קורונה בפינוי בינוי - קבוצת MY-TOWN עושה סדר בצרכים החדשים של הדיירים ובהשפעת הקורונה בפינוי-בינוי בתקופה הקרובה
ענף ההתחדשות העירונית, כמו כל הענפים במשק, הושפע מהקורונה שנחתה עלינו בהפתעה לפני חצי שנה. עו"ד מיכאל בנאין, מנכ"ל משותף של MYTOWN התחדשות עירונית מקבוצת MYTOWN, מפרט על הצרכים המשתנים אצל הדיירים, התמריצים החדשים לפרויקטים של התחדשות עירונית והאתגרים בקרב החברות היזמיות. מה השתנה בחודשים האחרונים, ומהי המגמה בעתיד הנראה לעין?
בדומה לכל המשק הישראלי, הקורונה השפיעה גם על תחום ההתחדשות העירונית. אורח החיים של כולנו השתנה בין רגע כשהגיע הסגר וגרם לנו להיות מוגבלים למרחק 100 מטר מהבית, מקומות עבודה עברו למצב של עבודה מרחוק - והצרכים של הדיירים השתנו בהתאם. גם בצד של חברות הייזום בתחום נאלצו לשנות את ההתנהלות בעקבות ההנחיות של משרד הבריאות, הריחוק החברתי והתמריצים המשתנים בכניסה לפרויקט התחדשות עירונית.
עו"ד מיכאל בנאין, מנכ"ל משותף של MYTOWN התחדשות עירונית, אומר כי "בתקופה הנוכחית, התחדשות עירונית עוסקת בהרבה יותר מחיזוק נגד רעידות אדמה - לקידום פרויקט יש היום תמריצים חדשים וחיוניים לתקופה הנוכחית".
מהם הצרכים שקוסמים לדיירים בהקשר של קורונה? ואיך היזמים מצאו את עצמם עם מקרן וכיסאות גן בלב פארק עירוני?
הדרישות החדשות של הדיירים: חדר עבודה, מרפסת גדולה ושטחים ירוקים מתחת לבית
ההבנה היא שגם לאחר הסגר, הקורונה והשפעותיה על המשק יישארו איתנו עוד זמן רב. הנחיות משרד הבריאות הובילו לשינויי ההתנהגות בקרב כלל הציבור והביאו חברות וארגונים רבים להנהיג מדיניות של עבודה מהבית, וגם במבט לעתיד, נראה שארגונים רבים צפויים להמשיך במגמה זו לטווח הרחוק - על מנת לשמור על ריחוק חברתי ובמקביל לצמצם את שטחי המשרדים ולחסוך בעלויות.
אחת ההשלכות של מגמה זו היא שינוי בדגשים של דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, שדורשים כעת חדר עבודה ותשתיות מתאימות לעבודה מהבית. לדברי בנאין, "עד לפני חצי שנה לא היתה מודעות לחדר עבודה מהבית, בוודאי שלא בקרב מי שרגיל לצאת לעבודה מדי יום, אבל היום בעלי דירות דורשים את כל הכלים והתשתיות כדי לעבוד מהבית בצורה נוחה ואפקטיבית, כמו מערכות תקשורת, חדרי עבודה נפרדים ונישות עבודה נוחות. היום המצב הוא שכמעט כל אחד צריך משרד בבית". הדרישה מגיעה גם מצורך אמיתי של משפחות עם ילדים שצריכות לדאוג לפינות לימוד מרחוק לתקופה הקרובה.
עוד אלמנט קריטי עבור דיירים בתקופה הנוכחית הוא מרפסת גדולה ככל האפשר. "כולנו קינאנו בתקופת הסגר במי שהיה לו מקום לנשום קצת אוויר בחוץ, שהשתתף בערבי שירה בציבור בשכונה דרך המרפסות, או קנה בריכה מתנפחת גדולה למרפסת ועשה 'קאנטרי' לילדים בזמן שהכל היה סגור", אומר בנאין. "אם לפני הקורונה מרפסת של 12 מ"ר היתה סטנדרט מקובל, היום אנשים מבינים שהם עשויים לשהות במרפסת לזמן ארוך בזמן שהמשפחה סגורה בבית. המודעות לאוויר פתוח וצמוד לבית עלתה מאוד, ולכן יכול מאוד להיות שמרפסות סטנדרטיות לא יספיקו בעתיד הקרוב".
בתקופה בה היינו מוגבלים ל-100 מטר מהבית, הגינה מתחת לבניין או בין הבניינים היתה מקום המפלט היחיד להגיע אליו עם המשפחה. גם היום, כשמקומות בילוי רבים עדיין סגורים וישראלים רבים עדיין חוששים להסתכן, כל מתחם המהווה ריאה ירוקה בסמיכות לבית הופכת להיות חשובה. "כתוצאה מכך, רק עלתה החשיבות של פרויקטי פינוי-בינוי", אומר בנאין. "בפינוי-בינוי כל התשתיות משודרגות, ומשקיעים בתכנון עירוב שימושים הכולל שטחים ציבוריים לכל הקהילה, ריאה ירוקה בין הבניינים או בשטח הבניין עצמו. הילדים יכולים לשחק בלי חשש בלי להתרחק מהבית, וגם לשמור על חשיפה מצומצמת לדיירי הבניין בלבד. כבר כיום יש לנו מתחמים בהם אנו בודקים פתרונות יצירתיים ביניהם היתכנות של ביטול בניין אחד מתוך מתחם, תוך כדי הגבהת שאר הבניינים - וכל זאת על מנת לספק שטחים ציבוריים רחבים יותר".
