה – למעלה מ־46 יחידות דיור חדשות לכל אלף תושבים. ביישוב נבנים מספר פרויקטים חדשים, וכן אושרה הקמת שכונה חדשה – איילת הכרמל. הואיל ומדובר ביישוב קטן יחסית, התחלת בנייה של מספר פרויקטים במקביל יכולה להביא להרחבה משמעותית שלו, ודאי אם מדובר בבנייה של שכונה שלמה. ככל שהיישוב יתחזק, הוא יוכל לשמש אלטרנטיבה לחיפה.
אור יהודה מפתיעה במקום השלישי בעיקר בשל השכונה החדשה, בית בפארק, שעתידה לכלול כ־3,000 יחידות דיור. השכונה עלתה לכותרות לאחר שנמכרו בה כ־280 דירות בתוך יום אחד. מיקומה - בסמוך לכביש 1 וכביש 4 ובסמוך ליישובים חזקים, כמו קריית אונו וסביון – מספק לרוכשים איכות חיים.
במקומות הבאים אנו מוצאים את נתיבות וראש העין, יישובים שנהנו בשנים האחרונות מגידול משמעותי. נתיבות רשמה בשנה האחרונה קפיצה לאחר פתיחת תחנת הרכבת בעיר ב־2015, אשר חיברה את היישוב למרכז והביאה לעלייה בביקוש. תצוין בהקשר זה גם קריית מוצקין, שהתחלות הבנייה בה נעצרו בשנה האחרונה, אבל השלימה בשלוש שנים, לפי "מדד המנופים" – תנופת בנייה עצומה עם 76 דירות לכל אלף תושבים.
העיר שבונה בתוך עצמה מיני עיר שלמה היא ראש העין. זאת בשל שכונת הענק החדשה פסגות אפק, שבה נעשית בנייה ענפה במסגרת "מחיר למשתכן", וקצב התשתיות אינו מדביק את קצב הבנייה, עם 4,508 דירות בבנייה פעילה – כלומר 89 דירות לכל אלף תושבים. אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת גיא ודורון לוי שבנתה אלפי יחידות דיור בראש העין במסגרת השוק החופשי ו"מחיר למשתכן", אומר כי: "בראש העין ניתן לקדם בנייה חדשה יוצאת דופן בשל עתודות הקרקע הזמינות, הכוללות 14 אלף יחידות דיור בשכונה אחת".
במקום השישי ממוקמת גדרה עם עלייה דרמטית בהתחלות הבנייה ובגידול בפועל של היישוב – אם ב־2017-2015 התחילה בניית עשרות יחידות דיור בודדות בעיר, בשנה האחרונה זינקו התחלות הבנייה ל־755, כלומר 27.5 יחידות דיור חדשות לכל אלף תושבים.
עיר ממריאה נוספת היא יבנה, עם 990 התחלות בנייה לעומת 113 ו־81 התחלות בנייה בשנתיים שלפני כן. המעניין ביבנה הוא שחלק הארי של התחלות הבנייה נובע מפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות בעיר. אלה מושכים צעירים מאזור המרכז. העובדה כי בעיר שתי תחנות רכבת הופכת אותה ליעד מועדף במובן זה. בעקבות תהליכים אלה המחירים בשכונות הוותיקות והמתחדשות עולים באופן משמעותי.
עיר מפתיעה נוספת היא גבעת שמואל – 27 דירות לכל אלף תושבים. לדברי אבי זיתוני הבונה בגבעת שמואל: "עיקר התחלות הבנייה מתמקדות בשכונת רמת הדר החדשה, המאופיינת בעיקר במשפחות מסורתיות שמבקשות להתגורר בדירות גדולות".
במקום השמיני בשנה האחרונה נמצאת קריית אונו, יישוב מבוסס ויוקרתי במרכז, שרף העסקה הממוצעת בו עבר מזמן את שני מיליון השקלים. בעיר קיימת בנייה חדשה לצד התחדשות עירונית נרחבת ברחובות הוותיקים. איכותו של היישוב לצד מיקומו האידיאלי מושכים אליו רוכשים חדשים.
ניב רום, מבעלי קבוצת כנען, המקימה במתחם לוי אשכול פרויקט של כ־700 דירות במסגרת פינוי־בינוי, מסביר: "את קריית אונו אפיינו בעבר צמודי הקרקע והבתים הפרטיים היוקרתיים אשר מיתגו אותה גבוה מאוד כיישוב בכלל וכיישוב יוקרתי באזור גוש דן ובקעת אונו בפרט. עם זאת הצורך בהתחלות בנייה באזור המרכז עשה את שלו, ובשנים האחרונות אופי הבנייה ביישוב השתנה מאוד".
כפר יונה – מקום תשיעי - נמצאת גם היא במגמת התרחבות כבר מספר שנים, עם 20 דירות לכל אלף תושבים בשנה האחרונה, אבל "מדד המנופים" בשלוש השנים האחרונות ממקם אותה במקום הרביעי עם 79 דירות לכל אלף תושבים. הסיבה לביקושים הגבוהים מיוחסת לעובדה שהיא עדיין מציעה דירות במחירים ברי השגה ביחס ליישובים סמוכים כמו נתניה, היא נמצאת בקרבה לכביש החוף, כביש 4 וכביש 6, ומהווה פתרון מצוין לזוגות צעירים. לא מפתיע כי בשנים האחרונות נעשית בה בנייה חדשה בהיקפים גדולים.
