מה עדיף לדיירים: תמ"א 38 או שדרוג עצמי?
שיפוץ הבניין והדירות תמורת ויתור על זכויות בנייה? או פרויקט עצמאי שכולל מעלית, ממ"דים ומרפסות וכרוך בעלויות? לכל אחת יתרונות אחרים
אילוסטרציה (צילום: shutterstock)
למרות הדיווחים והאזהרות, תמ"א 38 עדיין פה ובועטת. לא מעט בניינים נכנסים לפרויקטים מסוג זה, במיוחד תמ"א של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שמקנה בנוסף גם ממ"ד, מרפסת שמש נאה ומעלית.
עם זאת, ברוב המקרים, בנוסף לשיפוץ והרחבת הדירות, נבנות בבניין עוד שתי קומות וחצי ומצטרפים דיירים חדשים. הדבר גורם לעיתים לרתיעה מצד בעלי הדירות שלא מעוניינים שדיירים נוספים יחלקו איתם את הבניין, ישתמשו להם בחניה ויעמיסו עליו. יש דיירים שרק המחשבה על עוד 12 שכנים מוציאה להם את החשק לעבור תהליך של תמ"א 38. על כן במאמר זה אספר בקצרה על האלטרנטיבות העומדות בפניהם.
נתחיל בהבהרה חשובה: תמ"א 38 נועדה לספק פתרון לעלויות הגבוהות של חיזוק הבניין, הוספת ממ"ד, מעלית ומרפסת והכל תוך הרחבת הדירות ככל שניתן על פי גודל החלקה.
התקנת מעלית בבניין בן 4-3 קומות יכולה להגיע בקלות לעלות של כחצי מיליון שקל; התקנת מרפסת שמש תלויה תעלה בין 70 ל-100 אלף שקל לדייר; חיזוק היסודות ובניית ממ"דים על כל הכרוך בכך יכול להגיע למאות אלפי שקלים ויותר. אי לכך ובהתחשב בעלויות הגבוהות יחסית, העניק המחוקק לדיירים את הזכויות מתוקף תכנית החיזוק, שיאפשרו להם למכור את זכויות הבניה בקומה המפולשת ועל הגג ליזמים, בתמורה לחיזוק הבניין ולתוספות האמורות ללא כל הוצאה כספית מצידם.
בצד זאת, ישנם בניינים ישנים שלא זקוקים לשיפוץ המקיף המוצע במסגרת תמ"א 38. כשבבניין יש למשל מעלית אבל חסרים ממ"ד ומרפסת שמש והוא לא תואם את תקני החיזוק – הדיירים יכולים לחלוק בהוצאות השדרוג של הבניין שעשויות להגיע לכשני מיליון שקל – מבלי לבנות קומות נוספות ולוותר על זכויות הבנייה.
כמו כן, אם הבניין לא מאוד ישן, עומדת לדיירים האפשרות להוסיף מרפסות שמש בלבד בעלות לא גבוהה במיוחד. עוד חשוב לזכור ששדרוגים כגון הוספת מרפסות או מעלית, מעלות את ערך הדירות ובעתיד אפשר יהיה למכור אותן ברווח נאה.
איך מבצעים את השדרוגים בפועל?
ראשית, יש לשכור שירותיו של עו"ד מתאים. תמ"א 38 או התקנת מעליות, מרפסת שמש וכדומה דורשות הסכמי התקשרות עם בעלי מקצוע שונים ולעיתים אפילו פיקוח הנדסי. על כן מומלץ ליצור קשר עם עו"ד שינחה אתכם כיצד לנהוג מולם. שנית, עליכם לוודא שיש הסכמה מצד רוב הדיירים בבניין.
הרוב הדרוש
תמ"א 38. כדי להוציא לפועל הסכם תמ"א 38 של חיזוק והרחבה נדרשת הסכמה של בעלי שני שליש מהדירות בבניין ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כאמור, זה הפתרון היחידי שלא עולה לדיירים כלום.
התקנת מעלית. כדי להוציא לפועל התקנה של מעלית נדרש רוב של 60% מדיירי הבניין. כמו כן, דיירי קומת הקרקע לא יישאו בעליות בניית המעלית אבל יהיו חייבים להשתתף בעלויות האחזקה ויהיו מורשים להשתמש בה גם אם לא נתנו הסכמתם לפרויקט.
חדרים ממוגנים. כדי לאשר בניית ממ"ד לדירה ספציפית נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בלבד. אם יש בעלי דירות שהרחיבו את דירתם יראו בהם כמי שנתנו את הסכמתם להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין. עם זאת, יש לוודא שבמסגרת בניית הממ"ד לא ינוצלו זכויות יתר שימנעו מהדיירים האחרים לבנות ממ"ד כשיחפצו בכך בעתיד. אם לא ניתן לבנות לדייר מסוים ממ"ד ודיירים אחרים חפצים לנצל את זכויות הבנייה שלו, יש לשלם לו דמי איזון ראויים.
המרפסות. את ההחלטה על התקנת מרפסות רשאים לקבל מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לעיתים הרשויות דורשות התקנת מרפסת דמה כדי לשמור על אחידות המראה של הדירות אולם לא ניתן לחייב את בעלי הדירות שהתנגדו להתקנת המרפסות להשתתף בעלויות.
ככל שיותקנו מרפסות דמה הן לא יוצמדו לדירות אלא יישארו חלק מהרכוש המשותף. יתר סוגי המרפסות יוצמדו לדירות בעליהן.
כפי שאפשר לראות קיימות אופציות רבות לשדרוג ושיפוץ הבניין והדירות שמתאימות למקרים שונים. לכן לפני שמתחילים כדאי לעשות חושבים ולהתייעץ עם עו"ד.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד ונוטריון דורון תמיר עוסק בהתחדשות עירונית ובייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
אילוסטרציה
צילום: shutterstock
עו"ד ונוטריון דורון תמיר
צילום: אורן טסלר
מומלצים
