התפשטות הקורונה הובילה למשבר כלכלי חסר תקדים, ובין היתר גם לטלטלה בשוק הדיור. המאמצים לבלימת המגפה גרמו לקיפאון בענף הנדל"ן - שכלל סגירה של משרדי המכירות, העדפה של רוכשים פוטנציאליים לשבת על הגדר בשיא חודשי הסגר, וכן עיכובים בהקמת מיזמי בנייה בעקבות מחסור חמור בעובדי בניין.
עוד כתבות למנויי + ynet:
הקיפאון הזה הצליח להאט במקצת את העלייה המתמשכת במחירי הדירות, ואף להוביל לירידה מסוימת - כך לפחות על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם בשבוע שעבר.
על פי הנתונים, בחודשים אפריל-מאי ירדו מחירי הדירות (חדשות ויד שנייה) ב-0.7% לעומת מחירי מרץ-אפריל, ובכך השלימו עלייה שנתית של 2% - לעומת עלייה שנתית של 3.5% במדד הקודם שפורסם ביוני. מדד מחירי הדירות החדשות בלבד ירד אפילו יותר (ב-1.2%), ובכך השלים עלייה שנתית של 0.5% - לעומת עלייה שנתית של 2.9% במדד הקודם. יש שיטענו כי הירידה במחירים מסמנת הזדמנות לקניית נכס להשקעה דווקא עכשיו. אך למרות המספרים, בענף לא ממהרים לקבוע שמדובר במגמה.
"בעקבות התקופה המאתגרת במשק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט, באופן טבעי ניתן לראות מעט מאוד עסקאות מקרקעין שמתבצעות, פחות מבכל תקופה שגרתית", אומר איתן זינגר, מנכ"ל אתר מדלן. "במקומות שבהם יש עסקאות, אנחנו מזהים שונות גדולה מעיר לעיר ומשכונה לשכונה. יש מקומות שבהם יש ירידה חדה במחירים, ומקומות אחרים שבהם המחירים עדיין נותרו ברמות הרגילות, ומקומות בודדים שבהם המחירים אף עלו".
האם שווה לקנות דירה להשקעה בימים אלו? צפו
לדבריו, "בראיית מאקרו, ככל שמגמת הקיפאון תימשך, המוכרים יהפכו לחוצים יותר, וקיימת סבירות לא קטנה שנראה ירידת מחירים ומוכרים שירצו למכור מהר. מאידך, אלה שמצבם הכלכלי יאפשר זאת, לא ימכרו וימתינו ‑ כי מחירי הדיור בישראל בטווח הארוך תמיד במגמת עלייה, לרוב בגלל ההיצע שלא מדביק את הביקוש. המסקנה היא שיש סנטימנט של ירידת מחיר, אבל כל עסקה צריכה להיבחן לגופה בהתאם למצב. כרגע עדיין מוקדם לדעת האם אנחנו בשוק של הזדמנויות מהירות, או שמדובר בתחילתה של קטסטרופה שתפגע קשות במרבית השחקנים".
גם אלי בראון, מנכ"ל משותף בקבוצת שיווק הנדל"ן "נווה העיר", מצנן את ההיערכות לירידת המחירים. "לפני הקורונה השוק היה סביר. כשבוע לפני הסגר הוא החל לדעוך בגלל חשש וחרדה. כאשר הסגר הוסר, אירעה תופעה כמו ב-2008 ‑ משרדי המכירות הוצפו ברוכשים פוטנציאליים", הוא אומר. "אבל ירידת המחירים שנרשמה היא בשוליים, כי בחודשים אפריל-מאי לא הייתה עבודה, משרדי המכירות היו סגורים, וגם אם היו עסקאות, הן עדיין לא דווחו לרשות המסים".
"בנדל"ן לוקח זמן עד שתהליכים מבשילים", אומר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אפשר לראות ירידה במחירים במקומות מסוימים, אבל היא נובעת מפשרה של המוכרים, שהיו להם שיקולים של נזילות בתקופה הזו".
מי שבכל זאת בוחר לפנות לכיוון של השקעה, ממליץ לו דנוס על רכישה של דירות זולות, למשל בשכונות חלשות בערים חזקות. דווקא על הפריפריה הוא ממליץ פחות בשלב זה: "הסיכון יותר גדול, כי ייקח יותר זמן אם בכלל עד שהמחירים יחזרו לעלות, בטח נוכח התוכניות של שר השיכון יעקב ליצמן (הכוונה לתוכנית המענקים בפריפריה שצפויה להחליף את תוכנית מחיר למשתכן - ה"צ), שמן הסתם רוצה להמשיך ולהפחית שם את מחירי הדיור דרך סבסוד הוצאות הפיתוח", הוא אומר.
