מכה לותמ"ל: בית המשפט ביטל תוכנית ל-1,700 יחידות דיור בנתיבות

בפעם השנייה השנה: ביהמ"ש ביטל תוכנית לבניית שכונה חדשה ליד נמל אשדוד

"מחיר למשתכן לא סיפקה את הסחורה בפריפריה"

11 רשויות ומועצות רוצות לקחת שטחים מבאר טוביה

המתחם במערב העיר שכולל 553 דונם לאורך רחוב "11 הנקודות" המשמש כניסה ראשית לעיר, הוכרז על ידי קבינט הדיור מתחם מועדף לדיור בפברואר 2018. במסגרת התוכנית שהופקדה להתנגדויות באוגוסט 2018, מתוכננות היו לקום בשכונה החדשה 1,728 יחידות דיור בבנייה רוויה של 7-10 קומות ובבניית צמודת קרקע, וכן 240 יחידות דיור מוגן ו-250 חדרי מלון.

נתיבות(צילום: עיריית נתיבות)

מתוך השטח של 553 דונם, 117 דונם מצויים בבעלות המועצה האזורית שדות נגב שהגישה התנגדות לתוכנית בטענה כי זו חלה על קרקע שלה - שהיא העתודת קרקע הזמינה היחידה הדרושה לה לצרכיה. במקביל הגישה נתיבות ביוני 2018 בקשה למשרד הפנים להקמת ועדה לשינוי גבולות לסיפוח 117 הדונמים מתחומה של שדות נגב לתחום נתיבות. התנגדות נוספת הגיש מושב תקומה שמחזיק בחלק מהקרקע, ואף התקשר לגביה בהסכם לקידום פרויקט תעסוקה בקרקע עם חברה יזמית בשם "אור תקומה", שהגישה אף היא התנגדות לתוכנית.

בחודש מרץ האחרון, ובהמלצת החוקר שבחן את ההתנגדויות, אסף גולדפארב, החליטה הותמ"ל לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התוכנית, אך הוסכם לגרוע 17 דונם (בלבד) מתוך 117 הדונם שנלקחו מהמועצה האזורית שדות נגב. בעתירה שהגישה שדות נגב לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע נגד החלטת הותמ"ל, ציינה המועצה כי הותרת 17 דונם בלבד לשימוש שדות נגב היא בבחינת לעג לרש, נוכח הערכת צוות מינהל התכנון כי שדות נגב זקוקה ל-120 דונם שטחי ציבור.

העותרות: התוכנית קודמה ללא סמכות ובהליך חפוז

מלבד שדות נגב, גם מושב תקומה, וחברת אור תקומה, הגישו עתירה על החלטת הותמ"ל, כאשר שלוש העותרות טענו בעתירות כי התוכנית קודמה ללא סמכות, בהליך חפוז, חד-צדדי ומגמתי שנועד לקבוע עובדות מוגמרות בפני ועדת הגבולות שדנה בימים אלה בשיוך המוניציפלי של המתחם שמצוי בתחומי שדות נגב. לטענת שדות נגב, התוכנית גוזלת ממנה את עתודת הקרקע היחידה שלה, מסכלת את ביצוע של תמ"א 35 (שמטרתה לשמור על שטחים פתוחים), ותייצר שכונת מגורים מנותקת ולא קשורה לסביבתה בליבה הגיאוגרפי של המועצה.

עוד טענו העותרות, כי חוק הותמ"ל לא מאפשר לקדם תוכנית מחוץ לתחום השיפוט של נתיבות, ומסמיך את הרשות המקומית להגיש תוכנית מועדפת לדיור בשטחה המוניציפלי בלבד. בנוסף נטען, כי הקרקע בתחום השיפוט של שדות נגב אינה דרושה להשגת מלאי יחידות הדיור הנחוץ לנתיבות, כאשר רק לאחרונה אושרו בנתיבות שתי תוכניות מועדפות לדיור המונות סך הכל כ-10,000 יחידות דיור.

