מעליות, אסיפות וניקיון: ועד הבית בזמן קורונה

נציגות הדיירים וחברת הניהול לא יכולות למנוע שימוש במתקנים המשותפים. מה בכל זאת אפשר וצריך לעשות כדי להתמודד עם המגיפה העולמית?

עו"ד דפנה גבור חייבי | פסקדיןפורסם: 26.03.20 , 22:55

ההתמודדות עם נגיף הקורונה מעלה שאלות שונות על אודות החובות החלות על גופים שונים בעניין זה. אנו נתמקד בפעולות אשר יכולות - ולא יכולות - לנקוט נציגויות בתים משותפים (ועדי בתים) וחברות ניהול.

ראשית יובהר כי בתקנות החדשות לשעת חירום נקבע שמתן שירותי תחזוקת מבנים ובכלל זה בטיחות, מעליות, אינסטלציה, חשמלאות, ניקיון ותברואה – אותם שירותים הניתנים הלכה למעשה על ידי חברות ניהול - הוגדרו כמקום עבודה חיוני אשר ממשיך לעבוד ולספק את השירותים אף במצב חירום.

ככלל, ועדי בתים וחברות ניהול אחראים אך ורק על ניהולו של הרכוש המשותף ואין להם אחריות על רכושם הפרטי של בעלי הדירות. מכאן נובע שלוועדי הבתים וחברות הניהול יכולת מצומצמת לפעולה. הם לא יכולים, למשל, למנוע כניסה ויציאה של מבודדי בית מדירתם וודאי שהם לא רשאים לעצור בכוח מבודדים המשתמשים ברכוש משותף (מעלית, חדר מדרגות וכיוצא באלה).

כל שוועדי הבית וחברות הניהול יכולים וצריכים לעשות, כמו כל אזרח אחר, הוא להבהיר למבודדי הבית כי ביציאה מן הבית ובשימוש ברכוש המשותף הם מפרים את הוראות הדין ופוגעים בבריאותם של שכניהם, ובמקרה הצורך ניתן אף לדווח על ההפרות לרשויות.

מה עוד אפשר וצריך לעשות?

כאמור, ועדי הבית וחברת הניהול אחראים על ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ובכלל זה לובי הבניין, חדרי המדרגות, המעליות והמתקנים המשותפים דוגמת חדרי ימי הולדת, חדרי כושר ובריכות.

בהתאם לתקנות לשעת חירום, את חדרי הכושר והבריכות יש לסגור ולא לאפשר בהם שימוש. אנו ממליצים לסגור גם חדרים המיועדים להתכנסות רבת משתתפים דוגמת חדרי ימי הולדת.

ניתן ומומלץ לדאוג לניקיון מוגבר של השטחים המשותפים ובכלל זה לובי הבניין והקומות, דלתות הכניסה לבניין והמעליות. ניתן ומומלץ לפרסם הודעה באמצעים המקובלים (מיילים, מסרונים, הודעה בתיבות הדואר ותליית מודעות במקומות בולטים לעין ברכוש המשותף), הקוראת לשכנים השוהים בבידוד לשמור על הוראות הדין ולא להסתובב ברחבי הבניין.

אסיפות באמצעים טכנולוגיים מצריכות שינוי

כמובן שבימים אלו לא ניתן לקיים אסיפות של בעלי נכסים או אסיפות דיירים מרובות משתתפים. בעיקר ברבי הקומות יש פוטנציאל השתתפות של אנשים רבים ומשכך בשלב זה נכון יהיה לדחות כל אסיפה מתוכננת בבניין.

רחובות ירושלים ריקים בעקבות הקורונה (צילום: שירה הרשקופ, TPS)

רחובות ירושלים הריקים(צילום: שירה הרשקופ, TPS)

הדין קובע שעל אסיפות דיירים להיערך בכינוס פרונטאלי. במילים אחרות, התקנון המצוי הנוהג בבניינים משותפים רבים אינו מאפשר קיום אסיפות דיירים באמצעים דיגיטליים ואינו מאפשר הצבעות בדוא"ל. התקנון המצוי מהווה חלק מחוק המקרקעין הקובע את הדין באשר לבתים משותפים, ומדובר בחוק אשר לא מזמן מלאו לו 50 שנה ולא עבר שינויים רבים.

למעשה, במצב הנוהג היום לבעל דירה שלא יכול להיות נוכח פיזית באסיפת דיירים עומדות שתי ברירות: האחת, כי קולו לא יישמע, והשנייה - מתן ייפוי כוח לאדם אחר שייצג אותו באסיפה (ולכך כמובן לא מעט חסרונות).

כפי שמשבר הקורונה מהווה זרז למעבר לעבודה מרחוק (מהבית), נראה כי נכון יהיה שגם המחוקק ייתן דעתו לשינוי תחיקתי אשר יאפשר, ולו בתנאים מסוימים, עריכת אסיפות דיירים מרחוק, בלא כינוס בפועל.

עד שהמחוקק יעשה זאת, יכולים בעלי הנכסים ליטול יוזמה וברגע שנוכל לחזור לשגרה המבורכת, לקיים אסיפה כללית פרונטאלית ולפעול לשינוי תקנון הבית המשותף באמצעות קביעת כללי כינוס שמתאימים לתקופות כמו זו שאנו חווים עכשיו. כמובן שלשם כך יהיה צורך בהסכמת הרוב הנדרש על פי דין.

מומלץ לקבוע בתקנון כי כל שינוי שיאפשר עריכת אסיפת דיירים באמצעים אלקטרוניים יגדיר בבירור שניתן לערוך אותה באמצעות שיחת וידאו בה כל המשתתפים יכולים לראות ולשמוע האחד את השני ולהעלות קבצים ומצגות לעיון. אנו סבורים שיש חשיבות רבה למבט, לקשר עין ולאפשרות לשיתוף קבצים בזמן אמת ולכן לא די בשיחת ועידה קולית.