סוגרת את העשירייה הרצליה עם קרוב ל־20 יחידות דיור חדשות לכל אלף תושבים. בעיר מתבצעת בנייה חדשה בשכונת גליל ים לצד התחדשות עירונית במרכז העיר. בשני המקרים מדובר בדירות יקרות למדי: בגליל ים המחיר הממוצע לעסקה מתקרב ל־3 מיליון שקל, ואילו במרכז העיר נהרסים בניינים ישנים ונבנים במקומם בנייני פרימיום הכוללים בעיקר דירות יוקרה.
טעונות שיפור:
הערים עם מיעוט התחלות בנייה
בתחתית הרשימה של היעדר הבנייה נמצאת רמלה עם 1.69 דירות לכל אלף תושבים, אם כי במקרה של רמלה בשנה הקרובה החלה בנייה בשכונות חדשות בעיר, והיא צפויה לשוב ולצמוח. חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי, מסביר כי ככל הנראה נתוני הלמ"ס לא מספיק מעודכנים בעיר רמלה ויעודכנו בהמשך השנה. רמלה נמצאת בתנופת בנייה גדולה, ורק מתחילת השנה יש התחלות בנייה של 800 יח"ד לפחות, עם שכונה חדשה במערב העיר – נווה דורון - אשר תכלול כ־4,000 יחידות דיור.
את הרשימה חותמת העיר הדרומית ביותר, אילת, שם בונים רק חמש דירות לכל אלף תושבים.
השכונות החדשות על החוף קופצות לגובה
מחפשים דירה חדשה עם נוף לים? נסו בתל אביב, הרצליה, בת ים, חדרה וקריית ים
איפה עוד צפויים לבנות עם נוף לים?
בראש ובראשונה, בתל אביב בואכה הרצליה, ב"תוכנית 3,700" – כאן מתוכננות התחלות בנייה של כ־12.5 אלף יח"ד ופיתוח עשרות אלפי מ"ר של תעסוקה, תיירות ומסחר באחת מעתודות הקרקע האחרונות למימוש סמוך לחוף.
בניית 11 אלף דירות מתוכננת גם בחוף התכלת בהרצליה. השטח יחולק לשבעה מתחמים, שכוללים פארק חופי נרחב ויחידות מלונאיות בחלק המערבי הסמוך לים. גם תוכנית שדה דב ל־16,000 דירות יוצאת לדרך סוף סוף (ראו פירוט בכתבה על תל אביב).
בבת ים הבנייה בשכונת פארק הים בעיצומה. הפרויקט צפוי לכלול 10,000 דירות ולצידן מרכז בילוי וקניות, פארק, מרכז ספורט ומרכז תעסוקה, האמור לכלול חברות הייטק ומרכז אקדמי לצד מתחם מלונות יוקרה.
בראשון לציון יש עצירה של פיתוח על החוף בשל המטווח היושב על הקרקע היקרה ביותר, 1,300 דונם. לאחרונה סיירו על החוף ראש מטה הדיור זאב בילסקי וראש העיר החדש רז קינסטליך כדי לקדם פתיחת החוף לציבור.
הפוטנציאל הגדול ביותר מסתתר בחדרה - בגבעת אולגה ודרומה לה, עד מה שנקרא "החוף הלבן". בתוכנית המתאר לעיר שאושרה ב־2014 מתוכננים 24 מתחמים ובהם כ־15 אלף דירות.
החוף הלבן בתכנון פרופ' משה צור של חברת אסיה גרופ משתרע על פני 17 דונם, עם שני מגדלים בני 25 קומות כל אחד, בהם 261 יח"ד שרובן כבר נמכרו. צפונית לשם עומדת גבעת אולגה לשנות את פניה לחלוטין. פרויקט התחדשות עירונית ראשון אושר לפני כשלושה חודשים, ובמסגרתו תקים חברת ארזים מקבוצת אורון שני מגדלים בני 33 ו־25 קומות, עם 274 דירות, ברחוב הגדוד העברי. הוועדה המחוזית גם אישרה תוכנית פינוי־בינוי ל־1,100 יח"ד בשכונה. במסגרת התוכנית של חברת ענב בחדרה, יפונו 198 יח"ד וייבנו בניינים בני 34-11 קומות; התוכנית תכלול גם כ־4,300 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
בקריית ים תוכנית המתאר אישרה לאחרונה למתן תוקף תוכנית חדשה שמוסיפה 13 אלף יח"ד לעיר, בדגש על פיתוח אזורים שבקרבת החוף. לפי הודעת מינהל התכנון, "מטרת התוכנית להפוך את קריית ים ל'עיר החוף של הקריות'. זאת על ידי חיזוק פיתוח חוף הים בדגש על תרבות, תיירות ונופש, הן ברמה המקומית והן ברמה האזורית. התוכנית מייעדת לשם כך מוקדי פנאי ונופש, שטחים למלונאות ומסחר תיירותי, בית ספר ימי ועוד.
באשר לפיתוח רצועת החוף, התוכנית מציעה להותירה כמרחב פתוח לציבור, תוך שילוב מוקדי פיתוח, שבהם תינתן עדיפות לשימושים בעלי זיקה לחוף. כל זאת תוך הבטחת נגישות מרבית של הציבור, הימנעות מיצירת חזית רציפה של בינוי ושימור בין הבינוי הקיים בעורף חוף הים לים".
"השכונות שעל קו המים נחשקות במיוחד", אומרת המומחית לשיווק נדל"ן חגית לאניאדו, "דוגמה לכך היא עיר ימים בנתניה. בשכונה שתחגוג בקרוב עשור להיווסדה, עלו מחירי הדירות בכ־70%. גם בחדרה, בבת ים ובקריות יחוו, לדעת מומחים, מגמה דומה בעתיד".
לפנייה לכתב/ת 
