כך תתגברו על החסמים ותקבלו היתר בנייה
לא אחת הבקשה נתקלת בסירוב, או שמתקבל היתר לתוכנית שונה לגמרי מזו שהמבקש חלם עליה. מדריך להתמודדות מול גורמי התכנון בעירייה
הוצאת היתר בנייה היא תהליך מתיש ויקר, הידוע לשמצה בטרטור שצפוי למבקש ההיתר מול מחלקת ההנדסה של העירייה או מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. למרבה הצער, פעמים רבות מסתיים התהליך במבוי סתום – ללא היתר כלל – או (לא פחות גרוע לפעמים) עם תוכנית שונה לגמרי מזו שמבקש ההיתר חלם עליה.
בעיית הפרשנות
אחת הבעיות הנפוצות כיום בתחום התכנון והבנייה היא בעיית הפרשנות. נציגי הוועדה לתכנון ובנייה מפרשים כראות עיניהם הנחיות מרחביות או הוראות של תוכניות עירוניות וארציות. הבעיה היא שלהבדל בפירוש הוראה או הנחייה יכולות להיות השלכות כלכליות אדירות.
כך למשל, בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב קיימת הנחיה מרחבית האוסרת על מיקום ממ"ד בחזית הבניין. יזם שהגיש לוועדה תוכנית לבניית בניין במיקום מרכזי בעיר, כשאר כל אחד מצידי הבניין פונה לרחוב אחר, קיבל מהוועדה החלטה שלפיה כל צד של הבניין נחשב חזית ועל כן עליו לבנות את הממ"ד במרכז הבית. החלטה זו צמצמה לא רק חללי הבית אלא גם את הרווחים של היזם, שכן מי ירצה לישון או לעבוד בחדר ללא חלונות?
החלטות הוועדה אינן סוף פסוק. במקרים כאלו שבהם הדרישה היא פרשנית בלבד ולא מבוססת חוקית, ניתן להגיש ערר או עתירה מנהלית, להפוך את ההחלטה ולשפר את הפרויקט עבור היזם והקונים גם יחד.
לפתע מחליטים שאין היתר לבניין
כאשר קונים דירה ישנה לוקחים בחשבון את פוטנציאל הבנייה שלה. אבל מה קורה אם חסר בתיק הבניין מסמך מהותי? בעל דירה ישנה בתל אביב החליט לבנות על הגג חדר ומרפסת. כשניגש לקבל היתר בנייה, התגלה כי היתר הבנייה המקורי של הבניין לא נמצא. בעקבות זאת, לא רק שבקשתו סורבה, אלא שהוועדה המקומית אף מיהרה לקבוע שאין לבניין היתר כלל. בן רגע הפך הנכס ששווה מיליונים לסיכון שחושף את בעליו לכתב אישום בגין שימוש במבנה ללא היתר, לצווי הריסה ולקנסות של עשרות אלפי שקלים.
אבל האם חסרונו של מסמך אומר שהוא לא היה קיים מעולם? חוות דעת מקיפה שערכנו עבור בעל הנכס הוכיחה כי היעדרו של המסמך אינה הוכחה מספקת לכך שהבניין נבנה ללא היתר. איסוף ראיות מתיק הבניין ומנכסים סמוכים הוכיח כי לבניין היה היתר בנייה חוקי לאחר הקמתו. עוד הוכחנו כי הלקוח לא אשם ולא אחראי להיעלמות היתר הבנייה, והאחריות לכך היא של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו אשר מנהלת את הארכיב. העמדה שהצגנו בחוות הדעת הועברה ליועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והתקבלה, ובעל הנכס קיבל את האפשרות לממש את זכויות הבנייה בדירתו.
לגרום לוועדה לראות את האדם מאחורי הבקשה
בקשה להיתר מוגשת באופן מקוון וכוללת את הפרטים האדריכליים הנדרשים, ללא מקום לפרט את הנסיבות. כך למשל, בעת שיפוץ דירת קרקע של אדם נכה ופגוע נפש ביקש האדריכל למקם את הממ"ד בקומת הקרקע ולא בקומת החדרים על מנת לאפשר לו נגישות. לשם כך נדרשה הקלה כך שהממ"ד יחרוג מחוץ לקווי הבניין. האדריכל הראה כי מיקום הממ"ד בתוך קווי הבניין יצמצם את חללי הסלון והמטבח משמעותית, אך למרות זאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סירבה לבקשה.
במסגרת ערר, הצגנו בפני הוועדה המחוזית את האדם שמאחורי התוכנית, ואת הקשיים שמהם הוא סובל. ברגע שהוועדה ראתה לנגד עיניה את האיש ולא רק את הבקשה, הצלחנו להשיג את היתר הבנייה המבוקש.
כאמור, החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והנחיות מחלקת ההנדסה הן לא המילה האחרונה. ליווי משפטי וחוות דעת שנכתבת על ידי עו"ד תכנון ובנייה יכולים לסייע להפוך החלטות שאינן סבירות, ולזרז תהליכים שעלולים להתארך שנים.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד נועה טלבי , בעלת משרד עורכי דין נועה טלבי ושות', עוסקת בתכנון ובניה ורשויות מקומיות
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
