שוות פי 2
בין השנים 2019-2009 זינקו מחירי הדירות בישראל | דירות 4 חדרים, למשל, התייקרו בממוצע ב־97% | באר שבע רשמה זינוק של 115% | במדשדשות: תל אביב עם עלייה של 64% וירושלים עם עלייה של 53% בלבד | עופר פטרסבורג מסכם עשור של עליות
50 גיליונות, עשור מאחור, והפנים קדימה. שמחים להציג בפניכם את המגזין המהודר והחגיגי, שמסכם תקופה, ומביט קדימה בתקווה.
2020 איננה רק שנה עגולה, זוהי שנת יעד שבה מיטב המוחות בישראל בחנו לפני 20 שנה את פני העתיד: הצפיפויות, השטחים הירוקים וקווי המתאר. היו הרבה פיספוסים, אבל גם מחשבה נכונה מפי מומחים, שהפוליטיקאים לקחו למקום אחר.
"ישראל מפגרת אחרי אירופה ב־20 שנה", אמר פרופ' אדם מזור, אז ראש צוות המתכננים, בריאיון לפני כשלוש שנים. כלום לא השתנה מאז. ישראל הייתה ועדיין המדינה היחידה בין 26 המדינות המתפתחות, שבה שיעור גידול האוכלוסייה גבוה בהרבה מהממוצע.
ניסינו לפשט בגיליון זה את לקחי העבר, בעיות ההווה ואתגרי העתיד, כי ממילא אף אחד אחר לא עושה זאת. ואם צופים אל העתיד, הרי שהעשור הבא לוט בערפל.
נתחיל כאן, מייד, בניתוח מחירי הדירות בעשור האחרון וכמובן, איפה עשיתם יותר או פחות כסף בהשקעה נכונה. בשורה התחתונה – כולם הרוויחו, ובפריפריה, למרבה ההפתעה, אף יותר. גם את שוק המשרדים נחתוך בסכין מנתחים ונראה לאן נגיע.
כשמדברים על כישלון, פיספוס וחזון, בולט רק מקום אחד - ההתחדשות העירונית. צאו ולמדו כיצד אמורה להתנהל ההתחדשות העירונית במדינה, שבה בתוך 20 שנה תוכפל האוכלוסייה ל־16 מיליון, ומספר היהודים בעולם יגיע ל־18 מיליון נפש. המשותף לכל תהליכי הפינוי־בינוי בארץ הוא הזמן הממושך שהם אורכים.
נוסף על כל הצרות, תגידו שלום לתמ"א 38, שהוארכה בשלוש שנים. נגלה לכם פה, כי עוד מוקדם להספיד את התמ"א, וכי יש גם כמה דרכים לזרז את הפינוי־בינוי במדינה ולתקן את אוזלת היד של הממשלה בכל הקשור לחיזוק מבנים בפריפריה, במקומות המסוכנים באמת.
בתחום הציפיות לאיכלוס בעשור הבא ריכזנו את כל המגה־שכונות שהחלו להיבנות או נמצאות על הנייר בדרך לשם, וצפויות להפוך למקום הבא של ישראל. קחו זאת בחשבון, אם אתם מתכננים לעבור דירה או להשקיע לעתיד. נתמקד גם בבעיות ובמכשולים הצפויים בדרך.
לאורך כל הדרך טענו כאן, כי אין זכויות יוצרים על תוכניות מוצלחות ומודלים לפיתרון מהעולם. אז ריכזנו עבורכם את אתגרי העתיד, שהצליחו להתמודד עימם ברחבי העולם. חברי הממשלה הבאה שתקום מוזמנים לקרוא בעיון.
ולסיום, חזון לעשור הבא: מה צפוי בתחומי התחבורה והפקקים, מצוקת הדיור, התשתיות והאנרגיות המתחדשות.
אתגרי העתיד הם לא מדע בדיוני. זה כאן ועכשיו, לצד הפתרונות הרצויים.
