המיקום קובע

שוק המשרדים וחללי העבודה עבר בעשור האחרון שינוי מהותי.

המחירים הגבוהים של נדל"ן המשרדים והצורך בהתייעלות מבריחים ארגונים גדולים מתל אביב: בנק לאומי ובנק טפחות נמצאים בתהליכי מעבר ללוד, בנק דיסקונט עובר למתחם האלף בראשון לציון, קבוצת בזק עוברת מהמגדל המשולש בעזריאלי לחולון ובית הדין האזורי לעבודה עובר מתל אביב לבת ים. תאגיד השידור כבר עבר למודיעין והותיר את הקרקע של רשות השידור עם הסתבכות של קבוצת הרכישה יונייטד שרונה, ששילמו עליה את הסכום הגבוה ביותר עד היום לרשות מקרקעי ישראל, 1.06 מיליארד שקל. ועוד לא דיברנו על חברת צ'ק פוינט שמחפשת לעצמה בית חדש.

למרות קצב הבנייה המוגבר, גידול ההיצע ושינוי קו הרקיע של תל אביב ושכנותיה, העיר ללא הפסקה נמצאת בפריחה מתמדת. מנתוני מחקר דו"ח נת"מ בתל אביב עולה, כי משנת 2010 דמי השכירות עלו בכ־45%, מ־75 שקל למ"ר בממוצע ל־109 שקל למ"ר בממוצע.

קחו למשל את מגדל עזריאלי שרונה. בעוד המשרדים המשתרעים על 119 אלף מ"ר אוישו במלואם במחיר גבוה כבר לפני שלוש שנים, הקניון שלמטה טרם אוכלס. תמיר בן־שחר, מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן־שחר, מסביר, כי בזמן שהמשרדים מסביב לעזריאלי שרונה נהנים משכירות גבוהה, המסחר באזור סובל. "האזור סביב קניון עזריאלי הראשון הוא לב העניינים, ה־מקום בארץ", הוא אומר. "זה ניכר גם במחירי השכירות הגבוהים למשרדים באזור ובהיקף התנועה הרב סביב. כולם רוצים להיות כאן". מדובר באזור מוצף עשרות מגדלי משרדים, שייבנו בשנים הקרובות ממזרח וממערב לציר איילון. שוק המשרדים הוא מעין תמונת ראי למצב הכלכלה בעשור האחרון. מתחילת 2015 ועד לאמצע 2019 החלו להיבנות כ־3 מיליון מ"ר למשרדים. כשני שלישים נבנו בערים שבין רחובות בדרום לנתניה בצפון. הערים המובילות בתחום הן תל אביב, שבה החלו להיבנות כ־475 אלף מ"ר, פתח תקווה – 422 אלף מ"ר, ירושלים – 240 אלף מ"ר, בני ברק – 238 אלף מ"ר וחולון – 172 אלף מ"ר. בחיפה נבנו 14 אלף מ"ר משרדים בלבד בתקופה זו. בבאר שבע נבנו כ־64 אלף מ"ר, שהם כ־2% מסך הבנייה בישראל.

מגדל בין ערים, תל-אביב

באופן מפתיע אולי, מתברר שהחברות הבינלאומיות, וגם המקומיות, מעדיפות היום יותר משרדים להשכרה במקום רכישת שטחים. "העולם העסקי מעדיף גמישות רבה יותר, מעברים קלים יותר בין בניינים, הרחבה או צמצום שטחים ללא ההתחייבויות הגדולות שכרוכות ברכישה", מסבירה איה טייבלום, מנהלת השיווק של פארק עתידים בתל אביב, שבו כ־150,000 מ״ר להשכרה שמיועדים למשרדים, הייטק, פינטק, ביוטק ופיננסים. יתרון הגודל והמגוון מאפשר את הגמישות הזו בלי לשנות לוקיישן. רוב החברות כאן מרחיבות שטחים או עוברות בתוך הפארק עצמו. וכשהגדולות עוברות בתוך הפארק בפרט, ובתוך תל אביב בכלל, מתפנה מקום לחברות בינוניות וקטנות מהפריפריה.

