תמ"א 38: הטעויות שכדאי להימנע מהן
מעניקים בלעדיות ליזם, מסתירים הטבות מדיירים אחרים או מסכימים שהמפקח יהיה מטעם הקבלן. אתר "המקצוענים" עם טעויות נפוצות בפרויקטים של התחדשות עירונית? ממה להימנע וכיצד נכון לנהוג? לפניכם מדריך שכדאי לקרוא לקראת אסיפת הדיירים הבאה
עתידה של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) אינו ברור. אמנם ב-18 במאי 2020 מגיעה לסיומה גם תקופת ההארכה שניתנה למועצה הארצית לתכנון ובניה, אך בישראל, כמו בישראל, אין לדעת האם זה יהיה באמת הסוף. עד שתתקבל הכרעה, ישנו פרק זמן שבו דיירים ממשיכים לחתום על חוזים מול יזמים. מהן הטעויות הנפוצות של דיירים בדרך להתחדשות ומדוע הן יכולות לעלות להן ביוקר? בדקנו. לקרוא, לשמור ולהדפיס לאסיפת הדיירים הבאה.
הטעות: לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעירייה
"הטעות הראשונה והקריטית של דיירים היא לפנות ליזמים מבלי שבכלל בדקו מה ניתן לקבל בתמורה", מסבירה עו"ד רוית סיני, העוסקת בהתחדשות עירונית ומחברת הספר "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי" שיצא לאחרונה בהוצאת צמרת. "הבעיה היא שכך רוב היזמים מגישים הצעה כללית ולא מדויקת, עד כדי כך שלעתים הם כלל לא בודקים אם לבניין יש זכויות לביצוע תמ"א 38 או האם יש אפשרות לקבלת היתר בנייה. במצב שבו הדיירים מתחייבים לאותו יזם, על סמך הצעתו, הם מגלים בסופו של דבר שהוא אינו יכול לעמוד בה".
מה עושים? "ניגשים לברר את זכויות הבניין בעירייה. "במסגרת בדיקה זו יש לבדוק את שטח המגרש, מיקום המגרש והרחוב (יש השפעה על בניין הממוקם על שטח מישורי לבין מגרש במדרון, על תוספת אחוזי הבנייה)", מוסיפה עו"ד סיני. "כמו כן, יש לבדוק את סך השטח העיקרי שניתן לבנות עליו. במקרה זה, לכל עיר ישנה מדיניות מגובשת לכל בניין בכל רחוב, ויש להצליב מידע מול גורמים אלו בעירייה. יש לבדוק מה מספר הקומות שניתן יהיה לקבל לאחר מימוש הפרויקט והתוכניות הנוספות במסגרת ההיתר".
לדברי עו"ד סיני, "יש לבדוק מהן סך כל הזכויות שניתן לקבל בבניין החדש, מול גדלי הדירות הקיימים. נתון חשוב נוסף שיש לבדוק הוא כמה דירות יכול היזם לבנות. לכל עירייה ישנה מדיניות שונה לגבי הצפיפות הנדרשת. המגמה היא לכיוון שימוש מעורב בבניין: כלומר, הוספת משרדים ומקומות למסחרי, מה שבא על חשבון הדירות שאמור לקבל היזם".
הטעות: למהר להעניק ליזם בלעדיות
אין מה למהר ולחתום על התחייבות ליזם. "לעתים, דיירים נחפזים לחתום על התחייבות שנקראת 'נון שופ', ואשר מעניקה ליזם בלעדיות של שישה חודשים עד שנה, שבה הוא יכול לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון", אומרת עו"ד סיני. "זו התחייבות מיותרת, שכן זכויות הבניין פתוחות לכל ואינן מצריכות שום חתימה על בלעדיות".
מה עושים? "על היזם ועל החברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין, ורק לאחר מכן להגיש הצעה בהתאם", מסבירה עו"ד סיני. "גם במקרה זה, מומלץ לא למהר לחתום, אלא לערוך מכרז יזמים, ולבחור את ההצעה המשתלמת ביותר. ברוב המקרים, הדרישה לבלעדיות היא בקשה מצד היזם, שהיא חד-צדדים ולטובתו, ואינה משרתת בשום אופן את האינטרס של הדיירים".
התחדשות עירונית (צילום: מתן טורקיה)
הטעות: לאפשר לכל הדיירים להביא יזם מטעמם
לכאורה, זה נשמע כמו החלטה שוויונית ונכונה של נציגות הבית המשותף – לאפשר לכל דייר להביא הצעה מיזם מטעמו. ואולם, בפועל הדבר גורם לסרבול ולדחיית הפרויקט.
