ירידה לשם עלייה: הנדל"ן סביב כיכר דיזנגוף מתעורר
מלונות, בניינים עם דירות יוקרה ואפילו קאמבק קצת אחר של קולנוע רב חן המיתולוגי - בעקבות הנמכת כיכר דיזנגוף, זוכה האזור לתנופת בנייה שלא נראתה בו שנים ארוכות. מה צפוי לקום במרכז העיר הלבנה? בדקנו
שנה וחצי חלפה מאז הושלם הפרויקט להנמכת כיכר דיזנגוף, ונראה כי בעיני יזמי הנדל"ן המסע האדריכלי אחורה בזמן השתלם. לאחר עשרות שנים של דעיכה, צומחים בסביבה לא פחות משלושה בתי מלון חדשים, בניין דירות יוקרה, ואפילו ענקית הנדל"ן גזית גלוב זיהתה את הפוטנציאל הגלום בכיכר - ורכשה את קולנוע רב חן המיתולוגי, שכיום היא בוחנת חלופות לשיפוצו לפיתוח פעילויות פנאי ובידור.
האדריכלית לריסה קאופמן, מנהלת אגף תכנון מרכז בעיריית תל אביב-יפו אמרה בריאיון ל-ynet כי "מה שמייצר את גלי המשיכה היא העובדה שהכיכר שופצה ומקרינה סביבה ההתעניינות. זה כמו גלי הדף. זה תמיד קורה כשיש התחדשות במרחב הציבורי בעיר. זה מה שקרה כשישפצו את שדרות רוטשילד, למשל. זה מייצר משיכה".
קאופן מסבירה כי "בעקבות שיפוץ הכיכר דפנות הבניינים נחשפו. עד אז המסחר היה ירוד. החשיפה הזו, יחד עם התכנון המנומנטלי של גֶ'נְיָה אָוֶורְבּוּך (האדריכלית שנבחרה בשנת 1934 לעצב את הכיכר, ובתוך כך קבעה כללים גם לעיצוב הבניינים מסביב. א"ג) מייצר משיכה. העיקרון המרכזי בתכנון של אוורבוך היה שמירה על חזות אחידה של כל הבניינים שעוטפים את הכיכר. כל הבניינים מסביבו מיועדים לשימור, ולכן המראה הזה נשמר גם היום. בנוסף, זה לב העיר הלבנה, ומרכז העיר בהגדרה הוא אזור בעל אופי, שבו הכי הרבה בניינים לשימור. גם העובדה שתיאטרון בית לסין שופץ לאחר המון שנים שהיה מוזנח תורמת לביקוש".
הוראות השימור לבניינים מסביב לכיכר כמו באזורים אחרים בעיר, והוראות תוכנית המתאר לרובע שלוש שבו הכיכר, כוללים הגבלות על מספר הקומות והדירות שאפשר להוסיף לכל בניין. שילוב של ביקוש ער למגורים וחדרי אירוח באזור עם היצע מוגבל הוביל לעליית מחירים יחסית לסביבה.
"לבניינים יש ערך בפני עצמו. כל מ"ר מרקיע שחקים", אומרת קאופמן. "זה האזור המבוקש למגורים למי שאוהב את החיים בלב העיר".
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אומר ל-ynet כי "באזור זה מחיר מ"ר בדירה למגורים עם חניה הוא כ-60 אלף שקל. ברחובות הסמוכים לכיכר שווי דירות בבניינים ישנים נמוך ב-25% ומגיע כיום לסביבות 45 אלף שקל למ"ר". קמיל מוסיף כי "כיכר דיזנגוף הוא מקום מרכזי ואטרקטיבי בת"א, המאפשר נגישות מרבית וקלה לשירותי מסחר, בילוי ואפילו קפיצה לים, כולל האפשרות להתנייד ללא רכב וללא ההוצאות הנלוות להחזקתו".
הטבור של הטבור
אולם, לא תמיד המצב היה כזה. לפני שנים ספורות, כאשר הכביש עוד עבר מתחת לכיכר, דירות יוקרה ומלונות פאר באזור נחשבו לרעיון מופרך וחסר סיכוי. סימן שאזו, מנכ"ל חברת נוגה יזמות, שבונה כיום בניין ובו דירות יוקרה ברחוב פרוג בצמוד לקולנוע רב חן, פעיל בכיכר קרוב ל-15 שנים. הפרויקט הראשון שהוביל היה כאשר שימש סמנכ"ל בחברת TFG של אבי רואמי, שרכשה ב-2008 את הבניין לשימור בדיזנגוף 94, שהושכר קודם לכן לרשת הכושר everybody. מכון הכושר נסגר לאחר שדווח כי בעלי הרשת ברח מהארץ. "הבניין היה של קבוצת יורשים, הנכדים של הסופר מהלל העדני. קנינו אותו מהם בשמונה מילון דולר. החזון של רואמי היה להחזיר את דירות היוקרה לדיזנגוף. אמרנו לו שזה לא אזור לדירות יוקרה, כי באותה תקופה האזור נראה היה מוזנח, בילו בו בעיקר פאנקיסטים, ופעלו בסביבה שווארמות ומכבסות", נזכר שאזו.