One Stop Shop 

בהתאם לדו"חות ולסקרי שוק המשרדים, ניתן לראות את העלייה בשטחי המשרדים בעשור האחרון. ישנה גם מגמה מתחדשת של הקמת קבוצות רכישה למשרדים באזור תל אביב. כתוצאה מכך ניכרת עלייה משמעותית בהיקף ההיצע של משרדים למכירה.

חלק מהסיבות לצמיחה ניתן לקשר למגמות ול"טרנדים" שחלו בעשור האחרון בשוק המשרדים, כדוגמת פארקי הייטק גדולים הכוללים מגוון שירותים עסקיים לרווחת שוכרי המשרדים, כגון מתחמי הסעדה, חדרי כושר, חניוני אופניים, גני ילדים וכדומה. "על מנת לשמר את החברות השוכרות שטחי עבודה לטווח ארוך, יש לייצר סביבת עבודה תומכת, הכוללת תפיסת תכנון חדשנית של One Stop Shop - חלל עבודה מרווח, מרחבים ירוקים פתוחים ופינות פרטיות, בשילוב שטחי מסחר ושירותים", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בעופר השקעות.

צילום : ידיעות אחרונות

לפי נתוני מחלקת המחקר של נת"מ עולה, כי משנת 2014 מחירי השכירות בתל אביב חצו את רף ה־100 שקל למ"ר, ובין השנים 2019־2016 ניתן להבחין בעלייה מתמדת בשכ"ד. אפשר לייחס עלייה זו לכניסתם לשוק של מגדלי המשרדים שבנייתם הסתיימה והחלו אכלוס בשנים אלו, כגון: אלקטרה, מגדלי אלון, מידטאון, מגדלי הארבעה, עזריאלי שרונה ועוד. באותן שנים השכירות המבוקשת בהרצליה פיתוח זינקה מ־66 שקל למ"ר בממוצע ל־94 שקל, עלייה של 42%. היה אפשר ליחס את השינוי הזה לבחירתם של שוכרי עוגן ובעיקר חברות הייטק גדולות להעדיף את הרצליה על פני מרכז תל אביב.

בשנים אלו שוק המשרדים צמח גם ברמה הארצית וניתן לזהות מגמות מתונות יותר של עליית מחירים גם בפריפריה של תל אביב. באזור מודיעין וסובב נתב"ג חלה עלייה של כ־13% (מ־62 שקל למ"ר בממוצע ל־70 שקל למ"ר). ברחובות נרשמה עלייה של כ־15% במחירים (מ־61 שקל למ"ר בממוצע ל־70 שקל למ"ר). כך לדוגמה, בכניסה לרחובות חברת פרי נדל"ן כבר החלה את הבנייה של 120 אלף מ"ר בחמישה מגדלים עד 22 קומות, שטחי משרדים, מסחר, מלונאות ומעונות סטודנטים.

בחיפה נרשמה עלייה של 25% במחירי שכירות (מ־44 שקל למ"ר ל־55 שקל למ"ר). בספטמבר האחרון הוצגה בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר תוכנית "קמפוס הנמל" לאזור שבין רחוב העצמאות - העורק הראשי בעיר התחתית - לנמל חיפה, ובין בית דגון לתחנת הרכבת ההיסטורית. סך כל שטח תוספת הבנייה המוצעת הוא 155 אלף מ"ר, וכולל 1,665 דירות, 40 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו־67 אלף מ"ר שטחי משרדים.

בירושלים דמי השכירות הממוצעים עבור שוק המשרדים עומדים על 83.35 שקל למ"ר (עלייה של 0.47% לעומת החציון הקודם). דמי השכירות הממוצעים באזור תלפיות ממשיכים להיות מהגבוהים באזור, 90 שקל למ"ר בממוצע. לאור המחסור בשטחי משרדים גדולים להשכרה מיידית, מואצת בנייה חדשה בעיר, אשר עתידה לענות על הביקושים. בין היתר, עתיד להיבנות פרויקט "שער העיר" סמוך לבנייני האומה, המשלב משרדים, מלונאות ומסחר בהיקף של כ־700 אלף מ"ר.