"ברגע שמישהו מביא יזם מטעמו, הוא לא קשוב לשוב יזם אחר ומתעקש על היזם שלו", מפרטת עו"ד סיני. "וכך, ובייחוד כשההצעות שרוב הדיירים מגישים דומות, יש קושי אמיתי להגיע להחלטה על זהות היזם".
מה עושים? "ההמלצה היא למנות נציגות של דיירים שיובילו את הפרויקט, ובמסגרת פרוטוקול מינוי הנציגות מכניסים סעיף שימנע פתח לסחבת", ממליצה עו"ד סיני. "על פי סעיף זה, לנציגות תהיה הזכות לבחון מספר יזמים ולבחור את המתאים ביותר. סעיף זה מונע מצב של דיירים סרבנים שנמנעים מלחתום רק משום שהיזם הוא לא היזם מטעמם".
כיצד מונעים מצב שבו נציגי הדיירים דואגים לטובות הנאה לעצמם?
עו"ד סיני: "בפרוטוקול מינוי הנציגות מוסיפים סעיף על פיו הנציגים מצהירים שהם מתחייבים שלא יקבלו אף טובת הנאה. בנוסף, הדיירים מתחייבים וחותמים שהם לא יכולים לתבוע את הנציגים במקרה של רשלנות, שכן הם עושים את תפקידם בהתנדבות".
הטעות: לנהל משא ומתן נסתר עם הקבלן
לא משנה עם היוזמה לכך היא מצד אחד הדיירים או מצד הקבלן, אך במצב שבו מתנהל ביניהם משא ומתן נסתר מיתר הדירים – זהו מתכון בדוק לכישלון הפרויקט.
"לא חסרים מקרים של יזמים שפונים לחלק מדיירי הבניין ומציעים להם הטבות שאחרים לא יודעים אליהם", מתארת עו"ד סיני. "זו דרך פסולה, וסופה להתגלות. יש גם מקרים שבהם אחד הדיירים, ואף חמור מכך, נציג הבניין, מנסה לדרוש מהיזם תמורה כספית או כל הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יודעים על כך".
מה עושים? עו"ד סיני: "מניסיון בתחום זה, אני לא סומכת לא על הדיירים ולא על היזמים. לכן, חשוב להכניס בהסכם שבין הדיירים ליזם שהיזם מתחייב ומצהיר על כך שלא תינתן מבחינתו שום טובת הנאה לאף דייר. חשוב להוסיף לסעיף זה סנקציה לפיה אם יתגלה שניתנה טובת הנאה לאחד הדיירים, היזם מתחייב להעניק לכל יתר הדיירים את אותה טובת הנאה. אחרת, הסעיף הזה יהיה סעיף ללא שיניים. ברגע שיוצאים למכרז יזמים, חלק מהיזמים לא מסכימים לחתום על סעיף זה. זו עוד שיטת סינון טובה של יזמים, ועדיף שהם כלל לא יכנסו לפרויקט".
מפקח בנייה: חשוב שייבחר על ידי הדיירים ולא על-ידי היזם(צילום: shutterstock)
הטעות: לא למנות מפקח, או להסתפק במפקח מטעם היזם
בכל פרויקט של התחדשות עירונית מומלץ שיהיה מפקח מטעם הדיירים, אשר ישמור על האינטרס שלהם מול היזם והקבלנים המבצעים, יוודא שהכל מתנהל על פי החוק, האישורים הנדרשים, המפרטים הטכניים ולוחות-הזמנים שנקבעו.
"זו טעות להתפתות למפקח מטעם הקבלן, שכן זה בדיוק כמו לתת לחתול לשמור על השמנת", אומר איציק לוי, מפקח בנייה באתר "המקצוענים". "מי שממן את עלות המפקח הוא אמנם היזם, אך אסור שהוא יבוא מטעמו".
כיצד ניתן לוודא שאכן המפקח ישמור על האינטרס של הדיירים?
"זו אכן משרת אמון, ובתחום הזה לא חסרים פיתויים שבהם קבלנים מציעים למפקחים ישירות או בעקיפין טובות הנאה תמורת העלמת עין, אך זו בדיוק מהותו של התפקיד – לשמור על האינטרס של הדיירים. כשלים, ובייחוד כשלים מהותיים, בסופו של דבר מתגלים ולכן מי שישא באחריות מקצועית במקרה של רשלנות הוא המפקח. החוזה עמו צריך להיות מפורט, לכלול התחייבות לדו"חות על בסיס שבועי, מספר מינימאלי של ביקורים באתר, דרישה למתן התראה בכתב על כל חריגת בנייה, סטייה מלוח-הזמנים או חריגה מהוראה של כל דין".
מדוע חשוב למנות את המפקח עוד לפני שבוחרים יזם?