לצורך שימור הבניין ושיפוצו, שכרה החברה את שירותיו של האדריכל גידי בר אוריין. התוכנית העסקית של רואמי קיבלה תמריץ כאשר העירייה החלה לקדם את רעיון הנמכת הכיכר. "הדירה הראשונה נמכרה ב-25 אלף שקל למ"ר, ולא האמנתי שקונים דירה במחיר כל כך גבוה", מספר שאזו. "תוך כדי תכנון הבניין החדש הצגנו לעירייה את רעיון הנמכת הכיכר. שמונה שנים אחר כך הרעיון יושם, ועל כך צריך להסיר את הכובע בפני ראש עיריית תל אביב רון חולדאי. ההנמכה של הכיכר בשילוב התהליך שעבר מרכז תל אביב עשה דבר מדהים לאזור. תל אביב הפכה לעיר תוססת, והתחילה תנועה לכיוון הכיכר. זה הפך לאזור שנעים להסתובב בו ופתאום נעלמו המכבסות ובתי קפה החליפו אותן. יש המון ביקוש למגורים ברובע 3 בגלל האופי, העירוניות, והעובדה שאתה יורד למטה ומיד אתה בלב העניינים וחמש דקות מהים. כאן בכיכר דיזנגוף אתה בטבור של הטבור".
הליך שימור הבניין היה מורכב ויקר מאוד, במהלכו ניתקו את המבנה מהיסודות והרימו אותו בעזרת מנופים כדי לבנות חניות תת קרקעיות. שאזו אומר כי למרות המחיר הכספי הרב שיזם נדרש להוציא מכיסו כדי לעמוד בהוראות השימור, הדבר משתלם. "מבחינה כלכלית השימור מכביד, אבל יש לזה קסם ומיתוג, ויש קהל לקוחות שמוכן לשלם על זה. המבנים לשימור מסביב לכיכר דיזנגוף הם שמקנים לכיכר את היתרון שלה על פני אזורים אחרים בעיר".
וילה על הגג
בשנה האחרונה מקדמת חברת נוגה יזמות של שאזו ושותפיו פרויקט יוקרה בבניין שכן ברחוב פרוג 2. הבניין מכיל 10 דירות בלבד ב-6.5 קומות, כאשר שמונה מתוכן כבר נמכרו, בין היתר לאיל וולדמן, מייסד ונשיא חברת מלאנוקס. עדיין עומדות למכירה דירת הגן שעבורה מבקשת החברה 17 מיליון שקל, והפנטהאוז, אותו מקווה החברה למכור ב-28 מיליון שקל. מדובר בדירה בגודל וילה בינונית המשתרעת על שתי קומות עם בריכה פרטית על הגג.
הבניין נבנה על מגרש שבו שכנה תחנת דלק שהוקמה בשנות ה-60 של המאה הקודמת. כאשר חברת דלק של יצחק תשובה ביקשה למכור את המגרש, תו המחיר שהודבק לו, 23 מיליון שקל, נתפס כיקר מידי. כיום המחיר שנוגה יזמות מבקשת עבור הפנטהאוז שהיא בונה בגג הבניין יכול לכסות את עלות המגרש ועוד יישאר עודף לרכישת דירה נוספת בסביבה. "המגרש היה במשך שנה בשוק ואף אחד לא רצה לקנות אותו. באותה עת התוכנית לרובע 3 הייתה בהליכי הכנה וכל השוק ידע שעל פי התוכנית, בתוך אזור העיר הלבנה (שהוכרז על ידי אונסק"ו אתר מורשת עולמי, א"ג) מותר יהיה לבנות רק עד לגובה של 5.5 קומות. הערכות היו כי בהיקף כזה של זכויות לא משתלם לקנות", נזכר שאזו.
מה שגרם לשאזו לשנות את דעתו היה פרוטוקול של ישיבה שערכו העירייה ואונסק"ו שהגיע לידיו: "בפרוטוקל נכתב כי במגרשים ששטחם גדול מ-500 מ"ר אפשר יהיה לבנות בניין בגובה 6.5 קומות. לקחנו כאן סוג של סיכון כי זו עדיין לא הייתה תוכנית רשמית והחלטנו לקנות את המגרש".