שיאים נשברים
נפתח ונשאל: מה עושה הכסף של הנדל"ן בתקופה של עשור עם ניהול נכון? לדוגמה, מתן פרטמן ורן הראל, שני צעירים אחרי צבא, קנו לפני כעשור דירה אחת להשקעה בבאר שבע, סידרו אותה, וקנו עוד אחת ועוד אחת. היום, בני 31, המייסדים של חברת RM גרופ צברו פורטפוליו של 300 דירות לניהול ולהשקעה בבירת הנגב. לאחרונה מכרו השניים את הדירות וגייסו כסף לרכישת בניין במנהטן בשווי של כמיליארד שקל. הם גם מקימים שני מלונות בזנזיבר, ויש להם מספר פרויקטים בארה"ב.
בחלק מן הערים שבדקנו במסגרת הכתבה הזו, העלייה הייתה כה חדה, ששווי הנכסים בהן הוכפל בטווח של פחות מ־10 שנים, בחלקן בתוך שבע שנים ובמקרה מסוים בתוך חמש שנים וחצי בלבד. יחד עם זאת דיבורי הבועה בשוק הנדל"ן לא פוסקים, וכאילו להכעיס, במקביל מתבצעות להן מאות אלפי עסקאות במחירים דמיוניים לכאורה, כשבכל שנה נדמה שהגענו לשיא ואז מגיעה השנה שלאחריה ומלמדת אותנו שטעינו. היום ניתן לומר, שלפי נתוני הלמ"ס בעשור האחרון, עלו מחירי הדיור בשיעור ממוצע של כ־97%. דהיינו, מי שקנה דירה בשנת 2009 ב־750,000 שקל יכול למכור אותה היום בכמעט 1,500,000 שקל.
מדובר בעלייה ממוצעת ובלתי נתפסת של כ־10% בשנה, המעידה יותר מכל על חוסר האונים של ממשלות ישראל לדורותיהן, שלוש במספר (לא כולל שתי מערכות הבחירות האחרונות), שחוץ מלהבטיח ולהסב נזקים לשוק הדיור, לא תרמו מאום במבחן התוצאה. אבל גם מעידה גם על תושבי ישראל ברי המזל, שהונם כמעט הוכפל בעשור האחרון.
מסקירה שערך עבורנו מומחה הנדל"ן ויו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס עולה תמונה מעניינת ומדאיגה לא פחות. בסיכומה דווקא ערי הפריפריה, היכן שמתגוררות מרבית השכבות החלשות, המחירים אף עלו ביותר מפי שניים. אפשר להאשים בכך את המשקיעים, אפשר את המחירים הזולים יחסית שהביאו אותם לשם, ואפשר גם את הממשלה, שדווקא שם לא השכילה לייצר היצעים שישמרו את המחירים ברמתם הנמוכה.
כך מר ישראלי, שקנה דירת 4 חדרים ב־2009 בבאר שבע ב־492,000 שקל, יכול למכור אותה היום ב־1,060,000 שקל. לעומתו, מר ישראלי השני, שקנה דירה דומה בירושלים ב־2009 ב־1,323,000 שקל, יוכל לקבל היום תמורתה 2,020,000 שקל. בתל אביב התמונה לא שונה בתכלית, ודירה שנמכרה ב־2009 ב־1,733,000 שקל שווה כיום 2,840,000 שקל.
ככלל, לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2009 חל הזינוק הגדול ביותר במחירי דירות 4 חדרים – עלייה של 19% בשנה זו בלבד. אחריה ניצבת שנת 2010 עם עליית מחיר של 13% נוספים. בין השנים 2010 ל־2011 חל מיתון במחירי הדירות ובתקופה זו הן עלו ב־4% בלבד.
מה הסיבה לזינוק מחירי הדירות בישראל מ־2009, בניגוד לכל הציפיות?