לוי: "חשוב שהמפקח ימונה עוד בשלב שלפני בחירת היזם, יעבור על כל הסכם ההתחדשות וילווה אותם עד לרגע המסירה הסופי. אחרת, נמצאים במצב שהרבה יותר קשה לתקן. לאחר החתימה, מגלים שחתמו על מפרטים לא מספיק איכותיים, שהמשמעות שלהם לטווח ארוך היא קריטית ויכולה להשפיע על שווי הנכס, על ענייני תחזוקה ועל רמת גימור שתגרום לרבים להשקיע סכומים מיותרים בשדרוגים ולמעשה להיכנס לשיפוץ נוסף, בסיום השיפוץ המקורי. חשוב לוודא שלוחות-הזמנים שנקבעים בהסכם הם הגיוניים, שכל האישורים מהעירייה ניתנים מראש ולא לאחר שיוצאים לדרך, שכן זה גורם לעיכובים משמעותיים בפרויקט".
הטעות: לא לבדוק את הצעת היזם מול אדריכל
לא כדאי לסמוך על היזם בעיניים עצומות. "על הדיירים לדרוש מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע ולבדוק מולו את כל הפרטים הרלוונטיים לשם ביצוע הפרויקט", ממליצה עו"ד סיני. "חשוב לבדוק את ההצעה מול עורך-דין העוסק בתחום וכן מול אדריכל. לא פעם, בעקבות בדיקות אלו מתגלות זכויות נוספות של הבניין. זכויות, שאם לא היו מתגלות, הדיירים היו פשוט מפסידים אותן".
לדבריה, "לא פעם יזמים טוענים שהיו מעורבים בפרויקטים, שלאחר בדיקה התגלה שכלל לא היו קיימים. יש להתעקש לבחון פרויקטים קודמים שלו, לדבר עם דיירים שסיימו את הפרויקט ולשאול את כל השאלות המתבקשות לגבי ההתנהלות מול אותו יזם".
הטעות: לשפץ את הדירה בסמוך להליך תמ"א 38 ולסרב לחתום עד שתקבלו פיצוי מלא
במקרה של תמ"א 38 (חיזוק מבנים, הריסה ובנייה או פינוי בינוי), לא בטוח שכדאי למהר להיכנס לשיפוץ, אם ידוע שבקרוב יתחיל הליך התחדשות עירונית בבניין.
הסיבה: גם אם תקבלו פיצוי עבור השיפוץ, הרי שזה יהיה פיצוי חלקי ולא מלא. דיירים שינסו להתעקש על פיצוי מלא ויסרבו לחתום על הסכם ההתחדשות, יכולים למצוא את עצמם מוגדרים כדיירים סרבנים.
עוד כתבות בנושא:
שיפוצים במקום קניית דירה
שיפוץ כולל של הבית: מאיפה מתחילים?
לחיות בבית, גם בזמן השיפוץ
ומדוע בעצם שלא יזכו לקבל את מלוא הסכום שהשקיעו בשיפוץ הדירה שלהם?
עו"ד סיני: "יש לכך מספר סיבות. הסיבה הראשונה, היא שעד שיתקבל ההיתר, יחלפו מספר שנים ממועד השיפוץ. שמאי מקרקעין לוקח בחשבון שיפוץ, רק אם הוא שיפוץ יסודי ורק למשך תקופה של ארבע שנים מהמועד שבו הסתיים השיפוץ. הסיבה השנייה היא שממילא במסגרת קבלת דירה חדשה, היזם מעניק לו דירה במפרט טכני גבוה ויוקרתי יותר בהשוואה לדיירים שלא ביצעו שיפוץ מקיף. הסיבה השלישית היא שבמהלך תקופת הבנייה, בעל הנכס ששופץ זוכה לדמי שכירות גבוהים יותר משאר הדיירים שלא שיפצו את הנכס".
"כדי להימנע מדיירים סרבנים מהסוג הזה, חשוב לעדכן אותם בעמדת בית-המשפט במקרה זה, לא לטובתם", מוסיפה עו"ד סיני. "כלומר, דייר סרבן יכול למצוא את עצמו משלם לקבן פיצוי בגין עיכוב הפרויקט, ובנוסף בית-המשפט יכול לחייב אותו לחתום על הסכם התחדשות מול היזם, ואם יסרב, תהיה לעורך-הדין (המלווה את הפרויקט מטעם הדיירים), זכות לחתום מטעמו".
כלומר, הדבר הוא בבחינת הפסד לכל הצדדים: לדייר הסרבן, ליזם (שעבורו הפיצוי זניח ביחס למשמעות הכספית של עיכוב הפרויקט) ולשאר הדיירים שגם הם מתעכבים בגללו.
בכתבה הבאה נרחיב על תפקידו של מפקח הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
צריכים מפקח בנייה? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
