באנו לחדש לכם
לדיירים שנכנסים לתהליך של התחדשות עירונית צפויה לצד היתרונות גם דרך חתחתים. כיצד מזהים מאכער? איך מתמודדים עם דייר סרבן? ומדוע קבוצת רכישה עלולה לתקוע פרויקט? ענינו על השאלות הבוערות בתחום שאמור לאפשר למדינה להגיע ליעדי בנייה של מאות אלפי דירות
יוזמות להתחדשות עירונית מקודמות בשני העשורים האחרונים במרץ, במטרה למגן מבנים רעועים מפני טילים ורעידות אדמה ולשקם שכונות ישנות ומוזנחות. בשנים האחרונות החליטה הממשלה להאיץ תהליכים של התחדשות מתוך הבנה, שללא קידום מיזמים מסוג זה בהיקפים גדולים - לא יישארו קרקעות פנויות לבנייה, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, והמדינה לא תוכל לספק היצע לביקוש הגובר. על פי התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040 של המועצה הלאומית לכלכלה, ב־20 השנים הקרובות תידרש בנייה של 1.5 מיליון דירות חדשות כדי לענות על הביקושים בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה.
לפי הדו"ח העדכני ביותר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם באחרונה, בשנת 2019 חלה עלייה משמעותית באישור תוכניות התחדשות: קרוב ל־200 אלף יחידות דיור נמצאות כיום בתהליכים כאלה, בעיקר ברחובות, תל אביב, בת ים וירושלים. למרות זאת במועצה לכלכלה מעריכים, כי אם קצב הבנייה האיטי יימשך כפי שהוא כיום (ויש לכך סיבות רבות, החל מבירוקרטיה מסורבלת בוועדות התכנון ועד להיעדר חסינות פיננסית של חברות ביצוע) - ב־2040 עדיין יהיה מחסור עצום בדירות.
מיזמי התחדשות עירונית כוללים פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי, המתמקדים ברמת השכונה והאזור; ופרויקטים של תמ"א 38 שמתמקדים ברמת הבניין – אם באמצעות חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) או באמצעות הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). לאורך השנים חלה עלייה בביצוע תמ"א 38/2, המשמשת מסלול מקוצר לפינוי־בינוי, לעומת ירידה בביצוע תמ"א 38/1, אבל כך או כך - בעוד כשנתיים צפוי לפוג תוקפה של תוכנית המתאר מ־2005. לפיכך ניתן לראות מגמת ירידה כללית במספר הבקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, ואם היא תטפס – הסיבה תהיה רצון להספיק לאשר תוכניות בטרם תיעלם התוכנית כליל.
האינטרס לקדם מיזמי התחדשות עירונית הוא משותף, או לפחות אמור להיות כזה: התושבים זוכים לשיפור באיכות החיים, לעלייה מסוימת בערך הנכס ולמיגון מפני איומים ביטחוניים או אסונות טבע; הרשויות המקומיות נהנות, או אמורות ליהנות, ממתיחת פנים, לצד כניסה של אוכלוסייה מגוונת (לרוב גם חזקה יותר מקודמתה), ואולי גם מהאפשרות לפתח אזורי תעסוקה שמניבים הכנסות גבוהות יותר ממגורים (תלוי בפרויקט); היזמים והקבלנים מקבלים הזדמנות לבנות על קרקעות מבוקשות במרכזי הערים ולעשות עסקים; והמדינה מתקדמת לעבר השגת היעדים.
למרות היתרונות, מיזמים אלה אינם חפים מבעיות, החל מניצול דיירים על ידי מאכערים, דרך בירוקרטיה ועד לדיירים סרבנים שמעכבים קידום פרויקטים. בשנה האחרונה פעל צוות שהוביל משרד המשפטים לבחינת החסמים בהליכים הללו ולגיבוש פתרונות להסרתם, כגון הורדת אחוז הסכמת הדיירים בפינוי־בינוי וקביעת מנגנון בוררות מול היזמים. ובאמת, בעת כניסת הדיירים לתהליך ההתחדשות העירונית, מתעוררות שאלות רבות לגבי הדרך הנבונה לקדם מיזם כזה ולהתמודד עם הבעיות בזמן אמת. בעזרת מומחים בתחום ניסינו לעשות סדר.