המשבר הפיננסי הגלובלי בשנת 2008, שנבע בעיקר ממשבר בשוק המשכנתאות, הוביל לירידה חדה של מחירי הדיור בין 2018-2008 במרבית המדינות המפותחות. זאת לעומת ישראל, שרשמה גידול של עשרות אחוזים במחירי הדיור באותן שנים. זאת בין היתר כיוון שבשנים שקדמו למשבר מחירי הדיור המקומי שמרו באופן יחסי על יציבות, בשעה שבמרבית מדינות ה־OECD רשמו עליות מחירים. "השילוב של סביבת ריבית נמוכה, היעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות תשואה יציבה וסיכון נמוך יחסית, מחסור מתמשך ומשמעותי בהיצע הדירות ושיפור במצבם הכלכלי של משקי הבית - כל אלה הכשירו את הקרקע לעלייה חדה ומתמשכת במחירי הדיור בישראל”, מסביר דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק באפריקה ישראל מגורים
היכן אם כן החזירו רוכשי הדירות את השקעתם ובכמה זמן? בדיקת "ידיעות הנדל"ן", המבוססת על נתוני רשות המיסים בסיוע עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת השיווק בי נדל"ן, מגלה בכמה עלו בערכים נומינליים מחירי הדירות לאורך העשור האחרון, ובכמה זמן "החזירו" בעלי הנכסים את השקעתם. הנתונים מראים, כי בערי המרכז לקח לרוכשים להגיע להכפלת מחירי הדירות בכ־9־10 שנים. בפריפריה התופעה מהירה יותר - כ־7־8.5 שנים בממוצע.
בכמה ערים שנבדקו עליית מחירי הדירות הייתה כה חדה, ששווי הנכסים בהן הוכפלו בטווח של עשור ובחלקן בשבע שנים בלבד. ניתן לומר, שמי שרכש דירה בפרק הזמן הזה למעשה הצליח להחזיר את השקעתו, כלומר להרוויח בחזרה את מחיר הדירה עקב העלייה בשוויה.
תל אביב
החזר השקעה של 143% בעשור
נתוני העסקאות מראים, כי מחירי הדירות בתל אביב עלו בממוצע בעשור ב־1.75 מיליון שקל. כיום קשה מאוד למי שאינו בעל ממון לקנות דירה בעיר. "מי שרכש דירה לפני עשור בעיר שילם בממוצע 1.2 מיליון שקל – סכום השווה למחיר דירה חדשה היום רק בפריפריה – וראה עלייה של מעל 140% בשווי הנכס", אומר עו"ד בריח.
עליית המחירים בתל אביב לבדה בעשור האחרון גבוהה ממחיר הדירה הממוצע באשקלון כיום. הדבר ממחיש את הביקוש הרב שיש לה בקרב רוכשים, דבר שליבה לאורך עשור זה את עליית המחירים בעיר. "כיום יש, בעיקר במרכז תל אביב, מיעוט בהתחלות בנייה. גם הזוגות הצעירים וגם מצמצמי דיור רבים מבקשים לגור באזורים המתפתחים החדשים של העיר, למשל המע"ר הצפוני או השכונות הצפוניות, כמו נאות אפקה, רמת החייל ועוד. בד בבד פועלת עיריית תל אביב בימים אלה על־פי מסמך המדיניות ותוכנית המתאר החדשה של העיר – תא/5000 – לפתח משמעותית את אזור דרום העיר – כפר שלם, שכונת התקווה ויד אליהו", אומר יזם הנדל"ן צחי סופרין, הפעיל בתל אביב.
חיפה
החזר השקעה של 144% בתשע שנים
בחיפה נרשמו עליות מחירים של 144% בממוצע בעשור, ולעיר פוטנציאל משמעותי לעליות מחירים עתידיות, וזאת בשל מספר גורמים: ראשית מדובר בעיר שבה מחירי הדיור עדיין ברי השגה ולא הגיעו לרמות הגבוהות שנרשמות במרכז, זאת למרות העובדה שמדובר בעיר גדולה עם אוכלוסייה איכותית, מוקדי תעסוקה, אוניברסיטה וטכניון. המשמעות היא שאפשרויות ההשבחה מצוינות. כמו כן בחיפה קיימת מעין סטיית תקן – בעולם שבו שכונות מגורים השוכנות בסמיכות לחופי הים נחשבות היוקרתיות והמבוקשות ביותר, בחיפה שכונות העילית ממוקמות דווקא במעלה הכרמל.