אזור המלונות החדש
בשנים האחרונות יזמים מקדמים גם פרוייקטים של מלונאות, כאשר תוך שנים ספורות אמורים לקום סביב כיכר דיזנגוף מלון של פתאל ומלון של המסעדן התל אביבי ארז אביב. שני אלה יצטרפו לבית המלון של רשת אטלס - סנטר שיק, ולבית המלון סינמה שהוקם בבניין שבו שוכן קולנוע אסתר.
קאופמן אומרת כי "בעקבות הנמכת הכיכר נפתחו הרבה בתי קפה וברים, והאזור הפך למבוקש על ידי תיירים - לכן ערכי הקרקע למלונות עלו מאוד. זה שימוש נכון לבניינים לשימור שמתאים לרחובות המרכזיים. אנחנו בעד להכניס מלונות במקום דירות שמושכרות ב-airbnab".
אחד מבתי המלון המדוברים בסביבה הוא של רשת פתאל, ששכרה ממרכז הקבלה מבנה לשימור ששימש את המרכז ושוכן בפינת הרחובות בן עמי ובלינסון. ההיקף המוערך של השקעתה בהסבתו למלון הוא 50 מילון שקל.
אסף פתאל, סמנכ"ל פיתוח עסקי במלונות פתאל אמר בריאיון ל-ynet כי "תקופה ארוכה חיפשנו נכס באזור דיזנגוף. הכיכר חוותה בעבר עדנה, ואנחנו מאמינים שהאזור ימשיך ויתפתח. הרבה מלונות יקומו סביבו וזה ייצור מרקם מעניין של תיירות". לדבריו, "המלון יהיה באווירה מאוד צעירה ויפנה לקהל עסקי ולתיירים. תהיה קומת גן ובה מסעדה, חצר קסומה, אזור Wellness, כושר וספא, ועל הגג העליון בריכה".
אתה לא חושש מהתחרות שמתפתחת?
"להפך, אם תפתח חנות באמצע שום מקום אף אחד לא יגיע, אבל לחנות בקניון שמייצר יתרון - יש ביקוש. אם האזור יזוהה כאזור תיירות זה יועיל לכל בתי המלון", אומר פתאל.
"המלון אמנם לא נושק לים, אבל יש באזור אווירה תיירותית עם הלוקליות התל אביבית, מסעדות, בתי קפה ופאבים", הוא מוסיף, בהתייחסו לתחרות עם המלונות שצמודים לחוף. יש מקומות מבוקשים כאלה באירופה, כגון שכונת שורדיץ בלונדון, שהם לא על הים אבל בסביבה נחשבת ומגניבה בזכות האופי שלה. כשמסתובבים כאן מרגישים ממש את לב תל אביב. כל אורח שיורד מהמלון מקבל היצע מגוון של פעילות, ומשום שחיים כאן גם תושבים אפשר לראות את העיר עצמה לצד התרבות התיירותית. אנחנו צופים שכ-80% מהאורחים במלון יהיו תיירים מחו"ל, ו-20% ישראלים שיגיעו בסופי שבוע".
הסיטי סנטר של תל אביב
כ-100 מטר מהכיכר עומד אחד הסמלים התרבותיים של הרחוב וגם הוא עובר כעת הליך של שימור והתחדשות. צמד הבניינים דיזנגוף 97 ודיזנגוף 99, שנרכשו בשנת 2018 מבני משפחת מטלון על ידי ישרוטל ובנייני העיר הלבנה בתמורה ל-62 מיליון שקל, יוסבו למלון בהשקעה של כ-180 מיליון שקל. איציק בן שהם, יו"ר בנייני העיר הלבנה, מספר בשיחה עם ynet כי "באישור משרד התיירות זה הולך להיות מלון עירוני בקטגוריה C, כלומר חדרי אירוח קטנים יחסית שמהם יש מחסור בעיר".
על השאלה מדוע בחרו להקים מלון במיקום הזה, הוא עונה כי "זו הנקודה הכי תל אביבית. כיכר דיזנגוף היא המקום הכי חשוב בעיר הלבנה. הורדת הכיכר הפכה את כל הסביבה למבוקשת. מדובר בכיכר היחידה בעיר שהבניינים סביבה נבנו באחידות, כולם בסגנון האדריכלות הבינלאומי (שמוכר גם בשם באוהאוהס, על שם בית הספר לאדריכלות שבו צמח הסגנון, א"ג), רוב הבניינים עברו שימור, והאיכות הזו מקרינה על הרחובות בסביבה. בנוסף לכך, ברחוב דיזנגוף יש את המדרכות הכי רחבות בעיר וזה הופך אותו לעורק בילוי ראשי. מבחינתנו אין כמו מלון צעיר בבניין שימור כדי להמחיש זאת. אנחנו לוקחים בניין דירות שהיה סגור לציבור - ופותחים אותו לציבור".
