אמינות ושקיפות: כך תמנעו קומבינות בהתחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית נושאים איתם פוטנציאל עקיצה לכל מיני קומבינטורים, שמעורבים בהם כשמטרת העל של כולם – לקבל יותר מהאחר. אז מה עושים כדי למנוע התנהלות כזו? אורחי הפאנל משיבים
בשיתוף מרכז הנדל"ן
אנחנו שונאים לצאת פראיירים וכשאנחנו כותבים שונאים אנחנו מתכוונים שאנחנו, הישראלים, נעשה הכל כדי שאף אחד לא ייקבל יותר מאיתנו ולעיתים נעשה הרבה יותר מכך פשוט כדי לקבל יותר מכולם. לא מפתיע, אם כך, שיצא לנו שם של קומבינטורים, כאלה ששווה לחלץ מהם מידע מדויק מה סגרו, מה קיבלו או מה נתנו להם כי אחרת, יש סיכוי גדול שנגלה, שיש קומבינטורים גדולים מאיתנו ומכאן, לאן נוליך את הבושה?
תמ"א 38 – כר נפלא לקומבינטורים
את הקומבינטורים ברמת האבולוציה הגבוהה ביותר נמצא בשנים האחרונות סביב פרויקטים של התחדשות עירונית. למה דווקא שם? שאלנו שניים; את רון חן, מנכ"ל "אנשי העיר", חברה להתחדשות עירונית ואת עו"ד עידן מנצ'ל ממשרד גולדפרב זליגמן.
"קומבינות הן יתרון שמשיג אחד הדיירים בפרויקט על פני האחרים או לפחות אחד שהוא מנסה להשיג", אומר רון ומוסיף: "זה לא סוד שזה סוג של ספורט לאומי וכמעט כל אחד מעורב באיזשהו תהליך, או האמא, או הדוד, או החמה".
"במקרים רבים, דיירים מעוניינים לשפר את מצבם מול האחרים. זה יכול להיות בתמורה בדירה או במבנה עצמו או בכסף או שכירות גבוהה שייקבלו בזמן שהבניין נבנה", אומר רון ומספר שלמרות שהם, כיזמים, מכירים את הבעייתיות, לא תמיד הם מצליחים. "זו תופעה ידועה ולצערי היא רק הולכת ומתגברת", הוא מודה בסוג של השלמה.
יש מה לעשות
אם כך, איך מוודאים שהגברת כהן מוועד הבית לא סוגרת איזה דיל מתחת לבלטות עם היזם ומקבלת בתמורה עוד שני מטרים רבועים במרפסת שלה? כאן מודה היזם, רון חן, שהצלחתו מוגבלת, במקרה הטוב: "לעולם לא נוכל למנוע במאה אחוז את התופעה. אפשר לנסות למנוע כל שניתן את התופעה על ידי שקיפות מקסימלית מצד היזם ועל ידי חקיקה. צריך להבהיר מההתחלה לדיירים שאנחנו, כיזמים, מתחייבים לשקיפות מלאה אך שזו חייבת להיות הדדית גם מכיוונם. החברה מול הדיירים חייבת לשקף את הנתונים המלאים והדיירים, מצידם, חייבים לשקף את כל התמורות בתהליך המתבצע.
"כל התמורות חייבות להופיע בחוזה", אומר עוה"ד מנצ'ל ומסביר שכל תמורה שניתנת לכל דייר חייבת להיות מתועדת, ללא יוצאים מן הכלל. התמורות, הוא מסביר, לא חייבות להיות זהות עבור כולם "אבל הן חייבות להיות שקופות לכולם", הוא אומר ומוסיף שבחוזה חייבת להופיע הוראה מפורשת שהיעדר שקיפות או הפרת ההדדיות יהוו הפרה של ההסכם ואף להוביל לביטולו המוחלט.
במדינת הקומבינות, הימנעו מהן
איך נמנעים ממצב שעורך הדין או היזם מכירים את אחד הצדדים בהסכם ונותנים להם יחס מועדף? עוה"ד מנצ'ל מסביר שהיכרות בפני עצמה אינה עילה לביטול הסכם.
לשכת עורכי הדין וכללי האתיקה קבעו, שיש לעשות הבדלה בין לקוח מזדמן לבין לקוח קבוע. ברגע שלקוח נקרא לקוח קבוע, עורכי הדין אינם יכולים לייצג את הבעלים מול אותו לקוח, גם אם יש הסכמה מצד הדיירים ומצד היזם. רק כשהלקוח נחשב כמזדמן, עורך הדין יכול לייצג את הבעלים אבל הכל חייב לקרות בשקיפות מלאה.
עורך הדין כמנהל הפרויקט - היזם רון חן רואה בעורך הדין של הפרויקט כמי שאחראי על המינהל התקין בפרויקט, לא פחות. "אנחנו אומרים לבעלי הדירות שעורך הדין, מבחינתנו, מנהל פרויקט מפני שכשיש עורך דין אמין, שהדיירים סומכים עליו ונותנים לו לנהל את התהליך, הוא מביא את הפרויקט למקום שנוח גם לנו, היזמים – נוח ושקוף. חשוב לבחור עורכי דין שיהיו ישרים אך גם כאלה שלא יהיו קלים להשפעה ולהפעלת לחץ.
משולש הזהב - פרויקט התחדשות עירונית הוא משולש בו נמצאים הדיירים בצלע אחת, היזם בצלע השנייה והרשות המקומית בצלע השלישית. למרות שנוטים לחשוב שעיכובים בפרויקט יגיעו מהיזם או מהרשות המקומית, שתערים קשיים, ניתן לקבוע שהיחידים שעלולים לעכבר פרויקט הם הדיירים, שמתחזקים סכסוך ביניהם או בדרישת תמורות בלתי הגיוניות.
רון חן חושב שהדרך הטובה לנטרל את תופעת הקומבינות המעכבות היא באמצעות חקיקה בפרויקטים גדולים במיוחד, באופן שיכפיף את החקיקה לחוק המכרזים ולכל עבירה עליו יהיה אקט פלילי.
"אפשר גם ליצור פאנל משפטי בבניין, שיורכב ממפקח הבניה, משמאי ומכלכלן. פאנל כזה עלול לנטרל טענות לתמורות שאינן שוות ועניינים אחרים. אסור לשכוח שקומבינות עלולות לסכן פרויקט התחדשות עירונית, שגם כך נשען על הצורך באמון", הוא מסכם.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