לפי סקירה שפרסמה לאחרונה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג, המשקיעים משליכים את יהבם על חיפה ורוכשים דירות בעיר. סקירת הכלכלנית הראשית מדווחת על עלייה של 21.7% ברכישת דירות בעיר על ידי משקיעים ברבעון השני של השנה, זאת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בסך הכל רכשו משקיעים 532 דירות בעיר ברבעון השני של 2019, נתון כמעט זהה למספר הדירות שרכשו משקיעים בתל אביב, העומד על 539 דירות. חיפה רושמת את העלייה הגדולה ביותר ביחס לכלל הערים שנבדקו.
עכו
החזר השקעה של 115% בשבע שנים
בשנה האחרונה בלבד, בזמן שמחירי הדיור קפאו ביתר חלקי הארץ, בעכו נרשמה מגמה הפוכה, המצביעה דווקא על עלייה משמעותית של למעלה מ־10% במחירי הדירות. "בשנים הקרובות מתוכננות להיבנות אלפי יחידות דיור בשמונה מתחמים חדשים באזור החוף הצפוני, בכניסה הדרומית ובמזרח העיר, לצד פארקים עירוניים, שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור ומעונות סטודנטים", אומרת יעל דקל־הניג, סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד הבונה מגדלים בעיר: "מדובר בעיר מתפתחת ומתחדשת שנהנית מאמון התושבים ומרצונם להישאר ולחיות בה. לצד זאת זיהינו בשנים האחרונות התעניינות רבה גם מצד משקיעים מכל הארץ, שהבינו את הפוטנציאל הגלום בעיר, לאור התוכניות הצפויות לה בשנים הקרובות והביקושים שימשיכו לעלות".
חצור הגלילית
החזר השקעה של 90% בשמונה שנים
לפני חמש שנים קיבלה ממשלת ישראל תוכנית עתידית, שחותרת להפוך את חצור הגלילית לעיר מרכזית בגליל. הדבר התבטא בהזרמת תקציבים לפיתוח ולבנייה, שכונות חדשות שנבנו, שדרוג השכונות הוותיקות וכן פרויקטים נרחבים של מרכזי מסחר, שדרוג אזור התעשייה ופיתוח וחידוש עירוני. עיקר הבנייה בחמש השנים האחרונות מתרכז בשכונת הבוסתן, הנמצאת בשלבים מתקדמים ומהווה חלק עיקרי מתוכנית מתאר כוללת לחצור הגלילית, שבסופה יוכפל מספר תושביה.
מודיעין
החזר השקעה של 90% ב־11 שנים
עליית המחירים בשיעור של 90% בעשור האחרון מעידה בעיקר על רמת הביקושים הגבוהה, שנשמרת זה זמן רב בעיר. מודיעין התבססה, והאוכלוסייה הקיימת היא מקור גדול לביקושים לרכישת דירות. "הביקוש בעיקר מקרב צעירים ומשפחות, שמזהים את הפוטנציאל במגורים בעיר שתוכננה בקפידה מן היסוד – תשתיות מפותחות, חינוך ואיכות חיים ונגישות גבוהה למרכז הארץ", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר. מודיעין היא ללא ספק העיר המתוכננת ביותר בישראל, ולכן ממשיכה להיות אבן שואבת לאוכלוסייה איכותית, צעירים ומשפרי דיור. החברה הכלכלית מודיעין מקימה את מרכז העיר החדש, שהעבודות לפריצת דרכיו בוצעו בשנת 2015. המרכז יכלול כ־1,500 יחידות דיור, לרבות דירות לזוגות צעירים וזכאי דיור במחיר מטרה, משרדים, מסחר, בתי עסק מגוונים ומבני ציבור.
באר יעקב
החזר השקעה של 94% בעשור
בשנה שעברה אישר מנהל התכנון תוכנית מתאר להקמת כ־8,140 דירות בבאר יעקב שיצטרפו לכ־19,410 דירות שכבר אושרו וחלקן טרם נבנו בעיר. בשנים האחרונות, לאחר שבסיס צריפין לשעבר פונה מהשטחים אשר נכללו בשטחה של באר יעקב, החלו להיבנות עליהם פרויקטים לשוק החופשי ובמסגרת מחיר למשתכן בהיקף של 10,000 יח"ד, אשר הגדילו את הביקושים, הכפילו את אוכלוסיית העיר והביאו לעליית מחירי הדירות.