לאיזה מסלול התחדשות עירונית מתאים הבניין, ואילו תוספות מגיעות לדיירים?
מרט יודלביץ, מנכ"ל חברת אנגלאינווסט, מתייחס לפרויקטים של תמ"א 38 ומסביר, כי יש לבחון תחילה את זכויות הבנייה שניתן לקבל במגרש הספציפי ואת המגבלות החלות עליו, הן בשל תנאי הטופוגרפיה והן ברקע מגבלות שהטילה הרשות המקומית. "אבל ההחלטה נגזרת בעיקר מסל ההטבות שניתן לספק לדיירים. לכן הליך של הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38/2 מומלץ יותר למשל מתמ"א 38/1. זו תוכנית אופטימלית, שנותנת מענה כולל מבחינה הנדסית, תכנונית וקניינית", הוא אומר.
יוסי בר דוד, יו"ר משותף בוועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מצטרף אליו: "ברוב הערים מוגשת או מאושרת תוכנית מתאר להתחדשות עירונית. ברוב המקרים ניתן לזהות מהן התוכניות של הרשות לאותו בניין או מקבץ בניינים, והאם היא מייעדת אותו לתמ"א 38/1, תמ"א 38/2 או פינוי־בינוי. במקומות שבהם לא ניתן לדעת זאת לפי תוכנית המתאר, בעלי דירות יכולים לגשת לאגף ההנדסה בעירייה ולבדוק באיזה מסלול ניתן לקדם תוכנית בבניין שלהם".
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, מתייחס לתמורות המגיעות לדיירים. "מסמך המדיניות שהפיצה הרשות להתחדשות עירונית בתחילת השנה - לתוספת של 12 מ"ר בלבד לשטח הפלדלת של הדירות - מתכתב עם המגמה הרווחת בשנים האחרונות בקרב רשויות רבות", הוא מסביר. "המתווה הזה תורם להפחתת הצפיפות במתחם, מרווח בין המבנים, מעלה את שווי המוצר ואת איכות חיי הדיירים". התמורה הזאת אולי נשמעת פחותה ממה שהיה נהוג עד היום, אבל סימון מדגיש, כי "תוספת של 12 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, חנייה, מחסן, מעלית ובניין חדש - שווים יותר מהבניין הקיים כיום".
"היום היזמים לא יכולים לתת לדיירים תוספת מטרים לדירותיהם הקיימות כראות עיניהם, שכן ועדות התכנון מגבילות את השטח שניתן להוסיף לפרויקט", מסכים רוני בריק, שותף בקבוצת אשלי לי־רן ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "ראינו את זה קורה בתל אביב, בנתניה ובפתח תקווה, וגם הרשות להתחדשות עירונית תומכת בכך, כך שהיישום של זה צפוי להיות בכל הארץ. הדיירים צריכים להבין שהמדיניות של ההתחדשות העירונית תצמצם בהדרגה את התמורות. לכן מומלץ להם לבחור ביזמים בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים, ולא להתפתות ליזמים שמציעים תמורות שלא יוכלו לעמוד בהן. ככל שיזדרזו לחתום היום, ייטב".
איך מזהים מאכערים וכיצד מתמודדים עם דייר סרבן?
אחת מהבעיות העיקריות בקידום פרויקטים מסוג זה היא תופעת המאכערים. "ישנם אלפי אנשים העוסקים במלאכה ומציעים לדיירים הדמיות וחלומות יפים, אולם לא תמיד התוכנית שהם מציעים יכולה לצאת לפועל בגלל תוכניות העירייה", מזהיר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי. "חשוב מאוד לבדוק עם מי מתקשרים ולהתחבר לחברות שיציגו הוכחות כספיות וניסיון בפרויקטים דומים".