במבט על התמונה הכללית יותר, אומר בנאין כי "מעבר לאינטרס של הגנה מרעידת אדמה, שם המטרה היא שהבניין לא יקרוס, הקורונה הפכה לתמריץ ממשי עבור בניינים ישנים בלי מרפסות וגינות. במתחמים כמו דרום תל אביב ורמת עמידר, פרויקטים של פינוי-בינוי הופכים את כל הדיירים למשפרי דיור, שמקבלים ריאה ירוקה, חדרי עבודה ומרפסות – כל התמריצים הרלוונטיים לכניסה לפרויקט בימינו".
התחדשות עירונית בימי קורונה - האתגרים מהצד של החברה היזמית
ההנחיות הנוכחיות השפיעו גם על ההתנהלות השוטפת של החברות היזמיות בתחום ההתחדשות העירונית, אשר מקדמות ופועלות מול הדיירים בדרך להשלמת הפרויקט.
"בעבר נהגנו לערוך אסיפות דיירים באחת הדירות בבניין או באולמות ששכרנו לצורך כך", אומר בנאין. "היום הדרישה היא למקום פתוח, ואנו מקיימים כבר מספר חודשים ישיבות דיירים בגינות הבניינים, ואפילו בפארקים ציבורים. אנו מנסים לצמצם פגישות בזום, משום שחשוב לנו לשמור על המגע האנושי - לדעתנו מדובר במרכיב קריטי למערכת היחסים והאמון מול הדיירים. לכן, אנחנו מנסים למצוא כל פתרון יצירתי כדי לקיים ישיבות דיירים עם מגע אנושי ותוך שמירה על כללי ריחוק חברתי. האינטראקציה האישית היא ערך חשוב להצלחת הפרויקט עבורנו, ואם זה אומר להרים הפקות עם מסכים וכיסאות בפארק - זה מה שעשינו ומה שנעשה".
בכל הנוגע לאי ודאות בשוק הנדל"ן, בנאין מספר כי "אנחנו ממשיכים לפעול בעוצמה גבוהה יותר מבעבר". ב-MYTOWN מאמינים כי "התקופה היא הזדמנות אדירה לחברות עם משאבים כספיים משמעותיים, מינוף נמוך ומנגנון יעיל לקדם מתחמים. דווקא כיום, אנו מאמינים שהאיתנות הכלכלית של החברה משמשת ככלי מרכזי עבור דיירים לסינון ולהתקשרות עם חברה יזמית", אומר בנאין. קבוצת MYTOWN פועלת במספר מישורים, הן לטווח הקצר - בפרויקטי יזמות ותמ"א 38 וכמובן לטווח הארוך - בפרויקטי פינוי בינוי. אין שום פגיעה ברצון הדיירים לשיפור דיור - נהפוך הוא - הדיירים מנסים לשפר את סביבת המגורים ואת איכות החיים ומקורותיהם הכספיים גם דרך השבחת הנכסים המרכזיים שלהם – הדירות שהם מחזיקים, שהרי ערך הדירה מזנק.
בנוסף לכך ובזווית כלכלית, אומר בנאין, "התחדשות עירונית היא הדרך הטבעית והעיקרית להורדת מחירי הדירות וזאת כמובן דרך הגדלת היצע הדירות בלב הערים, בהן כמעט ולא נותרו שטחים פתוחים לבנייה. כל הניסיונות שנעשו בשנים האחרונות להוריד את מחירי הדיור לא צלחו – וחבל. זה הזמן לעודד ולהאיץ את פרויקטי ההתחדשות העירונית בכלל ואת תוכניות פינוי בינוי בפרט".
קבוצת MYTOWN - מעל עשור של ניסיון, מקצוענות ואיתנות
MYTOWN היא חברה עם ניסיון של יותר מעשור, עד כה מסרה החברה מאות רבות של יח"ד בפרויקטים שונים ומנהלת כ-50 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי ביצוע שונים בתל אביב ובאזורי ביקוש נוספים, בין הפרויקטים שאכלסה לאחרונה החברה, פרויקט פיכמן 11-13-15 בשכונת רמת אביב בתל אביב, הכולל התחדשות עירונית ל- 3 בנייני רכבת ישנים. מדובר במתחם של-3 מבנים בעלי ארבע קומות כל אחד, כל דירה קיבלה גם 25 מ"ר תוספת עיקרית ומרפסת. לכל בניין נוספו שתיים וחצי קומות הכוללות דירות החל מ-80-90 מ"ר ועד פנטהאוזים יוקרתיים, הפרויקט כולל סה"כ 108 דירות.
במהלך הפרויקט החברה חפרה במתחם חניון תת קרקעי גדול משותף לכלל הדיירים, פרויקט הנדסי מורכב במיוחד במסגרתו חפרה למעלה מ-5,000 מ"ר מרתפים.
הקבוצה פועלת בצורה שוטפת אל מול גורמי התכנון וועדות הרישוי ברשויות השונות. בזכות היכרות ועבודה משותפת ארוכת שנים החברה מצליחה לקדם את הפרויקטים גם בתקופה מאתגרת זו. חשוב להבין, במיוחד בהתחדשות עירונית זהו ממשק מקצועי החיוני להצלחה.
בעלי המניות של הקבוצה הם משפחת ארקין, בעלי קרן ספרה (קרן הגידור הגדולה בישראל) יוסי חסון מייסד ומנכ"ל הקבוצה, ועוד. לקבוצה איתנות פיננסית אדירה, ניסיון מקצועי מוכח לקידום ומימוש פרויקטים משלב המגע הראשוני עם הדיירים, דרך תהליכי הרישוי, התיכנון, הבנייה, המסירה ועד סיום תקופת הבדק. לאורך כל התקופה החברה פועלת בשיתוף ושקיפות מלאה מול בעלי הדירות.
