מעט מאד ענפים כלכליים מעניניים אותנו כמו נדל״ן. אולי זה קשור לתחושת הביטחון שלנו מהעובדה שמדובר בנכס מוחשי, או אולי כי בטון ,בניגוד למניה, אפשר ללטף. מי שמבקש השקעה לטווח ארוך עם הכנסה קבועה, פחות או יותר, תחום הנדל״ן, בשיטה הפשוטה של קנה-שפץ-השכר, הפך כמעט לבחירה הבלעדית. לאו דווקא בגלל אילו שהן תשואות נדירות בתחום הבניה, כי אם בגלל ההעלמות הכמעט מוחלטת של החלופות האחרות. תשואת הקופונים על אגרות חוב בכלל וממשלתיות בפרט ירדה כמעט לאפס ואינה מראה שום סימן לשינוי. גם הממשל של ביידן ובעצם כמעט כל ממשלה בעולם המערבי תמשיך בהרחבה כמותית בשנים הקרובות ורק הסיבה הזו תספיק להרדמה מוחלטת של הריבית. את חברות ה-Blue chips שפעם סיפקו זרם דיווידנדים כמעט מובטח, אפשר כיום לספור על האצבעות. תשואת דיוודנד של 4% עד 5% היא חלום מהעבר שלא ישוב.

אז עם מה נותרנו? נדל״ן. ליתר דיוק, נדלן למגורים: דירות בערים הגדולות, בתים פרטיים או סמי-פרטיים בערים קטנות. את הסביבה הכפרית לא נספור, כי ארה"ב, שלא כמו בישראל, הכפר הוא כפר, מקום שמגדלים בו חקלאות של מאות אלפי אקרים. לא תמצאו הרבה "צימרים" באוקלהומה. על אף מורכבותה העצומה של ארצות הברית והשוני העצום בין החוף המזרחי למיד-ווסט או לדרום בתחומי התרבות, הצריכה וההבדלים המהותיים בתעסוקה, השוני הזה נדמה מטושטש הרבה יותר כשמדובר בתחום הנדל״ן.

כשנצא לבחון את שוק התעסוקה של 2021 בעולם הפוסט-קורונה, נמצא בו הבדלים עצומים בין ענפי תעסוקה שונים כשקשת התחזית נעה בין ורוד בוהק לאפור עמום. אם נבחן את ענפי הנדל״ן המסחרי, בפרט את עולם המשרדים נקבל גוונים בין אפור כהה לשחור בהיר. במלים של אחד מיזמי הנדל"ן: המזל של WEWORK שהיא זכתה להתמוטט ב- 2019. אבל התחזית הדי גורפת לשוק הנדל״ן למגורים היא אופטימית, באופן די מובהק. הסיבות הפסיכולוגיות פשוטות להבנה. הקורונה שלחה את כולנו לבלות הרבה יותר זמן בתוך הבית.

התחזית היא שרבים מאיתנו ימשיכו לעבוד שעות רבות גם בעתיד ממנו. הרבה יותר נוח לעשות את זה מממשרד ביתי ולא מחדר ילדים רועש. התמונה של מנהל השקעות בכיר שרסס צבע גואש ירוק פתאום ניתז עליו באמצע שיחת זום, היא תמונת 2020 שלי. אותו מנהל השקעות כבר מחפש דירה גדולה יותר והוא לא היחיד. ריביות נמוכות מאד, לצד התחזית שלא יעלו בקרוב, הן וודאי זרז לביקושים. מצד שני, ההיצע, עדיין זורם לאיטו. מספר התחלות הבניה של יחידות מגורים עומד באוקטובר 20, על 1.4 מליון יחידות.

זה אומנם גבוה יותר מאשר לפני 5 שנים, אז עמד המסר על 1.2 מליון יחידות, אבל גם וודאי נמוך לא רק מהתקופה טרם "הבועה" של 2007, אלא מהממוצע לאורך כל תקופת המדידה הקיימת, 60 שנה, החל משנת 1960, שעומד על 1.65 מליון יחידות דיור. אז נכון שארה"ב כבר אינה מדינת הגירה, אבל אנשים שוכחים שהגירה אינה חזות הכל.

מספר הלידות לאשה בארה"ב התייצב ואף עלה מעט בשנתיים האחרונות לכמעט 1.8, בניגוד למגמה הנמשכת בשאר ארצות ה OECD. היכן שיש ילדים, בסופו של דבר יש גם ביקוש לדיור. אין כמו ישראל לראות זאת. השורה התחתונה היא שהמלאי של הדירות והבתים שעומדים על המדף למכירה נמצא בשפל שלא נראה מאז שנת 2000. פחות מ 1.5 מיליון דירות, ופחות מ- 300 אלף בתים, בכל ארצות הברית. כשההיצע הססני, כשבחלק מענפי הבניה פשוט חסרים עובדים מיומנים , ומאידך הביקוש מתעורר, התוצאה היא אחת, עליית מחירים.

מדד מחירי הדיור של Case-Shiller הוא אולי פחות ידוע ממדדי המניות המוכרים, אבל הוא לא פחות רלוונטי לכלכלת ארה"ב. בשנת 2006 הוא שבר שיאים כשהגיע ל- 180 נקודות ואז צלל עם המשבר ל- 140. המדד עומד לקראת סוף 2020, על כמעט 220. אין השקעות בלי סיכונים. אני בטח לא הולך לשכנע אף אחד לקנות בית להשקעה, אבל אם השאלה החוזרת בימים אלו היא "לאן זה הולך", אי אפשר להתעלם מסימני הדרך: הנדל״ן למגורים ב- 2021 הולך, כנראה אפילו רץ, למעלה.

ד״ר עדו קאליר, מרצה וחוקר בקריה האקדמית אונו המציעה מסלול ללימודי תואר שני במנהל עסקים (MBA) ותואר ראשון במשפטים לישראלים השוהים בארה״ב: www.ono.ac.il