שוק המשרדים בבאר שבע שינה את פניו בשנים האחרונות והפך לאזור נדל"ני מבוקש. זאת לאור מעבר בסיסי צה"ל לדרום, פתיחת מרכזי פיתוח של חברות מובילות והפיכתה למוקד הייטק מתפתח. בשנת 2012 מחירי השכירות בעיר עומר עמדו על 36 שקל למ"ר וכיום הם עומדים על 45 שקל למ"ר – עלייה של 25%. באזור עתידים, שבו הוקם פרויקט גב ים בהיקף כולל של כ־200,000 מ"ר שטחי משרדים והייטק, המחירים עלו בשבע השנים האחרונות בכ־54% (מ־42 שקל מ"ר בממוצע ל־65 שקל למ"ר) והבנייה עדיין נמשכת, גם באזורים אחרים בעיר, כדי להדביק את הביקושים.

בשורה התחתונה, בראייה ארצית, נוצרה כלכלת מיקום ברורה, תוך העדפה למשרדים הממוקמים על מערכות הסעת המונים וצומתי דרכים. אלה באים על חשבון משרדים "רחוקים" או "ישנים", שחלקם ייאלצו לשנות ייעודם בעתיד.

טכנולוגיות חסכוניות 

כדי לשמור על הרמה, שורת חברות, ביניהן גם חברות ישראליות רבות, מפתחות כיום טכנולוגיות שיוטמעו בבנייני העתיד. הטכנולוגיות יכללו כלים חדשניים שמאפשרים חיסכון בהפעלת הבניין בתחומי אנרגיה, תפעול וניהול, הגנה משמש ועוד. המערכות יזדקקו ליכולות ניהול ובקרה גבוהות, מיידיות ובשליטה מרחוק, כדי לטפל בבעיות שוטפות ולנהל משברים. למשל, ייצור עצמאי של חשמל, שימור ומיחזור אנרגיה ומים, לצד הלוחות הסולאריים.

פתרון טכנולוגי נוסף הנבדק כעת הוא טורבינות רוח המותאמות לערים. מדובר בטורבינות קטנות יחסית שניתן להציב במרחב העירוני ועל גגות בניינים. אלו צפויות להחזיר את עלות ההקמה שלהן בתוך מספר שנות פעילות ולאחר מכן להקטין את הוצאות הבניין ולאפשר יעילות אנרגטית משופרת.

טכנולוגיות נוספות שהשימוש בהן יעלה בשנים הקרובות יהיו קירות מסך כפולים, שיסייעו בשימור אנרגיה, בהפחתה של התחממות הבניין ובהגנה מקרני השמש ומרוחות, שימוש בטכנולוגיות לניצול אנרגטי יעיל לשימוש באור טבעי וכן מערכות לניצול חוזר של מים כמים אפורים שיוקצו לשימושים ספציפיים, כגון: הדחת מים בשירותים והשקיית צמחים.

"פיילוט נוסף, הנמצא כיום בבחינה במגדל כלל בירושלים בשיתוף חוקרים ומפתחים מהארץ והעולם, יכלול התקנת קיר ביו־פילטר עם מסננים ירוקים, שיסנן חלק מהמים המוזרמים כיום לביוב, ויפנה אותם לשימוש נוסף", מספר גיל מעין, שמאי המקרקעין ומנכ"ל חברת ניהול הנכסים מיקדן.

גם תחום הלוגיסטיקה קפץ כמה מדרגות בשנים האחרונות. עליית המסחר המקוון והצורך המתגבר בהעברת סחורות מגוונות יותר למרכזי אוכלוסייה, הפכו את השילוח והלוגיסטיקה בעולם בכלל ובישראל בפרט לענף בנסיקה, בעיקר לאור כניסתה של חברת ענק כמו אמזון לישראל (ללא מרכז לוגיסטי).

המרכזים הלוגיסטיים (המרלו"ג) נבנים כיום לא רק לאורך צירי התנועה המרכזיים ובסמוך לשדות תעופה או נמלים, אלא גם בקרבת מרכזי האוכלוסייה בגוש דן ובמעגל השני והשלישי של תל אביב. למשל, בחמש השנים האחרונות החברה לנכסי קיסריה יותר משילשה את היקף הנדל"ן המניב בפארק בקיסריה לכ־150,000 מ"ר. מיכאל כרסנטי, מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה, מציין כי "הצמיחה בסחר אלקטרוני, ייבוא אישי של פריטים שבעבר לא העזנו לרכוש באינטרנט והמודעות הצרכנית הגוברת לכך שהכל יכול וצריך להיות מסופק 'כאן ועכשיו' מעמידים את הלוגיסטיקה כאחד התחומים הצומחים בנדל"ן המניב".