שלומי זליג, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שמשון זליג ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים בראשון לציון והסביבה, אומר: "כאשר החל בסיס צריפין להתפנות, תוכננו על השטחים המתפנים כ־17,000 יח"ד ובנוסף שטחי תעסוקה. השטח סופח בחלקו לראשון לציון, אשר קיבלה כ־7,000 יח"ד ושטחי תעסוקה, ובאר יעקב קיבלה כ־10,000 יח"ד.
באר יעקב הכפילה במהלך העשור את אוכלוסייתה ואף יותר מכך, ובמקביל מחירי הדיור הוכפלו גם הם. שטחי צריפין המפונים שווקו למכרזי מחיר למשתכן, כך שלמעלה מ־1,500 יח"ד נבנות במקביל לשכונות החדשות ולבנייה הפרטית בערים הללו".
שדרות
החזר השקעה של 83% בשמונה שנים
נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שבשנים האחרונות חל גידול באוכלוסיית העיר, שעומדת כיום על כ־28,000 תושבים עם גידול טבעי של למעלה מ־5% בשנה ובעשירייה הראשונה של הערים המובילות בהגירה חיובית. חלק משמעותי מהפיכתה של שדרות ליעד מבוקש הן למתיישבים והן למשקיעים הוא השיפור בתשתיות התחבורתיות, כדוגמת תחנת הרכבת שנפתחה ב־2013 ותרמה רבות לקירוב העיר למרכז הארץ.
רחובות
החזר השקעה של 86% בעשור
השינוי שהתרחש ברחובות בעשור האחרון נבע מהצורך של התושבים לשפר את איכות חייהם וכן מהקרבה למרכז, המושכת זוגות צעירים, הקורסים תחת עול תשלומי השכירות במרכז, להגשים חלום ולקנות דירות חדשות בעיר במחירים נוחים. הפרויקטים החדשים גרמו להתעניינות גם בקרב משקיעים. לאחרונה אף אושרה בוותמ"ל תוכנית התחדשות עירונית בשכונת קריית משה הוותיקה בהיקף של 10,0000 יחידות דיור. כמו כן נבנים בעיר מרכזים מסחריים, אזורי תעסוקה ופארקי תעשייה", מסביר בריח.
נתיבות
החזר השקעה של 92% בתשע שנים וחצי
בעשור האחרון הפכה נתיבות למטרופולין עבור כל יישובי הסביבה ומוקד לפעילות אזורית בתחומי התעשייה והמסחר, הכלכלה והשירותים, התרבות והחברה, התרבות והפנאי. הדבר מתבטא גם בהפיכתה ליעד מועדף למגורים בקרב תושבים מכל רחבי הארץ. עדות נוספת לכך היא ששוק הדיור בנתיבות הפך לאחד הכדאיים מבחינת התשואה ביחס לתנודות במחירי השכירות והרכישה בעיר.
אוכלוסיית נתיבות שומרת באדיקות על מגמת עלייה בקצב הגידול ומונה כיום כ־37,000 תושבים. בכך היא הפכה למעשה לעיר השנייה בגודלה בנגב במגזר היהודי. נתיבות נמנית עם הערים הבודדות באזור שרושמת מאזן הגירה חיובי של 6% בשנה, ובעקבות התפתחותה האורבנית על רקע הקמת שתי שכונות חדשות במערב העיר, היא רשמה גידול משמעותי של 10,000 תושבים במהלך העשור האחרון. הבנייה המסיבית של אלפי דירות במערב העיר משרטטת את קווי המתאר להתפתחותה - בניית למעלה מ־14,000 יח"ד חדשות, שיביאו להכפלת האוכלוסייה בתוך עשור לכדי 80,000 תושבים.