אז מה הכיוון? "משקיעים שאין להם הון עצמי גבוה הייתי שולח לשפלה, לערים כמו רחובות ויבנה, ומי שיש לו קצת יותר יכול לחפש דירה להשקעה בנס-ציונה, בראשון-לציון ובבאר יעקב. הון עצמי גבוה יותר יאפשר להשקיע בבת-ים ובחולון, וכן באזורים חלשים בפתח-תקווה, בנתניה, בהרצליה, בחיפה ובירושלים, ובאזורים עם כוונות לפינוי־בינוי". לרוכשי דירה ראשונה, שמעדיפים לקנות נכס להשקעה על פני מגורים, הוא ממליץ לבדוק קריטריון חשוב: האם הייתם גרים שם במקרה הצורך.
בדיקה שערך אתר מדלן בערים המומלצות להשקעה, שנמצאות במעגלים הראשון והשני מחוץ לאזורי הביקוש, מציגה ירידות מחירים בחלק מהן. כך, למשל, אם ב-2019 דירת ארבעה חדרים בחולון עלתה 1.847 מיליון שקלים, והושכרה תמורת 5,000 שקלים בחודש (מה שמניב תשואה ממוצעת של 3.25%), הרי שבחודשים אפריל-מאי השנה, שיא תקופת הקורונה, נמכרה דירת ארבעה חדרים ממוצעת בעיר ב-1.746 מיליון שקלים - ירידת מחירים של 5.47%.
בבת-ים נרשמה ירידה גדולה יותר: אם ב-2019 דירת ארבעה חדרים נמכרה ב-1.975 מיליון שקלים והושכרה ב-5,100 שקלים בחודש (תשואה ממוצעת של 3.1%), הרי שבתקופת הסגר הקודם נמכרה דירה דומה ב-1.762 מיליון שקלים - ירידה של 10.78% במחיר. דירת ארבעה חדרים בראשון-לציון נמכרה בשנה שעברה ב-1.826 מיליון שקלים והושכרה ב-5,200 שקלים בחודש (תשואה ממוצעת של 3.42%), ואילו בחודשים אפריל־מאי השנה עלתה דירה דומה 1.702 מיליון שקלים - ירידה של 6.79% במחיר.
במרכז העיר פתח־תקווה, דירת ארבעה חדרים נמכרה בשנת 2019 תמורת 1.516 מיליון שקלים והושכרה תמורת 4,500 שקלים בחודש (3.56% תשואה), ואילו השנה בשיא הסגר נמכרה דירה דומה תמורת 1.477 מיליון שקלים - ירידה של 2.57% במחיר.
זריקת מרץ נוספת למשקיעי הנדל"ן הגיעה לאחרונה מצידו של שר האוצר ישראל כץ, שהכריז על כוונתו לקצץ את מס הרכישה לבעלי שתי דירות ויותר בחזרה ל-5%, על מנת להשיב אותם לשוק ולהתניע את הענף. זאת על רקע העובדה שבסוף השנה תפקע הוראת השעה של שר האוצר הקודם, משה כחלון, שהעלה ביוני 2015 את מדרגת המס הראשונה ל-8% ‑ מה שהוביל לירידה בשיעור המשקיעים מ-30% מכלל רוכשי הדירות ל-13% בלבד.
אחד החששות מהמהלך הזה הוא דווקא מעליית מחירי הדיור בעקבות חזרת המשקיעים לשוק, אולם ההנחה של שר האוצר הייתה שדווקא היעדר משקיעים יתקע פרויקטים לבנייה. צריך לזכור שבלא מעט פרויקטים המתוכננים לבנייה ואמורים להגדיל את ההיצע, הקבלנים מציעים מכירות מוקדמות בעיקר למשקיעים, משום שהם אלה שמסוגלים לחכות תקופה ארוכה עד לקבלת המפתח.
"אנחנו צפויים לראות בעתיד הקרוב יותר ויותר עסקאות לרכישת דירות מגורים על ידי משקיעים ותושבי חוץ, בעיקר על רקע הצהרתו הברורה של השר כץ להפחית לאלתר את מס הרכישה", מעריך עו"ד שגיב רון, שותף ומתמחה במיסוי מקרקעין במשרד עוה"ד בנימיני ושות'. לדבריו, גם תושב חוץ שירכוש בישראל את דירתו הראשונה ייהנה מהפחתה במס הרכישה בשיעור של 5% עד סכום של 1.3 מיליון שקלים לנכס, בשיעור של 6% עד סכום של 3.2 מיליון שקלים לנכס, ובשיעור של 7% עד סכום של 4.5 מיליון שקלים לנכס.
"הבעיה היא", ממשיך עו"ד רון, "שאף שהשר הכריז כי הוא מתכנן להפחית את המס מיידית, המהלך טרם בוצע ‑ ובינתיים נעצרו לגמרי עסקאות".