מנגד טענה נתיבות כי ראוי שהשטח ישתייך לתחום השיפוט שלה, מאחר והתוכנית מהווה חלק בלתי נפרד ממתחם ה"באבא-סאלי" ומיועדת לאוכלוסיה חרדית המבקשת לגור בסמיכות למתחם. שטח התוכנית נמצא ברציפות תכנונית עם המרקם האורבני של העיר וצמוד לשכונת שער העיר שהיא השכונה החרדית הגדולה בנתיבות. עוד טענה נתיבות, כי הרציפות התכנונית עם שכונת שער העיר תיתן מענה למוסדות ציבור הנדרשים לאוכלוסיה החרדית שלא קיים בשכונת שער העיר. לטענת נתיבות, השטח של שדות נגב כלוא במרקם של העיר נתיבות, והוא נחוץ לתושביה הרבה יותר משהוא נחוץ לתושבי שדות נגב.

בית המשפט: בתוכנית נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את ביטולה

השופטת גאולה לוין קיבלה את העתירות, וקבעה כי לא ניתן היה לאשר את התוכנית בשל פגמים מהותיים המצדיקים את ביטולה. לוין קיבלה את הטענה כי התוכנית סוטה מתמ"א 35 וכי על פי חוק הותמ"ל רשות מקומית אינה רשאית להגיש תוכנית החורגת מתחומה, ומתחה ביקורת על הותמ"ל.

"המחוקק יצר באופן זמני כלי תכנוני רב עוצמה שנועד למסלול תכנון מזורז לתת מענה למצוקת דיור", כתבה לוין בפסק הדין. "הכלי התכנוני מעניק כוח רב בידי הגורמים הציבוריים שרשאים להכין ולהגיש תוכניות ותמ"ל ובידי הותמ"ל עצמה. המגבלות בחוק אינן רבות. העיקרית בהן והנוגעת לעניינינו היא האיסור לסטות מתמ"א 35. לא ראיתי מנוס מלבטל את אישור התוכנית משום זהות הגורם שהכין והגיש אותה ומארח שהיא סוטה מתמ"א 35".

את הצטרפותה של רשות מקרקעי ישראל כמגישת התוכנית כינתה לוין בפסק הדין "פיקציה", ולא קיבלה את מהלך זה כמענה לפגם בהגשת התוכנית על ידי נתיבות. בנוסף נקבע בפסק הדין כי מספר היחידות המתוכננות להיבנות על שטחי מושב תקומה - 750 - עולה על מספר היחידות המותר ביישוב זה לפי תמ"א 35.

בית המשפט אף דחה את עמדת המדינה ועיריית נתיבות ביחס לכוונתן לשנות את גבולות העיר ולהעביר לנתיבות שטחים השייכים מוניציפלית למועצה האזורית שדות נגב ולמושב תקומה, כל עוד ועדת הגבולות לא נתנה את החלטתה. "במצב הדברים שעמד לנגד החוקר והותמ"ל בעת אישור התוכנית, היה צריך להיות ברור כי היא אינה ניתנת למימוש כל עוד לא קיבלה ועדת הגבולות את בקשת נתיבות", נקבע בפסק הדין. "דברים אלה מעלים ספקות בנוגע לסבירות ההחלטה לאשר תוכנית מועדפת לדיור, אשר אין ודאות כי ניתן יהיה לממשה, בעתיד הקרוב או אי פעם". לוין אף ציינה כי מסלול הותמ"ל לא נועד להיות ואינו יכול להיות "מסלול עוקף של ועדת גבולות".

בית המשפט ציין כי על פי הסכם הגג אושרו לנתיבות בנייתן של אלפי יחידות דיור ולא הוכח כי קיימת נחיצות להגדלת מספר יחידות הדיור במסגרת תוכנית רמות מאיר. עוד ציין בית המשפט כי כאשר אין צורך במימוש מהיר של יחידות הדיור אין הצדקה ואין זה סביר להשתמש בחוק הותמ"ל. שכן, המסלול המהיר נועד אך ורק למקרים בהם נחוצה הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור.

בית המשפט הורה על ביטולה של התוכנית וחייב את המדינה ואת עיריית נתיבות לשאת בהוצאות העותרות בסך כולל של 40 אלף שקל. המועצה האזורית שדות נגב יוצגה על ידי עוה"ד אבי פורטן וקירה לרנר ממשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות' ומושב תקומה וחברת אור תקומה יוצגו על ידי עוה"ד ד"ר אריאל פלביאן ואביטל אגמי שלומוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן.

בותמ"ל בחרו שלא להגיב.