קונים דירה מקבלן? זהירות, תוספת מחיר סמויה

רבים מרוכשי הדירות לא לוקחים בחשבון את מדד תשומות הבניה, אשר יכולה להגיע לכדי סכום משמעותי. למשל, תוספת של 70 אלף שקל, עבור דירה שמחירה הרשמי היה 2 מיליון שקל, ותוספת של 120 אלף שקל, עבור דירה בשווי 3 מיליון שקל.

"מה שלא מספרים לכם, זה שמדד תשומות הבנייה, כשמו כן הוא, מתייחס לעלויות הבנייה", אומר אסי אבני, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "זהו טריק שעליו יזמים רבים גוזרים קופון, בצורה לא הוגנת, על חשבונם של רוכשי הדירות. הרי בדירה שעולה 2 מיליון שקל, החלק שמתייחס לבנייה עצמה הוא רק כ-700 אלף שקל, לכל היותר. יתר הסכום מורכב מעלות הקרקע, עלות פיתוח השטח, אגרות – לכל אלו מדד תשומות הבנייה ממילא לא מתייחס. אז למה גובים אחוז מדי שנה על כל שווי הדירה? זה פשוט לא הוגן".

העובדה שאין פיקוח על העניין, ומדובר בתחום אפור, מאפשרת לקבלנים להוסיף את הסעיף המתייחס למדד תשומות בחוזה הרכישה שלכם. אבני: "ישנן לא מעט דירות 4 חדרים ממוצעות שעלות הבנייה שלהן היא רק 500 אלף שקל. המדד צריך להיות רק על סכום זה, ולא על כל סכום הדירה. מדובר בלא יותר מתוספת של 5,000 שקל בשנה. עבור בנייה של 4 שנים, מדד התשומות לא צריך להיות גבוה מ-20 אלף שקל לכל התקופה".

אפשר להתמקח, אבל בעיקר לפני החתימה על החוזה(צילום: shutterstock)

מהו בעצם מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה, משקף את השינוי שחל מדי חודש במחירי הבניה של הקבלנים. המדד מבטא את השינוי החל בהוצאה הדרושה לקניית סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבנייה.

ככל שהמדד גדל, כך עלות הבניה של הקבלנים גדלה - בין אם מדובר בבניה למגורים, למשרדים או למסחר. מדד מחירי תשומות מפורסם ב-15 לכל חודש, על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומציין את השינויים במחירים לעומת החודש שקודם לו.

בשנת 2018, עלה המדד ב-2.1 אחוז. כך גם בשנת 2017. בשנת 2016, עלה המדד 1.6 אחוז ובשנת 2015, באחוז אחד בלבד. השנה, עלה המדד עד כה באחוז אחד. בעשור האחרון, היו שנים שהמדד אף חצה את רף ה-3 אחוז.

כשרוכשים דירה מיזם, התשלום מעשה בשלבים, ומשתנה מפרויקט לפרויקט. ישנם יזמים שמציעים לרוכשים לשלם סכום התחלתי נמוך בסמוך לחתימה על חוזה הרכישה (רק 15-20 אחוז משווי הדירה), ואת יתרת הסכום בסמוך לקבלת המפתח. ישנם יזמים שמציעים פריסת תשלומים, בהתאם לקצב התקדמות הבניה.

תוספת מפתיעה של 100 אלף שקל עבור דירת 2 מיליון 

"משך הבניה של בניין מרגע קבלת היתר ועד לקבלת טופס אכלוס עשוי להימשך 3-4 שנים", אומרת עו"ד חן דסטגור, העוסקת בדיני מקרקעין במשרד עו"ד סלומון ליפשיץ. "פעמים רבות, היזמים מתחילים בשיווק הדירות, עוד לפני שהם מקבלים היתר הבניה. וכך, זוג צעיר שבשנת 2015 רכש דירה במחיר של 2 מיליון שקלים, ונכנס אליה רק בקיץ האחרון, מופתע מהדרישה לשלם תוספת של 100 אלף שקל, שהיא בהחלט תוספת לא מבוטלת למחיר הכולל של הדירה".