סימון מחזק את הדברים: "היכולת לקדם עסקה משלב החתימות ועד לשלב הביצוע, האכלוס והשירות לאחר מכן אינה נחלת הכלל. חסם הכניסה לתחום נמוך מאוד ומסתכם במצגת יפה ועניבה, אך המציאות מורכבת יותר. אלפי שעות יורדות לטמיון כתוצאה מהתקשרות עם יזמים לא מתאימים או לא מנוסים. לכן חשוב להתקשר עם חברה גדולה, יציבה, המסוגלת לעבור את המכשול האמיתי בתחום, שהוא בנק מלווה. לפעמים פונים אלינו גורמים מחתימים ומנסים למכור לנו חתימות במחירים גבוהים. אבל צריך להבין שאין ארוחות חינם: כל מתווה שכולל צדדי ג', מלבד היזם והדיירים, הוא עלות נוספת לפרויקט, שתקוזז בסופו של דבר מהתמורה לדיירים".
מתי פישביין, סמנכ"ל שיווק בחברת קרדן נדל"ן, מזהיר מפני תמורות בסתר בפרויקט וממליץ לוודא שקיים סעיף שקיפות בהסכם, ובו היזם מתחייב שלא ייתן למי מהדיירים תמורה שאינה מצוינת בהסכם. "התחדשות עירונית היא הליך ארוך טווח, שבו חשוב לשמור על יחסי אמון. לכן חברה שרוצה לשמור על עצמה ועל הדיירים בהליך ראוי, תכניס סעיף שקיפות כזה בהסכמיה", הוא מדגיש. "על הדיירים לוודא על קיומו של סעיף כזה בהסכם, כך כולם יקבלו יחס שווה וזהה. ברוב המקרים יש שמאי חיצוני ובלתי תלוי, שמנקד את הדירות הקיימות לפי סוג ושטח, וכך מעניק עדיפות בבחירת דירות התמורה לדיירים. עם זאת, חשוב לוודא שעקרון התמורה, כלומר מנעד התוספת במטרים ובהצמדות, יופיע בצורה מפורטת בחוזה".
בהקשר הזה מציינת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, כי "אכן הנושא הנפיץ ביותר בפרויקטים הללו הוא טבלאות הניקוד וחלוקת דירות התמורה בין הדיירים. כל התקוות והרגשות מתנקזים לרגע הזה, שבו מובטחת להם הדירה הספציפית על כל מאפייניה. באופן טבעי, זה גם השלב שבו עלולות לצוף הבעיות. כל בעל דירה, שיחשוב שהופלה לרעה מול בעלי דירות אחרים, עלול לנסות לעכב את הפרויקט וליצור אווירה שלילית. זה השלב שבו נתקעים פרויקטים. המפתח למעבר חלק של נקודת זמן זו בפרויקט טמון בחלוקה שמאית נכונה, מדויקת והוגנת של תמורות בין בעלי הדירות, ויש לתת את הדעת לעקרונות של הגינות ושקיפות".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', מתייחס לבעיית הדייר הסרבן. "במיזמים כאלה לדירות גדולות יש יותר כוח מאשר לדירות קטנות, ובדו"ח להסרת החסמים של משרד המשפטים מציעים להתייחס רק למספר הדירות בבניין ולא לחלק היחסי ברכוש המשותף, כך שכל דירה תהיה שווה", הוא אומר. "מעבר לעקרון השוויון, המהלך הזה יפחית את הכוח של בעלי הדירות הגדולות לעכב פרויקטים. בעלי דירות גדולות צריכים להבין שקרוב היום שבו כוח המיקוח שלהם יצטמצם או יתבטל. לכולם ברור לאן הרוח נושבת".
זה לא מסתיים כאן: "לאורך השנים דיירים הרחיבו דירות באופן לא חוקי או פלשו לגינה ציבורית, וכעת דורשים תמורה עבור הרחבה שלא כדין", ממשיך עו"ד איציקוביץ. "לכאורה אפשר להבין אותם, הם חיים עשרות שנים במצב מסוים, ואין להם אינטרס להיכנס לפרויקט שבו לא מכירים בשטח שהם גרים בו, גם אם אינו חוקי. מצד שני זהו נושא שמעכב פרויקטים. משרד המשפטים ממליץ לנטרל אותם ולהציגם כדיירים סרבנים או לא לכלול אותם בספירה שמצריכה את אישור הפרויקט". ואם זה לא מספיק, יש מקרים שבהם יש מתחם של מספר בניינים, ובניין אחד לא רוצה להצטרף. "במסגרת הדיונים בהמלצות משרד המשפטים - ישקלו גם את ביטול התנאי של הבניין הסרבן", הוא מוסיף.