יבנה
החזר השקעה של 107% בעשור
עו"ד בריח: "ביבנה אמנם נרשמו עליות מחירים של מעל 100% בעשור האחרון, אך גם לאחר עליות אלה מדובר בעיר עם מחירים מהתחרותיים ביותר בשפלה, בפערים של עשרות אחוזים ביחס לערים שכנות, כמו ראשון לציון, נס ציונה ורחובות. לצד המחיר התחרותי, יבנה נהנית עדיין מפרויקטים של בנייה חדשה והתחדשות עירונית, המביאים להתפתחות מואצת של שכונות חדשות וחידוש שכונות ותיקות. מיקום העיר באזור המרכז, בקרבה לגוש דן, וחיבורה לכבישים ראשיים כגון 431, לצד שתי תחנות הרכבת הפועלות בה, הופכות אותה לאפשרות מתאימה לזוגות צעירים ולמשפרי דיור".
באר שבע
החזר השקעה של 136% בעשור
על פי הלמ"ס, לאחר שנתיים שבהן מספר התחלות הבנייה בעיר ירד, זינקו בשנה האחרונה התחלות הבנייה ב־148%. על פי נתוני צפיפות האוכלוסייה של הלמ"ס, בבאר שבע ישנם 1,779 איש לקמ"ר. בהשוואה לערי המטרופולין האחרות, מדובר בעיר בעלת רמת הצפיפות הנמוכה ביותר, כאשר בתל אביב פי שישה, בירושלים פי חמישה ובחיפה פי 2.5 תושבים לקמ"ר. שני תהליכים מרכזיים ממשיכים להיות מנוע הצמיחה של באר שבע כמטרופולין העתיד של האזור. מדובר בהעברת בסיסי צה"ל לנגב הנמצאת בשיאה ואכלוס עיר הבה"דים וכן הקמת מתחם הייטק בסמוך לבסיס הצבאי בדגש על תחום הסייבר. תהליכים אלה ימשיכו לחזק את בירת הנגב כעיר מובילה באזור הדרום, וזאת חרף הירידה בביקושים בשנתיים האחרונות.
אשקלון
החזר השקעה של 98% בעשור
במהלך העשור החולף נהנתה אשקלון מהגירה חיובית, כשמספר תושבי העיר על פי נתוני למ"ס (סוף 2018) צמח בלמעלה מ־27% והיום עומד על למעלה מ־140 אלף איש, עם גידול טבעי של יותר מ־2.2%. הגידול באוכלוסייה הביא גם לעלייה ברמות הביקושים למגורים, דבר שתרם לעלייה משמעותית במחירי הדירות בעיר. בעשור האחרון הפכה אשקלון, העיר ה־13 בגודלה בישראל, למטרופולין של ממש ומשתרעת על לא פחות מ־46,000 דונם עם תוכניות משמעותיות לפיתוח ולגידול במספר התושבים בתוך שני העשורים הבאים לכ־300,000 תושבים.
עו"ד בריח מסכם: "ערים פריפריאליות – שנבנו בהן שכונות 'סגורות' והוליסטיות הכוללות שירותי קהילה, חינוך ומסחר ונגישות תחבורתית, ושרכבת ישראל הגיעה אליהן (כדוגמת נתיבות ועכו) – עלו בשיעור דרמטי לא פחות, ולעיתים אף יותר, מערים במרכז. הדבר מעיד, כי בישראל הפוטנציאל של השקעה בפריפריה לא נופל מזה של המרכז".
יהודה ושומרון
החזר השקעה של 150% בעשור
אולי זה הקונצנזוס, אולי אלו ממשלות הימין, אבל עלייה מטאורית של 100% נרשמה במחירי בתים בשומרון בשש השנים האחרונות, כך לדברי יוסי דגן, ראש מועצה אזורית שומרון.
למשל, בשנת 2012 מחיר בית פרטי ביישוב לשם שבשומרון עמד על כ־800,000 שקל. אותו בית בדיוק עולה היום מעל 2 מיליון שקל. "כך צפוי לקרות גם באזורים נוספים בשומרון, שנחשבים לבעלי פוטנציאל נדל"ני ונמצאים לפני עליית מחירים, ובהם יישובי גב ההר (אלון מורה, איתמר, יצהר, הר ברכה, תפוח), שצפויים בעוד כשנתיים ליהנות מכביש מהיר שיחבר אותם למרכז הארץ", אומר דגן, שאף מציג תוכנית ישנה של משרד התחבורה, שמדברת על רכבת שתחבר בין צומת תפוח, דרך אריאל למרכז, וכביש דו־נתיבי שיקרב את יישובי צפון־מערב השומרון לאוזר השרון.