לדבריה, "היו תקופות שבהן רוכשי דירות שילמו תוספת של עד 10% מערך הדירה בגין הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, שזה סכום מאוד גבוה. מעט מאד רוכשי דירות נותנים את הדעת לכך שהסכום שעליו סיכמו בעת הרכישה הוא לא סכום פיקס, אלא סכום הנושא הפרשי הצמדה, ואין וודאות לגבי שיעור הפרשי ההצמדה. זאת, משום שהמדד הוא תלוי תנודות המושפעות מגורמים שונים, אשר אינם ברי שליטה. אף-אחד לא יודע מה עשוי לקרות בעוד שנתיים".

עוד כתבות בנושא:

הכל על התקנת והחלפת דוד שמש

הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה

(צילום: Gettyimages)

מה קורה אם מדד תשומות הבניה יורד?

עו"ד דסטגור: "אכן, המדד יכול גם לרדת, אלא שהיזמים מבטחים את עצמם בדרך כלל מפני ירידות ומציינים בחוזה שאם מדד התשומות יורד, התמורה לא משתנה, כלומר הם גובים תוספת רק במקרה של עלייה".

מה אפשר לעשות? להתמקח על המדד לפני הרכישה

כמו כל תנאי מסחרי בחוזה הנתון למשא ומתן, גם נושא תשלום הפרשי ההצמדה עשוי להיות בר שינוי.

"בשנתיים האחרונות, לאור העובדה ששוק הנדל"ן הפסיק לגעוש, עניין הפרשי ההצמדה נתון יותר למיקוח", אומרת עו"ד דסטגור. "אפשרות אחת, היא להגביל בחוזה המכר את עליית המדד עד ל-1 אחוז בשנה. לחילופין, להסכים לגובה מסוים במצטבר לכל השנים (למשל, עד 3 אחוז למשך כל תקופת הבנייה). אפשרות אחרת, היא לסכם מול הקבלן שהרוכש ישלם רק מחצית או שליש מעליית המדד או להגביל את התקופות בהן יוצמדו הסכומים למדד".

"לאחרונה, בהחלט מתחילים לראות רוכשים אשר מודעים לאפשרות ניהול משא ומתן ביחס לתנאי ההצמדה", מוסיפה עו"ד דסטגור. "הם דורשים להגביל את גובה עליית המדד, ודורשים שמעל אחוז אחד בשנה, היזם הוא שיספוג את היתרה, באם תהיה. יש רוכשים שמגבילים את תקופת עליית המדד. כלומר, הם דורשים שהפרשי ההצמדה למדד, יחלו רק ממועד קבלת היתר הבניה. מועד זה יהווה את מדד הבסיס, ועד אז התמורה לא תישא הפרשים".

לדבריה, "חלקם אף מבקשים שבתום התקופה המוערכת להשלמת הבניה, יעצרו גם הפרשי ההצמדה ובכל מקרה של עיכובים מצד הקבלן, הקבלן יספוג את כל ההפרשים.

"בסופו של דבר, צריך לזכור שהקבלן עשוי לשלם פחות הפרשי הצמדה מרוכש הדירה. זאת, מכיוון שהוא לא מושך את כל הכסף שהוא זקוק לו לצורך הבניה מהיום הראשון, אלא בכל פעם הוא מושך את הסכום לו הוא נדרש בהתאם להתקדמות הבניה".

מתי הסיכוי הכי טוב של רוכשי הדירות להכניס סעיף המגביל את גובה מדד התשומות?

"בשלב השלד, היזם הרבה יותר לחוץ לגייס מימון ולמכור נכסים בתנאים טובים יותר", אומר דורון ברינקר, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "כשרק עלו הטרקטורים על השטח, הוא מוכן לבוא לקראת רוכשי הדירות, כדי לכסות את העלויות ההתחלתיות עד שהוא מתחיל לקבל מימון. זהו שלב שבו יכולת המיקוח של הרוכשים היא הכי טובה".

לסיכום, בכל מקרה, זכרו שעניין מדד תשומות הבניה, וקצב התשלומים לקבלן הם דבר שבהחלט נתון למשא ומתן. עו"ד דסטגור: "אל תקבלו את דרישת הקבלן בעניין הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבניה כגזירה משמיים, אלא נסו להגמיש אותה. זכרו שבשלב שלפני החתימה על החוזה, ידכם על העליונה. פעמים רבות, התוצאה תהיה לטובתכם".

ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"