דיור חלופי - למי מגיע ומתי?
"בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש יש דיור חלופי לכולם", אומר עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק. "בפרויקטים של חיזוק ותוספת נקבעו בפסיקה ובחקיקה כללים שמסדירים מי נחשב דייר סרבן ומי לא. לדוגמה, אדם מבוגר או חולה שלא יהיה לו פינוי, לא ייחשב כסרבן. בא כוח הדיירים אמור לדעת אילו דיירים בפרויקט זכאים לדיור חלופי. לכן כבר בשלבי איתור הקבלן צריך לשים את הנושא על השולחן כחלק מתחשיב עלויות הפרויקט".
"ישנה אוכלוסיית הקשישים או בעלי צרכים מיוחדים, שעל פי רוב יקבלו סל של פתרונות שיקלו עליהם בתקופת המעבר ובכניסה לפרויקט", מסכים איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין. "אוכלוסייה זו לרוב אינה מעוניינת בפרויקט. המנוף שבעזרתו ניתן לשכנע אותם להיכנס הוא בדרך כלל שכנוע מצד בני המשפחה, או לחילופין הצעה של כל סל הדיור החלופי המעוגן בחוק, לרבות אפשרות למסלול של בינוי־פינוי־בינוי (מעבר ישירות לדירה חדשה). במקרה של קשישים, חל חוק הקשישים, ולפיו בעל דירה, אשר במועד חתימת ההסכם על ידי ראשון הדיירים הוא קשיש מעל גיל 75, יהיה זכאי לקבל מהיזם אחת מהחלופות הבאות: רכישת דירה חלופית מחוץ למתחם טרם הפינוי, רכישת הדירה במזומן במועד הפינוי לפי שווי הדירה החדשה, קבלת דירת תמורה קטנה יותר ואת ההפרש במזומן, או מעבר לדיור מוגן".
עו"ד אלדר אדטו, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע, מדגיש כי בפרויקטים של תמ"א 38/1 אין הוראת חוק המחייבת את היזם לשלם דמי שכירות עבור דיור חלופי. זאת לעומת מיזמי פינוי־בינוי. "להבטחת דמי השכירות הדיירים מקבלים ערבות אוטונומית לתקופת כל השכירות, כך שאם חלילה יזם קורס – הם יכולים לממש את הערבות. במקביל הם יכולים לפעול לממש את ערבות חוק המכר. אם יש איחורים מעבר למועד שבו החברה מחויבת, בנוסף לדמי השכירות היזם משלם קנסות בגין פיגורים. נכון להיום", מרגיע אדטו, "לא אירעו מקרים חריגים כאלה בפרויקטים גדולים בעלי ליווי בנקאי".
איילת רוסק, מנכ"לית מכלול, מוסיפה, כי "בתמ"א 38/1 היזם צריך להנפיק לבעלי הדירות ערבות ביצוע פוחתת להבטחת עבודות החיזוק ותוספת הבנייה. במקרה של תמ"א 38/2 יש לדרוש ערבות על־פי חוק מכר דירות בשווי של הדירות החדשות בגמר הבנייה וערבויות בגין דמי השכירות, שאותם היזם אמור להעביר לבעלי הדירות במהלך תקופת הבנייה. חשוב לבדוק שיש מימון לפרויקט, ושהוא יתנהל במסגרת ליווי סגור. המשמעות היא שיש עוד גוף מקצועי, שבודק גם את כדאיות הפרויקט בתחילת הדרך וגם מלווה אותו בכל שלבי הבנייה עד להשלמתו ולאכלוסו".
מה משך הזמן הצפוי ואיך מונעים מצב שבו פרויקט נתקע?