המצב הגיאו־פוליטי שהביא למבוי מדיני סתום, השקט הביטחוני היחסי שנשמר, היעדר התחלות בנייה בעשור האחרון שגרמו למחסור בהיצע דירות – אלו הם מקצת מהגורמים שתרמו לאקלים הטוב ביותר שידעו מחירי הנדל"ן ביו"ש, הנמצאים בשיא השיאים של שנים האחרונות. ואכן, באריאל נרשמה עלייה של 140%, בבית אריה ובאורנית הייתה עלייה של 150% ובקרני שומרון – 138%.
"בניגוד לתפיסה המסורתית כי בהתנחלויות ניתן לרכוש נדל"ן בזול, על רקע אי־הוודאות לגבי עתיד השטחים ושווי הנכס העתידי, נראה כי בשנים האחרונות חל שינוי כיוון, שמקבל ביטוי במחירים למטר רבוע", מציין יאיר כהן, מנכ"ל אבני דרך. לדבריו, בעשור האחרון המחירים במרבית היישובים הוכפלו ומעבר לכך. אחד הבולטים הוא בית אל. לאחר עשור שבו לא נרשמו התחלות בנייה חדשות ביישוב, קבוצת אבני דרך חתמה לאחרונה, בתוך 24 שעות, על כ־70 חוזים בפרויקט "אבני דרך בבית אל", בדרום־מזרח היישוב, זאת מתוך 91 יח"ד המיועדות לזכאי מחיר למשתכן. אם לפני עשור דירת 4 חדרים ביישוב עלתה 400־500 אלף שקל, הרי המחיר טיפס ל־1.2 מיליון שקל. קפיצה של למעלה מ־100%.
שלוש שנות התייצבות
גם בעקבות פעילותו הנמרצת של שר האוצר משה כחלון נרשמה התמתנות בשלוש השנים האחרונות, שבמהלכן ניתן לראות את עליית המחירים הנמוכה ביותר בעשור זה. "מאז כניסתה של תוכנית מחיר למשתכן, הפכה העלייה החופשית למתונה יותר, ושוק הנדל"ן סיפק עליות וירידות מחירים סבירות, התואמות את שוק הנדל"ן בהתאם לשיווקי התוכנית הזו", אומר גל קסטל, מנהל השיווק בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות.
אז מה באמת קרה בשטח כתוצאה מפעילות הממשלה האחרונה? מחירי הדירות עלו ב־1.5% בלבד בשנת 2017, בשנת 2018 אף חלה ירידה של כ־1%, ובשני הרבעונים של השנה הנוכחית נראתה עלייה של כ־2%.
מומחה הנדל"ן אוהד דנוס: "בניגוד לדעה הרווחת, כאילו הערים הגדולות הובילו את עליות המחירים בעשור האחרון, הנתונים מלמדים שמחירי הדירות בישראל בתקופה זו עלו בשיעור חד של כ־96% בהתאם למדד מחירי הדיור של הלמ"ס.
יחד עם זאת, בערים הגדולות עלו מחירי הדיור בשיעורים מתונים משמעותית, על־פי סקירת השמאי הממשלתי, שאותה אני ממשיך לפרסם: בתל אביב – כ־64%, בירושלים – כ־53% ובחיפה – כ־80%. דווקא באר שבע, כמייצגת הפריפריה, היא השיאנית, עם עלייה של כ־115%. מהנתונים שפורטו ניתן להבין, כי העלייה הממוצעת במדד הלמ"ס משקפת עליות דרמטיות יותר דווקא בערי הספר, הקטנות והמרוחקות יותר".