מלון חדש נוסף מוקם בדיזנגוף 98. מדובר באחד מששת הבניינים היחידים ברחוב שלא כללו דירות אלא שימושים מסחריים - בעבר פעלו בבניין שלושה מרכזי ריקוד ואימון ובהם סטודיו C. יזם המלון הוא ארז אביב, המוכר לתל אביבים בזכות המסעדות שבבעלותו ובהן לואי ורובינא, וגם הבר ג'ניה וסניף לנדוור ששוכנים בכיכר דיזנגוף. בדרך כלל, אביב מכנה את עסקיו על שם אישיות הקשורה למרחב שבו הם פועלים, כמו לואי המלך בכיכר מלכי ישראל, בר רובינא הסמוך לתיאטרון הבימה על שם חנה רובינא, ג'ניה על שמה של אדריכלית כיכר דיזינגוף ועוד. כך גם בית המלון החדש צפוי לקבל שם של אישיות הקשורה לרחוב.
אביב ושותפו עופר ביטון חתמו עם ארבעת בעלי הבניין על הסכם שכירות ל-15 שנה, וישקיעו בהסבתו למלון כ-20 מיליון שקל. הבניין יהפוך למלון בוטיק שבו 46 סוויטות שבהן חלון פנורמי עם נוף לכיכר.
אושיר אסבן, מעצב הפנים של המלון שנבנה בדיזנגוף 98, מסביר כי "מה שהפך את האזור לאטרקטיבי הוא הגישה הנוחה, וההתייחסות לקנה המידה האנושי. הכיכר יצרה מקום התכנסות. מה שמדהים בה שלמרות שהיא סואנת מכוניות סביבה, עדיין אנשים מגיעים אליה, נהנים מהשמש, מהמזרקה וממקומות הישיבה. המלון מתייחס בתכנון שלו לכיכר דיזנגוף, יצרנו מרפסות פנימיות, שפונות אל הכיכר וכך ניתן להרגיש אותה מכל החדרים בחזית. יש חמישה סוגים של חדרים ששואבים השראה מהצבעוניות המדהימה של המזרקה של יעקב אגם בכיכר".
אביב מספר כי החליט על המיזם לאחר שהבין את הפוטנציאל הגלום בשיפוץ הכיכר: "תמיד אמרתי שלתל אביב חסר סיטי סנטר. כשאתה מבקר בפריז אתה חייב להגיע לכיכר הקונקורד, בלונדון לכיכר פיקדילי, בפראג לכיכר העיר העתיקה, ובניו יורק לטיים סקאור, אבל עד לפני חמש שנים תיירים היו מפספסים את כיכר דיזנגוף. כששכרתי את המבנה שבו הקמתי את הבר ג'ניה זה היה בתקופת השיפוצים של הכיכר והפסדתי 50 אלף שקל בחודש. חיכיתי שנתיים, אבל ידעתי שיש משמעות לכך שהעסק פועל בסיטי סנטר של תל אביב".
מגבלות הבנייה והוראות השימור העניקו לכיכר דיזנגוף המתחדשת תכונות בעלות ערך נדל"ני, והם שגורמות לשגשוג העסקים והנדל"ן מסביב. אך יש מי שחושש כי המגבלות יפגעו בבניינים שברחובות מסביב, שלא נהנים ממראה הכיכר. עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה לדיני תכנון, טוען כי "תנופת הבנייה תיעצר בכיכר דיזנגוף והרחובות האחוריים יישארו במצב מוזנח, משום שבגלל מגבלות החלות על האזור עקב ההכרזה עליו כאתר מורשת עולמית - התוכנית לרובע 3 מאפשרת תוספת של פחות משתי קומות, ולדירות אי אפשר להוסיף שטח וגם לא ממ"ד או מעלית לבניין. לכן, אין מספיק תמריץ ליזמים ולדיירים לשפץ את הבניינים ומה שיקרה זה שהרחובות ראשיים יהיו 'שופרא דשופרא', אבל הבניינים בעורף ימשיכו להיראות כמו הצרות שלנו".
קאופמן מעיריית תל אביב אומרת בתגובה לכך כי "מדובר באזור מיוחד ואנו רוצים לשמור על הייחוד שלו. האטרקטיביות היא גם מהמיקום הייחודי וההיסטוריה שלו, אחרת יש רחובות כאלה גם ברמת גן ובגבעתיים. נכון שהריסה ובנייה מחדש לא תמיד כדאית כלכלית, אבל כשבדקנו את הדברים האלה היו שמאים שטענו שחלופת השיפוץ (עיבוי וחיזוק כמו תמ"א 38, א"ג) כדאית. בתל אביב, אם אתה מקבל דירה חדשה או משופצת אפילו בלי שקיבלת עוד מטר תוספת, עדיין עשית עסקה טובה. מרכז תל אביב יכול להסתפק בהרבה פחות מטרים ועדיין להיות מאוד כלכלי".
לפנייה לכתב/ת 