"כדי לקבל היתר בנייה לפרויקט פינוי־בינוי, צריך לעבור ועדה מקומית, ועדה מחוזית שתשנה את התב"ע (תוכנית בניין עיר) לצורך ההתחדשות, ואז לחזור לוועדה המקומית לצורך מתן היתרים", מתאר עו"ד אדטו. "התהליך הראשון אורך בין שלוש לשש שנים ועוד שנה וחצי־שנתיים לקבלת ההיתר. בתמ"א 38/2 התוכנית כבר מאושרת, ולכן המסלול קצר יותר. 36 חודשים דרושים בממוצע להקמת פרויקטים גדולים, 30 חודשים למיזמי תמ"א 38/2. הליך הוצאת היתרים לתמ"א 38/1 יכול לארוך בין שנה וחצי לשלוש שנים, תלוי ברשות המקומית, ועוד 30-24 חודשים לבניית הפרויקט".
הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, מוסיף כי אחת הדרכים לקדם תהליכים היא בחירה נאותה בנציגות ובעורך דין. "דיירים צריכים בשלב ראשון להתאחד ולהחליט שהם מעוניינים בתהליך הזה, במסגרת אסיפת דיירים, שבסופה ימולא פרוטוקול ויתמנה להם ועד מייצג. הוועד ינהל את ההליך מול הגורמים הרלוונטיים לצורך קידום הפרויקט, ייזום פנייה למשרדי עורכי דין מנוסים בתחום ויוודא שאין ניגוד עניינים בין עורכי הדין המייצגים ליזם המבצע", אומר פרץ.
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית ומבעלי קבוצת כנען, מסביר, כי "ככל שרשויות מקומיות ישכילו לייצר פרמטרים אחידים וקשיחים בתמורות לדיירים - תחת דו"ח כלכלי שיישען על התמורות הידועות מראש או מסמך מדיניות עירוני - יותר פרויקטים ייצאו לפועל בהקדם. המוטיב הכלכלי של גודל דירות התמורה הפך בשנים האחרונות לנקודה מרכזית במשא ומתן מול הדיירים, שלפתע רצו דירות הרבה יותר גדולות".
"פרויקט שנתקע מהווה מכה אנושה", אומר לירון פרי, מנכ"ל פרי נדל"ן. "על נציגי רשויות התכנון להיות ערים לכובד האחריות התקציבית המונחת לפתחם באישור הוצאת פרויקטים לפועל. האומדנים הראשוניים כוללים צפי הכנסות ועלויות בנייה, עלויות תכנון ויועצים משוערות, משתנים בלתי צפויים, אומדני חבויות במיסים והיטלים שאינם חלוטים ועוד. לכן על הגורמים המאשרים את הפרויקט מוטלת האחריות לוודא, כי הוא עומד בהנחיות תקן שמאי מס' 21 בדבר כדאיות כלכלית שמאית של פרויקט פינוי־בינוי".
בעיה נוספת שעלולה לתקוע פרויקט היא כניסה להתחדשות עירונית באמצעות קבוצת רכישה, סוגיה שבמשרד השיכון התייחסו אליה בחודש האחרון. "אנחנו יודעים שקבוצת רכישה כוללת לא מעט סיכונים. זה נכון שיש קבוצות רכישה שמצליחות, אבל זה לא בהכרח מעיד על הכלל ולא בכדי המחוקק פועל להסדרה", אומר עו"ד איציקוביץ. "פרויקט פינוי־בינוי מורכב כשלעצמו, ושילוב בין השניים מהווה סיכון כפול, כאשר החוליה החלשה היא חברי הקבוצה - שלא תמיד מבינים לאן הם נכנסים. נכון שקבוצת רכישה חוסכת את הרווח היזמי, והתמורה לדייר עקרונית גבוהה יותר, אבל לרוב דיירים יחפשו עסקה בטוחה. כך או כך, הסוגיה חייבת בחקיקה, שכן מדובר בתחום פרוץ".
• השתתף בהכנת הכתבה: גד ליאור
לפנייה לכתב/ת 