נוכח הדברים הללו ניתן לומר בוודאות שממשלות ישראל לדורותיהן כשלו כישלון חרוץ בטיפול במשבר הדיור, גם ברמה הלאומית וגם ברמה הפרטנית של יישובים בודדים. זה כולל את הממשלה האחרונה, שהשקיעה כ־7 מיליארד שקל בשיווק המחיר למשתכן. ברור שמרוץ העליות שהיה בתחילת העשור היה אמור להיעצר מתישהו, גם בלי קשר לפעולות הממשלה. "הצידוק לטענה זו מצוי בנתונים", מסביר דנוס, "הערים הזולות התייקרו ביותר מפי שניים מהערים היקרות".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "כחברה שבונה 36 פרויקטים למגורים בכל הארץ, אני יכול להעיד שבמהלך העשור האחרון הייתה בממוצע עליית מחירים שלא פסחה על כל האזורים, הן גוש דן והן הפריפריה הרחוקה יותר. אני מאמין שככל שנושא תשתיות התחבורה יתקדם, דוגמת הקו האדום שיחבר את בת ים למרכז תל אביב בתוך 10 דקות, ובהתאמה ערים נוספות, הפערים בשנים הקרובות ילכו ויצטמצמו".
יזם הנדל"ן איתן לוי, בעלי חברת אילה אגם, מוסיף: "לא ייתכן שמדי שנה האוכלוסייה גדלה, כאשר מנגד מספר התחלות הבנייה יורד. פעילות המדינה בתחום הדיור לא מספקת תשובה הולמת, ולכן אנו רואים מגמת עלייה ברורה בעשור האחרון בכל הארץ".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "המדינה לא עשתה מספיק כדי להוריד משמעותית את מחירי הנדל"ן בעשור האחרון. שרי אוצר ושיכון רבים שהגיעו בזה אחר זה, כל אחד עם רעיון משלו, נכשלו, פעמים רבות משום שלא זכו לגיבוי מלא, אבל גם הפתרונות שסיפקו לבסוף – דוגמת: מע"מ אפס, מחיר מטרה וגם מחיר למשתכן שממש לאחרונה האריכו אותו בעוד שנה - הם פתרונות נקודתיים מדי. מחירי הדירות עלו בעיקר מהסיבה שהמדינה לא שחררה מספיק קרקעות, לא פעלה להוריד את מחירן, לא פעלה מספיק לקצר תהליכי פינוי־בינוי כדי שיוכלו להרוס יותר מתחמים ישנים במרכזי הערים ולבנות מחדש בניינים גבוהים יותר".
שלומי זליג, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שמשון זליג ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים בראשון לציון והסביבה: "העשור האחרון מאופיין בבנייה רבה, אך בקצב שלא מדביק את הגידול. על כל מגרש פנוי יש דרישה רבה, דבר שגורם למחירי הקרקע לעלות אף מעבר לעליית מחירי הדיור. כמו כן הרגולציה הנוכחית המחמירה, התקנות החדשות והרישוי המכוון שלא מתפקד, כל אלה גורמים להתארכות משך הזמן להוצאת היתר בנייה, שהוכפל במהלך העשור ועומד היום על יותר משנתיים".
דנוס מוסיף, "הכישלון כה מהדהד, שהוא מביא לנתון שערורייתי של עליית מחירי דירות ממוצעת בשיעור של 9.6% בשנה, וזאת לאורך עשור שלם. לפחות מלאכתה של הממשלה הקרובה קלה מקודמותיה, שכן המחירים בשיא של כל הזמנים, ולכן בהיעדר פעולות רציניות, ימשיכו להזדחל מעלה באיטיות".
לסיכום, ייטב לממשלה הבאה אם לא תעסוק במחירים, אלא תעדיף להתמקד בייצוב שוק הדיור, תוך פתרון הסבך שנוצר והמחלוקות עם הרשויות המקומיות בתחום ההתחדשות העירונית, ובמקביל תטפל בבנייה מוסדית להשכרה ברחבי הארץ. ככלל, דרוש פתרון מקומי לכל יישוב, שכן ידוע שאין שוק נדל"ן אחד. פתרון הוליסטי כולל הוא פריבילגיה שהממשלה הבאה לא תוכל ליהנות ממנה, לנוכח המצב שאליו הביאו מקבלי ההחלטות בממשלות הקודמות.
לפנייה לכתב/ת 