המרלו"ג הרבה יותר נגיש כיום עבור הלקוח ומאפשר לו, בזכות תכנון גמיש, אפשרויות רבות וחדשות של אחסנה. צחי סופרין, הבעלים של קבוצת סופרין: "את התפתחות ענף המרל"וגים הניעו שני כוחות עיקריים. ראשית ההתפתחות הטכנולוגית של הבנייה, שאיפשרה להקים מחסנים תוך ניצול טוב יותר של הקרקע, כך שניתן יהיה לאחסן מסה גדולה יותר של סחורות בשטח קטן מהותית. הכוח השני הוא הצמיחה הכלכלית והעלייה במסחר המקוון. לקוחות מצפים היום לראות את המוצר שרכשו ברשת מגיע לידיהם כמה שיותר מהר. בשל כך הבינו חברות רבות שהן צריכות מחסן נוסף בקרבת מרכזי אוכלוסייה".

חניוני הענק צפויים להיעלם ממרכזי הערים

חנייה בימינו היא נכס נחשק, ששוויו הולך ועולה. לפי דו"ח חברת נת"מ לחציון הראשון של 2019 , מחיר חנייה ממוצעת למנוי בבניין משרדים במרכז תל אביב עומד על 1,300 שקל בחודש.

אולם לדברי גיל מעין, שמאי מקרקעין העומד בראש חברת ניהול הנכסים מיקדן, זוהי סופה של תקופה, וחניוני הענק עתידים להיעלם ממרכזי הערים בתוך 10־15 השנים הקרובות.

מעין: "החניונים הקיימים ייהפכו לפיל לבן עצום ומהדהד. החברות שמחזיקות בנייני משרדים יצטרכו למחוק עשרות מיליונים מהמאזן שלהן. זה נשמע בדיוני, אבל שורה של תהליכים, שבראשם המעבר לרכב אוטונומי והצפיפות העצומה במרכזי הערים, יביאו לכך שיהיה קשה מאוד עד בלתי אפשרי להתנהל ברכב פרטי באזורים האלה. החניונים צפויים לעבור תהליך שעובר על קניונים בעולם, החל בירידה משמעותית בביקוש ועד לצמצום וסגירה של חלקם".

שינויים נוספים בתחום החניונים, שיילכו ויתגברו, הם עמדות טעינה לרכב חשמלי וחניונים ייעודיים לאופניים. טעינת הרכבים תהיה חייבת להשתדרג משמעותית. כיום מותקנות עמדות הטענה לפי דרישה ספציפית, ולרוב מדובר במקומות ספורים. אין רגולציה של המדינה, ואין היערכות לעלייה המשמעותית הצפויה בכמות הרכבים החשמליים. באשר לחניונים לדו־גלגליים אומר מעין, כי "השימוש בהם צפוי להתרחב עם פתיחת הרכבת הקלה והמשך יישום תקני החנייה החדשים, כאשר רק מעטים יוכלו להגיע עם רכב למשרד ולחנות בו. אופניים חשמליים וקורקינטים הם כאב ראש בבנייני משרדים. הכנסתם למעליות גורמת נזקים, טעינת הסוללות מסוכנת, ובמקרה של שימוש רחב היקף זה אף יכול להפיל את כל המערכת".

לדוגמה בחניוני המרכז המסחרי דן טאון (שמעליו מוקמים ארבעת מגדלי בסר סיטי), המכילים 2,000 מקומות חנייה, מקימים אזורים ייעודיים לדו־גלגליים, הכוללים לוקרים, עמדות טעינה ואף מקלחות למנויים.

צביקה רושו, מנכ"ל חברת רושו הנדסה ויזמות, שמנהלת את החניונים בדן טאון: "העומס בכבישים הוא כזה, שגם התחבורה הציבורית לא מספקת מענה מיטבי לאלפי עובדים. לפיכך יש לעודד פתרון חנייה לרכב דו־גלגלי".