אושרה תמ"א 38 חרף התנגדות של בעל דירות

מבנה בחיפה מורכב משני אגפים והפרויקט מתוכנן באחד מהם. המתנגד טען כי התקנון אוסר על הריסה וניצול זכויות בנייה עודפות אבל הוא נדחה

עו"ד יצחק שטינברג | פסקדיןפורסם: 17.11.20 , 09:37

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה ערעור שהגיש בעלים של שתי דירות באגף צפוני בבניין ישן בעיר על פסק דין שאישר לבעלת שלוש הדירות באגף הדרומי לבצע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) חרף התנגדותו. השופטת תמר שרון נתנאל אישרה את הקביעה של המפקחת על המקרקעין שלפיה אפשר לבצע את הפרויקט לפי התקנון של הבית המשותף כל עוד ניצול אחוזי הבנייה ייעשה על פי התנאים שנקבעו בו ובאופן שלא יהווה סכנה לשאר המבנה.

הבניין בנוי על מדרון בפינת הרחובות רנ"ק ומיכ"ל המשורר כשלכל אגף כניסה נפרדת מרחוב אחר. לפני כשנתיים הגישה חברת "מיכ"ל המשורר יזמות" – בעלת שלוש הדירות באגף הדרומי – בקשה להיתר על פי תמ"א 38/2. הבקשה נדחתה בשל התנגדות בעל שתי הדירות באגף הצפוני שטען כי הריסת האגף הדרומי תוך ניצול אחוזי הבנייה מכוח התמ"א אסורה לפי תקנון הבית המשותף, והחברה יכולה לבצע פרויקט חיזוק בלבד.

המחלוקת הובאה בפני המפקחת על המקרקעין שהעדיפה את עמדת החברה וקבעה כי בתקנון אין איסור מפורש על הריסה ובנייה וההוראות בו מתייחסות רק לחלוקת זכויות בנייה על השטח ואילו תמ"א 38/2 מקנה אחוזי בנייה על המבנה בלבד.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

עוד היא קבעה כי מדובר בבית "מורכב" לפי חוק המקרקעין ומאחר שהפרויקט לא יפגע בזכויות האגף הדרומי ולא יסכן אותו מתקיימים התנאים לביצוע תמ"א 38/2 לפי החוק.

בערעור שהגיש על פסק הדין של המפקחת טען המתנגד בין היתר כי העובדה שהתקנון שותק בנוגע לאפשרות של הריסת הבניין מעידה שהוא אוסר על כך. המערער הוסיף כי לפי התקנון החברה גם צריכה לחלוק איתו חצי מזכויות הבנייה לפי התמ"א.

לדבריו, הבית כלל לא נחשב למבנה "מורכב" וממילא המסקנה שאפשר להרוס חצי מהמבנה בלי לפגוע בחצי האחר הייתה שגויה.

החברה טענה מנגד כי התקנון חילק את המבנה לשני אגפים נפרדים לחלוטין כך שמבחינה מהותית הוא נחשב לבית מורכב. לדבריה אי אפשר לפגוע בזכות הקניינית שלה להרוס את החלק שלה בבניין על סמך שתיקתו של התקנון. באשר לזכויות הבנייה היא טענה כי הזכויות מכוח התמ"א מחושבות לפי השטח הבנוי ולא ניתנות להעברה.

השופטת תמר שרון נתנאל הסכימה עם המפקחת במובן זה שגם לעמדתה הריסת האגף לא מנוגדת לתקנון ואף לא תגרום נזק לאגף שבבעלות המערער. נקבע כי התקנון לא אסר על מסלול ההריסה אלא קבע באילו תנאים אפשר לנצל זכויות בנייה והיכן. על כן, הדבר היחיד שהחברה מחויבת לו הוא שימוש בזכויות בהתאם לתנאים.

גם באשר לסיווג המבנה הסכימה השופטת עם המפקחת וקבעה כי אכן מדובר בבית מורכב נוכח העובדה כי מלבד קיר משותף אין לשני האגפים חלקים משותפים נוספים ואפשר לראות בכל אגף כבית משותף בפני עצמו.

בפסק הדין צוין כי התקנון אמנם קובע שזכויות הבנייה יחולקו בין האגפים שווה בשווה אלא שהזכויות שבהן הוא עוסק קשורות לחלקה בלבד. לעומת זאת, זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 ניתנות למבנה שבו מבוצע הפרויקט ולכן לא ניתן לחלק אותן בין שני האגפים. משכך הערעור נדחה והמערער חויב בהוצאות של 10,000 שקלים.