הוא ממליץ לאותם משקיעים שמבקשים לחזור לשוק הנדל"ן להיערך מראש כדי להביא למינימום את המס שיחול על דירות ההשקעה, הן בגין רכישתן, הן בגין ההכנסה השוטפת מהשכרתן והן ממכירתן בעתיד, ומוסיף כי ההשקעה, שבימים אלה נראית בטוחה יותר, היא בנדל"ן למגורים ולא במשרדים, על אף התשואה הגבוהה יותר בסקטור זה. זאת בשל העובדה שחברות רבות עוברות למתווה של עבודה מהבית.
ואף שבענף מתייחסים לסוגיית ההשקעות בזהירות, גורמים נוספים מודים שדווקא בתקופה הנוכחית של חוסר הוודאות המתמשך, שוק הנדל"ן למגורים אכן עשוי להוות אלטרנטיבה ראויה להשקעה על פני אפיקים אחרים.
"כשפרצה הקורונה השוק נכנס לשיתוק, וכשיצאנו מהסגר ראינו פריצה של השלמת עסקאות מקרקעין", אומרת ליליה נחמן, מנכ"לית אנגלו סכסון. "בחודש יוני נרשם היקף עסקאות גדול, כנראה כהשלמת פערים. אמנם אי-אפשר לנבא את העתיד, אבל כיום הנדל"ן הישראלי נראה בטוח יותר להשקעה מאשר השקעות נדל"ן בחו"ל משום שסגרו את השמיים; המוכרים יותר מציאותיים והקונים יותר חכמים; והשוק בטוח יותר מהטלטלות שראינו בשוק ההון".
תמונת המצב במציאות הנוכחית מציגה משקיעים מסוגים שונים: שוכרי דירה ראשונה שלא יכולים להרשות לעצמם דירות בעיר מגוריהם, ומעדיפים להשקיע את כספם בארבע קירות באזורים זולים יותר; משקיעים בתחילת דרכם שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה שנייה; וכמובן משקיעי הנדל"ן הוותיקים יותר, שנעדרו בתקופה האחרונה מהשוק.
"היום יש דור אחר של משקיעים, שמחפש לא רק את ההכנסה מהשכירות אלא גם את האקזיט שבמכירת הנכס", מתאר בראון. לדבריו, "האקזיט קיים בעיקר בשכונות או בערים חדשות, לשם מגיע המשקיע בתחילת הדרך, משכיר יחסית בזול, וככל שהשכונה מתפתחת - גובה השכירות עולה ומחירי הדירות מטפסים. באזורים אלה, אם מחכים קצת, הם יכולים לגלם בתוכם פרמיה".
וכפי שיש כמה סוגי משקיעים - יש כמה סוגי השקעות. ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש ומהמעגלים הקרובים אליהם, כך יכולה התשואה לגדול, משום שהמחירים יורדים. ריכזנו בעזרת אנגלו סכסון מידע על מחירים, שכירות ותשואה באזורים אלה כדי לספק אינדיקציה לסכומים מחוץ לערי המרכז. על פי הנתונים, בשכונת המייסדים בכרמיאל, למשל, מחיר דירת שלושה חדרים עומד על 600-500 אלף שקלים. היא מושכרת בסכום של 2,200-1,900 שקלים, מה שיכול להניב תשואה ממוצעת של 4.5%.
ברחבי מגדל-העמק דירת שלושה חדרים עולה בממוצע 700-400 אלף שקלים ומושכרת בסכום שנע בין 1,700 ל-2,800 שקלים בממוצע - מה שיכול להניב תשואה דומה. ובשכונות ב', ג' ו-ד' בבאר שבע, דירות שלושה חדרים נמכרות בממוצע ב-800 אלף שקלים עד 1.1 מיליון שקלים. הן מושכרות ב-2,300 שקלים עד 3,600 שקלים בחודש, ומניבות תשואה ממוצעת של 4%.
האחוזים גבוהים, אבל צריך לקחת אותם בעירבון מוגבל. נחמן מאנגלו סכסון, שמתמחה בשוק הדירות מיד שנייה, מסבירה: "מוצר ההשכרה זמין כיום יותר מתמיד. דווקא בתקופה הנוכחית, שבה נתוני האבטלה גבוהים, 'קל' יותר לשכור מאשר לקנות דירה, אם אין ודאות כלכלית. מצד שני, קשה יותר להבטיח שהשוכר יוכל לשלם. אפשר למצוא דירות להשקעה שמניבות תשואות, אבל חייבים לבדוק כמה האזור באמת מבוקש לשכירות, האם הוא קרוב למוסדות חינוך ואזורי תעסוקה, וכמובן האם יש לשוכר היכולת לשלם".
פורסם לראשונה: 07:40, 24.07.20
